Steuern beim Verkauf einer Gewerbe-Mischimmobilie

    Hallo,
    kann mir einer sagen, mit welchen Steuern man beim Verkauf einer Gewerbeimmobilie rechnen muss.


    Dazu folgende angenommene Fakten.


    Kauf der Immobilie (es handelt sich um ein Mischobjekt Lagerhalle mit Wohnhaus, daher, z.T. privat als auch gewerblich genutzt), gewerblich genutzter Anteil ist 60%.
    Kauf der Immobilie mit einem Betrag von 350.000 Euro, jetziger noch Grundstückswert lt. Anlage BWA 118.000 Euro
    Angenommen, diese Immobilie wird nun mit 400.000 Euro verkauft, mit welchen zu zahlenden Steuern wäre dann zu rechnen?
    Fällt auf diese Veräußerung auch Umsatzsteuer an oder nur Einkommensteuer?


    Danke für eine Info dazu.

    Meine dringende Empfehlung: schalten Sie einen Steuerberater ein!


    Um zu beurteilen, welche Steuern bei dem beabsichtigten Verkauf anfallen, kommt es – wie immer – auf die Details an. Wenn Sie schreiben, dass es eine Anlage BWA gibt, dann deutet das darauf hin, dass die Immobilie sich in Ihrem Betriebsvermögen befindet. Sollte dies der Fall sein, wäre der vollständige buchmäßige Gewinn steuerpflichtig. Dieser berechnet sich aus dem erzielten Verkaufserlös und dem Buchwert in Ihrer Anlage zur BWA.


    Bei den genannten Beispielzahlen wäre dies wie folgt zu errechnen: 400.000 € -118.000 € = 282.000 €.
    Sollten Sie jedoch einen Teil der Immobilie selbst genutzt haben, kann sich eine ganz andere Berechnung ergeben. Entscheidend ist der Umstand ob und wenn ja welcher Teil der Immobilie sich in Ihrem Betriebsvermögen befindet.
    Das kann im Einzelfall sehr kompliziert zu berechnen sein.


    Umsatzsteuer fällt auf die geplante Veräußerung nicht an. Hier gilt der Steuerbefreiungstatbestand von § 4 Nr. 9 a UStG.

    Danke für diese erste Erläuterung.
    Ja, ein Teil wird selbst genutzt: Es handelt sich bei der Immobilie um eine Lagerhalle mit angebautem Wohnhaus. Das Wohnhaus ist dann also privat genutzt. Hier müsste ich tatsächlich hinsichtlich des Buchwertes dieses dann wohl mit einem Steuerberater klären,
    Jetzt muss ich dazu sagen, dass sich auf der Immobilie ja auch noch ein Kredit befindet, der bei der Veräußerung auch noch abgelöst werden müsste.
    Daher dazu noch eine Nachfrage. Wird von den hier angenommenen 282.000 Euro dann auch noch die Restschuld der Kreditbelastung der Bank abgezogen, denn das Geld hätte ich ja bei einem Erlös nicht.

    Zitat von neulinghh

    Wird von den hier angenommenen 282.000 Euro dann auch noch die Restschuld der Kreditbelastung der Bank abgezogen, denn das Geld hätte ich ja bei einem Erlös nicht.

    Das ist nicht zu Ende gedacht...


    Natürlich hätten Sie das Geld nicht in bar - aber dafür wäre Ihre Restschuld getilgt.
    Ihr Vermögen ist auf jeden Fall gestiegen! Das Vermögen ist immer der Nettobetrag, der sich ergibt, wenn Sie die Passiva (=Verbindlichkeiten =Schulden) von Ihren Aktiva (Grundstückswert, Guthaben auf Girokonto oder andere Anlagegüter) abziehen.


    Deshalb kommt es auch für den steuerlichen Totalüberschuss überhaupt nicht darauf an, ob Sie die Immobilie fremd- oder eigenfinanziert haben. Der einzige Unterschied bei Kreditfinanzierung liegt darin, dass Sie bei fremdvermieteten oder gewerblich im eigenen Betrieb genützten Immobilieneigentum die ZINSEN steuerlich absetzen können.


    Die Tilgung dürfen Sie aber NIE steuerlich abziehen. Und deshalb wird die Restschuld bei der Gewinnermittlung auch nicht berücksichtigt.

    Also da sind viele Dinge ja viel zu unklar. Die Anschaffungskosten von 350.000 € beziehen die sich auf das Gesamtobjekt oder nur den Lagerteil?
    Grund und Boden wird ja z.B. gar nicht abgeschrieben. Wenn also der Buchwert derzeit 118.000 € sein soll, dann ist entweder der Wohnbereich gar nie bilanziert worden (was wahrscheinlich ist) und damit wäre dieser Teil der Immobilie bei bisheriger Selbstnutzung steuerfrei beim Verkauf. Oder die Abschreibungen waren sehr hoch!!
    Denn wenn Sie schon zu Euro Zeiten gekauft haben und bei 2% Abschreibung p.a., geht die Rechnung überhaupt nicht auf, außer es wurden Sonderabschreibungen getätigt.


    Wer hat denn die BWA erstellt? Eine BWA enthält normalerweise ehrlich gesagt in den meisten Fällen auch keine Buchwerte, da sie nur die GuV abbildet...

    Ja, die Anschaffungskosten waren für das gesamte Objekt, hatte aber 2 Kredite damals aufgenommen und hatte den einen Kredit innerhalb kurzer Zeit, da klar war, dass ich meine Eigentumswohnung verkaufe (wurde dann als Sondertilgung) berücksichtigt).
    Die BWA hat der STB erstellt, aber den werde ich hinsichtlich des Buchwertes fragen.
    Danke erst Mal.