Immobilie als Renditeobjekt über Fremdfinanzierung

    Hallo,


    ich möchte eine Wohnimmobilie als Kapitalanlage kaufen und würde gerne eure Meinung zu meiner geplanten Vorgehensweise hören.


    Als Renditeobjekt plane ich eine relativ neue Wohnung im Raum Frankfurt. Leider ist die jährliche Rendite nicht wirklich optimal und liegt bei etwa 3.3 p.a. Ich will damit aber eine weitere Diversifizierung meines Portfolios erreichen.


    Ich plane die Wohnung überwiegend über ein Bankdarlehn mit einem geringen Eigenkapitaleinsatz zu finanzieren. Meine Idee ist:
    - die Wohnung nach 10 Jahren wieder zu verkaufen (idealerweise mit einem steuerfreien Veräußerungsgewinn)
    - ein Darlehn aufzunehmen, wobei die monatlichen Darlehnsraten in etwa mit der monatlichen Kaltmiete übereinstimmen
    - durch die hohe Fremdfinanzierng eine möglichst hohe Eigenkapitalrendite zu erreichen


    Somit würde sich die Wohnung in den 10 Jahren teilweise quasi selbst finanzieren. Da die Wohnung wenige Jahre alt sein soll, gehe ich davon aus, dass die Instandhaltungskosten minimal sein werden.


    Nach den10 Jahren ist die Wohnung nicht komplett abbezahlt, das restliche Darlehn würde ich aber über die Veräußerung der Wohnung zurückzahlen.


    Auf der anderen Seite hätte ich aber (grob gesprochen) über 10 Jahre die Mieteinnahmen als Gewinn mitgenommen.


    Gibt es da noch etwas, was ich nicht bedacht habe oder klingt die Vorgehensweise plausibel, um mit wenig Eigenkapital und einem überschaubaren Risiko einen kleinen Gewinn zu generieren?


    Danke.


    Viele Grüße,
    Christian

    Zitat von zubrowa

    Gibt es da noch etwas, was ich nicht bedacht habe oder klingt die Vorgehensweise plausibel, um mit wenig Eigenkapital und einem überschaubaren Risiko einen kleinen Gewinn zu generieren?


    Sie planen eine Spekulation mit Fremdkapital. So etwas kann leicht ins Auge gehen.


    Auch wenn Sie eine "relativ neue" Wohnung kaufen wollen, können sich im Laufe von 10 Jahren Instandhaltungskosten einstellen, die Sie nicht auf dem Schirm haben.


    Ferner haben Sie ein Klumpenrisiko! Relativ viel Geld investieren Sie in EINEN EINZIGEN Mieter. Wenn der Mieter arbeitslos oder invalide wird, kann Ihnen eventuell monatelang die Miete ausfallen bis Sie den Mieter mit einer teuren Räumungsklage aus der Wohnung rauskriegen. Gar nicht zu reden von "Mietnomaden", die es von vornherein darauf anlegen, keine Miete oder nur schleppend die Miete zu zahlen, bis sie rausgeklagt werden.


    So ein Mietprozess kann locker ein halbes Jahr oder vielleicht sogar länger dauern.


    Ferner müssen Sie die Kosten des Mieterwechsels kalkulieren. Wenn es eine kleine Wohnung ist, bleiben die Mieter meistens nur zwei bis drei Jahre. Dann wird aus einem Single ein Paar oder ein Paar bekommt Nachwuchs. Ich vermiete seit über zwanzig Jahren ein kleine ETW und habe jetzt Mieter nur 7 oder 8 unter Vertrag.


    Jeder Mieterwechsel kostet Maklerprovision und ggfls. Instandsetzungskosten.


    Haben Sie das alles bei Ihrer "nicht wirklich optimalen" Rendite von 3,3 % eingepreist?


    Ferner spekulieren Sie auf die Preisentwicklung auf dem Wohnungsmarkt. Sie kaufen jetzt in einer absoluten Boomphase ein. Die Preise befinden sich auf Höchstständen und sind in den letzten fünf Jahren deutlich stärker gestiegen als die erzielbaren Mieten.


    Der Grund dafür liegt in der Abschaffung der Zinsen. Weil Fremdkapital praktisch nichts mehr kostet, nehmen die Käufer immer größere Darlehen auf. Ob das noch 10 Jahre so weitergehen kann? Keine Ahnung.


    Aber eines weiß ich: wenn die Zinsen wieder anziehen und wir Baufinanzierungskosten von 7 % oder 8 % haben werden, dann werden die Immobilienpreise drastisch einbrechen, weil viele ihre Wohnungfinanzierungen nicht mehr bedienen können und verkaufen müssen.


    Experten sprechen von einem Rückschlagspotenzial von 25 % bis 30 %. Hoffentlich sind Sie dann nicht gerade am Ende Ihrer 10-jährigen Spekulationsfrist und wollen oder müssen auch verkaufen. Dann könnte sich herausstellen, dass der Verkaufserlös, den Sie erzielen werden, geringer ist als Ihre Restschuld. Das wäre der worst case Ihrer Spekulation.