Geschlossener Immobilienfonds / Steuern auf Gewinne aud V&V aber geringe Ausschüttung

    Hallo liebe Community,
    ich hoffe Ihr könnt mir weiterhelfen. Es geht um die Besteuerung von geschlossenen Immobilienfonds. Wir haben Anteile am Fonds MERKENS XXIII, bisher war alles gut, der Fonds hat regelmäßig "ausgeschüttet" und laut Steuerbescheinigung sind nur wenige Einnahmen angefallen.


    Nun haben wir in den letzten Tagen eine nicht unbeachtliche Steuernachzahlung von Finanzamt für 2015 bekommen - in der Erklärung konnten wir die Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung noch nicht angeben da zum Zeitpunkt unbekannt. Kein Problem man kann ja "FA" ankreuzen - das wird der Gewinn von Amts wegen ermittelt sobald das für den Fonds zuständige Finanzamt die Meldung weitergibt.


    Wie auch immer als Gewinn aus G&V wurden ca. 1600€ angegeben, die so wie ich es verstanden habe mit dem persönlichen (Grenz-)Steuersatz zu versteuern sind, daher die Nachzahlung.


    Die steuerfreie Ausschüttung für 2015 war aber geringer als die zu zahlenden Steuern auf die Gewinne aus V&V. Was ich nun nicht verstehe - wo bleiben die Gewinne, wenn die nicht ausgezahlt werden? Steigt der "Fondswert" bzw. der zu erwartende (steuerfreie)Verkaufserlös am Ende der Laufzeit? Wollen nun nicht jedes Jahr Steuern zahlen und geringe Ausschüttungen bekommen - oder habe ich einen Denkfehler?


    Wäre dankbar für ein paar klärende Worte.

    Zitat von DrKlose

    Wie auch immer als Gewinn aus G&V wurden ca. 1600€ angegeben, die so wie ich es verstanden habe mit dem persönlichen (Grenz-)Steuersatz zu versteuern sind, daher die Nachzahlung.

    genau richtig.

    Zitat von DrKlose

    Die steuerfreie Ausschüttung für 2015 war aber geringer als die zu zahlenden Steuern auf die Gewinne aus V&V.

    Die "Ausschüttung" bei einem KG-Fonds ist formal betrachtet eine "Entnahme" und die ist immer "steuerfrei" bzw. genau gesagt eben steuerlich neutral. Das ist so, als würde ein Geschäftsmann 1.000 Euro aus seiner Kasse entnehmen. Das ist erst mal ergebnisneutral.


    Zitat von DrKlose

    Was ich nun nicht verstehe - wo bleiben die Gewinne, wenn die nicht ausgezahlt werden?

    Vereinfachtes Beispiel: Der Fonds hat 10.000 Euro Einnahmen und 5.000 Euro Ausgaben. Er macht also einen "Gewinn" von 5.000 Euro, der dann steuerpflichtig ist. Jetzt kommt die Frage der Mittelverwendung. Der Fonds kann


    - eine Aussschüttung / Auszahlung in Höhe von 5.000 Euro vornehmen, dann hast du genug Geld, um die Steuer auf 5.000 Euro Gewinn zu bezahlen.


    - ein vorhandenes Darlehen in Höhe von 5.000 Euro tilgen. Dann bleibt kein Geld für eine Auszahlung und du musst trotzdem 5.000 Euro versteuern.


    - das Geld auf Fondsebene als Liquidität im Sinne einer Rücklage halten. Dann bleibt kein Geld für eine Auszahlung und du musst trotzdem 5.000 Euro versteuern.


    - eine Mischung aus den letzten drei Punkten, dann kriegst du einen Betrag zwischen 0 und 5.000 Euro ausbezahlt, der ggf nicht reicht, um die Steuer auf 5.000 Euro zu bezahlen.

    Zitat von DrKlose

    Steigt der "Fondswert" bzw. der zu erwartende (steuerfreie)Verkaufserlös am Ende der Laufzeit?

    Kann, muss aber nicht sein.


