Immoinvest ohne Klumpenrisiko

  • Investiert Ihr in Immofonds? Ich habe mich mit Kanam Grundinvest vertan. Langfristig würde ich gerne wieder in Immobilien Investiert sein, allerdings ohne das Klumpenrisiko des Direkterwerbs mit allen verbundenen Risiken und Aufwänden.


    Hat hier jemand gute Erfahrungen gemacht? Gibt es Indices über große Immobilienfonds?

  • Hast du dir schon mal deutsche Reits angesehen:


    - für Büros: https://www.alstria.de/
    - für Einzelhandel: https://www.hamborner.de/


    oder die Deutsche Euroshop - kein "echter Reit" - http://www.deutsche-euroshop.de/des


    oder halt - ganz finanztip-like - z.B. einen ETF auf europäische Immobilienaktien:


    - i-Shares STOXX Europe 600 Real Estate UCITS ETF: https://www.ishares.com/de/pro…e=Fact+Sheet&fileType=pdf


    Etwas spezieller sind zB geschlossene Fonds, die auf dem Zweitmarkt Anteile kaufen und damit ein breites Portfolio aufbauen. Marktführer ist hier www.asuco.de. Neuerdings läuft das hier über eine Anleihe mit einer Laufzeit von zehn Jahren.

  • Moin,


    bei einer Investition in Immobilien suchst Du sicher Stabilität für dein Portfolio.
    Mit REITs - also börsennotierten Aktiengesellschaften kaufst Du Aktien - damit nimmst Du auch voll am Aktienmarktrisiko teil. Denn die REITs sind keineswegs weniger volatil als andere Aktien.


    Kauf lieber offene Immobilienfonds - und diversifiziere über mehrere Gesellschaften und Anlageschwerpunkte. Im wesentlichen kannst Du unterscheiden nach:
    a) Gewerbe/Büro/Shopping - große Immobilien (hohes Fondsvolumen)
    b) Gewerbe/Büro - Kleine Immobilien
    c) Wohnimmobilien


    Viele Fonds sind mittlerweile vertrieblich geschlossen - das ist gut, weil sich die Fonds nicht mit Liquididät "vollsaugen". Kauf am besten über die Börse mit Limit.


    Auch wenn der Kanan Grundinvest in die Hose gegangen ist, hättest Du bei einer Streuung über mehrer Anbieter das Schlimmste verhindert. Die neue gesetzliche Regelung hat nun die alten Probleme der massenhaften Rückgabe von Anteilen gelöst.

  • Meines Erachtens haben die offenen Immobilienfonds das grundsätzliche Problem, ein illiquides Asset soll täglich liquide sein, immer noch nicht gelöst und die massiven Verluste der in Auflösung befindlichen Fonds sind eigenlich ein Beleg dafür, dass die Fonds ihre Daseinsberechtigung verloren haben. Sie galten mal als mündelsicher!


    Eine Streuung über mehrere Fonds hätte wohl auch nicht viel gebracht, wenn man bedenkt, dass zwölf Fonds in der Zwangsabwicklung sind. Insoweit ist man mit dem KanAm noch ganz gut gefahren.....


    Einen Kauf über die Börse finde ich bedenklich, der Spread zwischen Geld und Brief ist zu hoch.


    Die neue gesetzliche Regelung hat nun die alten Probleme der massenhaften Rückgabe von Anteilen gelöst.

    Das ist in zweifacher Hinsicht unzutreffend. Zum einen gilt das nur für Neuanleger, die Altinvestoren könnten immer noch relativ schnell raus und damit massive Probleme verursachen. Das gilt insbesondere für solche Fonds, die schon vor der Neuregelung milliardenschwer waren. Und auch die Neuregelung verschafft nur ein Zeitfenster von zwei Jahren. Die Abwicklung der Fonds, die in den Jahren 2010 bis 2012 geschlossen wurden und heute immer noch nicht alle Anleger ausbezahlt haben zeigt, dass ein Zeitfenster von zwei Jahren nicht annähernd reicht.