    Wieder ein Beispiel: Angenommen, der Fonds hat die Immobilie mit 50% Eigenkapital und 50% Fremdkapital finanziert. Gedanklich hast du also bei einer Zeichnung von 10.000 Euro auch 10.000 Euro Darlehen auf Ebene des Fonds "miterworben". Dein Anteil an der Immobilie beträgt also 20.000 Euro. Wenn der Wert der Immobilie gleich bleibt und über die Laufzeit das Darlehen vollständig getilgt wird, dann kriegst du für deinen Fondsanteil von 10.000 Euro beim Verkauf eine Schlusszahlung von 20.000 Euro, weil das Darlehen ja getilgt ist. Eine Wertsteigerung ist das aber letztlich nicht, weil die Tilgung des Darlehens aus den laufenden Erträgen erfolgt ist. Und - wie oben erläutert - führt die Tilgung faktisch zu einem (anteiligen) Ausschüttungsverzicht.

    Super, vielen Dank für die ausführliche Antwort - leider sind meine Befürchtungen bestätigt. Mal sehen was 2016 mit der Beteiligung passiert. Heute bin ich schlauer und würde sicher der Empfehlung des Beraters von damals nicht mehr folgen,

    Der Fonds wird an der Zweitmarktbörse für Kurse um die 80 Prozent gehandelt. Auf den ersten Blick nicht so toll, aber im Vergleich zu vielen anderen gar nicht so schlecht. Und es spricht dafür, dass der Fonds ganz ordentlich ist. Wenn du eine Meinung zur Qualität und Preis des Fonds haben willst, dann biete ihn einfach mal dem Zweitmarktfonds-Anbieter asuco zum Kauf an. Also nicht, dass du es tun sollst, aber die kennen sich sehr gut aus und du kriegst eine ehrliche Meinung zur Qualität des Fonds. Den Preis den sie ggf bieten werden, der wird eher uninteressant für dich sein, weil asuco ein Schnäppchen-Jäger ist. Aber fragen kann man ja mal....


    ->http://www.asuco.de/zweitmarkt/zweitmarktboerse/


    Parallel kannst du auch bei HTB anfragen: http://www.htb-fondshaus.de/Unternehmen-Ankauf.html

    Zitat von DrKlose

    Super, vielen Dank für die ausführliche Antwort - leider sind meine Befürchtungen bestätigt. Mal sehen was 2016 mit der Beteiligung passiert. Heute bin ich schlauer und würde sicher der Empfehlung des Beraters von damals nicht mehr folgen,

    Nachtrag:
    Ich habe mal in meinem (virtuellen) Keller gekramt und den Geschäftsbericht 2015 noch gefunden. Da steht alles drin:


    1) Das Objekt ist bis 2034 an AXA vermietet - also von der Seite gibt es nichts zu beklagen


    2) Das steuerliche Ergebnis sollte eigentlich nur bei 2,6% liegen, tatsächlich war es (einmalig) deutlich höher, und zwar 10,9%. Die Begründung lautet wie folgt:
    "Das hohe positive steuerliche Ergebnis für das Jahr 2015 trägt – wie angekündigt – der Tatsache Rechnung, dass die Schadenersatzleistung für die Parkpaletten steuerlich als Einnahme anzusehen ist. Die in den früheren Jahren geleisteten
    Aufwendungen wurden als Werbungskosten von der Finanzverwaltung anerkannt."


    3) Die Schadensersatzleistung betrug 6,5 Mio. Euro, damit wurde eine Sondertilgung auf das Darlehen in Höhe von 7 Mio. Euro vorgenommen.


    Ganz aktuell musst du den GB 2016 bekommen haben (Datum 02.06.2017). In Anschluss an deine Fragen vielleicht die interessantesten Passagen:


    -> Das ausschüttbare Ergebnis liegt mit ca. EUR 4,706 Mio. um rund EUR 676.000 über dem prospektierten Wert. Die für das Jahr 2016 von der Gesellschafterversammlung beschlossene Barausschüttung in Höhe von 4,0 % zzgl. 2,0 % Sonderausschüttung ist termingerecht zum 31.03.2017 erfolgt.


    -> man ermittelte für das Jahr 2016 ein auf die Gesellschafter zu verteilendes ertragsteuerliches Ergebnis von + 4,40 % bezogen auf das Kommanditkapital in EUR, für das Jahr 2017 wird ein Ergebnis von ca. + 3,11 % erwartet.


    Schaut also insgesamt doch ganz gut aus ;)

    Super, noch mals vielen Dank für die ausführliche Info - verstehe also das es ein Einmaleffekt gewesen sein sollte. Es ist für einen Laien recht schwer die relevanten Passagen aus dem GB zu identifizieren. Dank Deiner Unterstützung weiß ich ja nun worauf ich achten muss. DANKE! Und ja die Ausschüttungen bzw. Entnahmen sind wirklich okay.