    Also wenn offene Fonds, dann solche, die nach der gesetzlichen Neuregelung aufgelegt wurden. Da sind dann keine Altanleger drin. Das sind streng genommen nur der KanAm Leading Cities und der Crosslane Student Real Estate. Der Wertgrund Wohnselect D geht auch noch, weil er noch recht jung ist und die Anzahl der Altanleger überschaubar ist.


    Zu guter Letzt sind die Renditeaussichten der Fonds mau. Die Immobilienmärkte sind gut gelaufen und die Trophy-immobilien, die von den Fonds gesucht werden, extrem teuer. Wer Immobilien mit Ankaufsrenditen von 4 - 5 Prozent einkauft und laufende Kosten von 1 - 1,5 Prozent hat, kann kaum noch eine vernünftige Rendite erzielen. Der größte Witz ist, dass die Fonds oft 25 - 30 Prozent Liquidität vorhalten, dafür keine Zinsen mehr erwirtschaften können, aber anteilig die Fondsverwaltungsvergütung von eben 1 - 1,5 Prozent kassieren....

  • Generell:
    Investitionen in Immobilien sollten immer langfristig sein. Daher sind offene Immobilienfonds (OIF) eher Ersatz für ein Direktinvestment in Immobilien. Wer in OIF investiert, sollte nicht zwingend von einer liquiden Anlageform ausgehen. Der Anteil am Portfolio sollte max 20% sein. Trotzdem immer nur offene Immobilienfonds kaufen, die auch börsengehandelt sind. Wer keine Shopping Center oder Mehrfamilienhäuser als ganzes kaufen kann oder will und trotzdem Immobilien als Anlageklassen besetzen möchte, ist mit OIF nicht schlecht bedient.


    Rückgabe von Anteilen:
    Da gebe ich dem Oekonom recht, das Problem ist nicht vollständig gelöst. Der Anteil der Altanleger sinkt aber kontinuierlich, da laufend Neue dazukommen. Gleichzeitig haben viele OIF oft viel cash im Fonds und die Finanzierungsgrenze von 30% oft nicht ausgeschöpft, somit gibt es Luft für den Ernstfall.


    Kauf von Anteilen:
    Viele Anleger glauben leider dem Geschwätz Ihrer Bank, dass die Fonds nur über die Bank mit 5% Ausgabeaufschlag zu beziehen sind. Das geht über die Börse günstiger. Jedoch Vorsicht, einige Fonds notieren an der Börse zeitweise über ihrem NAV (daher limitieren).
    Spreads gibt es an den Börsen immer. Wenn es über die KAG günstiger geht - perfekt. Aber aussteigen würde ich immer über die Börse, da die Rückgabe mit Kündigungsfrist an die KAG (ohne den Kurs zu kennen) unnötige Risiken birgt.


    Fonds mit Neuregelung:

    Interessanterweise sind genau die Fonds in Schieflage geraten, die vertrieblich gepusht wurden. Das war noch nie gut...



    Aus meiner Sicht ernstzunehmende Kandidaten unter der Neuregelung sind (stimme somit weitestgehend mit Oekonom überein):
    - KanAm Leading Cities,
    - Wertgrund Wohnselect
    - Fokus Wohnen Deutschland
    - Crosslane sehe ich hier nicht (das ist mal wieder ein Trendprodukt, und Trends laufen irgendwann aus)

  • Es gibt von Scope eine ganz interessante Veröffentlichung, aus der sich gute Informationen zu den einzelnen Fonds entnehmen lassen. Aber Vorsicht - Scope gehört auch zu den "eigenlich ist alles gut" Rating-Agenturen - man muss sich nur die ehemaligen Einschätzungen von Scope zu den Fonds ansehen, die dann alle geschlossenen und abgestürzt sind:
    http://www.scoperatings.com/st…7c-48c2-9e2f-04cd6645cb43