Geschlossener Immobilienfonds - ausschüttungsberechtigt

    Hallo,


    ich habe vom Treuhänder meines geschlossenen Immobilienfonds die Nachricht erhalten, daß mit der letzten Rate meine Beteiligung abgeleistet ist und ich ausschüttungsberechtigt wäre.


    Ich meine verstanden zu haben, dass "Ausschüttung" nicht gleich "Auszahlung" ist, aber ich wäre stark daran interessiert, die Beteiligungssumme ausbezahlt zu bekommen. Lässt sich das einfach bewerkstelligen durch Antrag, Kündigung o.ä. und was muss man dazu noch? Ich nehme an, da gibts noch einiges wichtiges zu wissen.


    Und ja, dieses Beteiligung habe ich seinerzeit (leider) aufgrund hoher Überzeugungskraft des Finanzberaters abgeschlossen, mit dem ich mittlerweile auch nicht mehr zusammenarbeite. Nochmal würde ich so etwas auch nicht mehr machen - lesson learned.


    Vielen Dank für Eure hilfreichen Infos und Ratschläge.

    Zitat von kolmberger

    Ich meine verstanden zu haben, dass "Ausschüttung" nicht gleich "Auszahlung" ist,

    Ja, das stimmt, oft werden die beiden Begriffe durcheinander gebracht, jeseits haftungsrechtlicher Fragen ist das aber meist egal.

    Zitat von kolmberger

    ich wäre stark daran interessiert, die Beteiligungssumme ausbezahlt zu bekommen. Lässt sich das einfach bewerkstelligen durch Antrag, Kündigung o.ä. und was muss man dazu noch? Ich nehme an, da gibts noch einiges wichtiges zu wissen.

    Pauschal gesagt, da schaut´s schlecht aus. Formal bist du Gesellschafter (wahrscheinlich einer KG). HIer sind die Kündigungsfristen zu beachten. Guck mal in den Gesellschaftsvertrag. Üblicherweise ist das Kündigungsrecht für eine bestimmte Zeit ausgeschlossen. Die Zeitspanne entspricht oft der ursprünglich prospektierten Laufzeit des Fonds. Dann ist noch zu prüfen, wie hoch dein Abfindungsguthaben ist. In fairen Verträgen ist das der Verkehrswert, den du zu 100 Prozent kriegst, in weniger fairen Verträgen gibt es einen Abschlag von bis zu 25 Prozent und in unschönen Verträgen kriegst du nur den Buchwert. Dann ist noch zu klären, wer die Kosten der Verkehrswertermittlung trägt. Wenn du mit 10.000 Euro beteiligt bist und ein Gutachter nur für den Fall deines Ausscheidens ein Gutachten für 5.000 Euro erstellt, das du zahlen musst, dann macht das alles keinen Sinn.


    Du kannst versuchen, deinen Anteil über eine Zweitmarktbörse zu verkaufen, die Kurse sind dort aber meist unterirdisch und es besteht die Gefahr, dass du über den Tisch gezogen wird. Hintergrund ist: Verkäufer sind dort ganz überwiegend (eher ahnungslose) Privatanleger wie du, Aufkäufer sind dort meist "Professionelle". Die bieten regelmäßig Preise, die mit dem wahren Wert wenig zu tun haben und damit werden Ahnungslose übervorteilt. Mit "ahnunglos" möchte ich hier nichts Abwertendes zum Ausdruck bringen, sondern nur, dass diese Personen meist die Hintergründe und Funktionsmechanismen des Marktes nicht kennen.

    Bei einer telefonischen Nachfrage beim Fonds wurde mir mitgeteilt, dass die Ausschüttungen - wenn sie denn beschlossen würden - einmal jährlich für das vergangene Jahr stattfinden würden. In meinem Fall also anteilig für die Monate Sep-Dez, zum Ende des Gechäftsjahres 2018.


    Der Fonds wäre darauf ausgelegt, möglichst lange keinen liquiden Überschuss zu produzieren um steuerliche Vorteile sicherzustellen.


    Die Empfehlung war, noch ca. 10 bis 15 Jahre die eingezahlte Beteiligung "arbeiten" zu lassen, damit sich der Abfindungswert steigern kann, weil sich Restschulden bei den Banken verringern würden. U.a. durch die anderen voll eingezahlten Beteiligungen.


    Es gäbe auch keine prospektierte Laufzeit.


    Was darf man davon halten?

    Zitat von kolmberger

    Der Fonds wäre darauf ausgelegt, möglichst lange keinen liquiden Überschuss zu produzieren um steuerliche Vorteile sicherzustellen.

    Also salopp gesagt, finde ich das einen ziemlichen Unfug. Aber es kommt natürlich immer auf den Einzelfall an, also z.B. Finanzierungsstruktur und Abschreibungsvolumen.


    Zitat von kolmberger

    Die Empfehlung war, noch ca. 10 bis 15 Jahre die eingezahlte Beteiligung "arbeiten" zu lassen, damit sich der Abfindungswert steigern kann

    Das stimmt natürlich, aber die Begründung ist auch wieder eher fragwürdig. Ich versuch mal, dass an einem groben Beispiel zu illustrieren:


    Der Fonds hat ein Volumen von 100 und wird mit 50 EK und 50 FK finanziert. Der Fonds kauft jetzt eine Immobilie für 80, 10 gehen für Nebenkosten wie Grunderwerbsteuer drauf und 10 sind Vertriebskosten für den Fonds. Wenn du nun gedanklich die Immobilie sofort wieder verkaufst, kriegst du 80, dann zahlst du die 50 an die Bank zurück, es bleiben 30 für dich. Bezogen auf die 50 die du eingesetzt hast, also ein Rückfluss von 60 Prozent bzw. ein Verlust von 40 Prozent.


    Die Kosten müssen also erst einmal - im Idealfall durch die Wertsteigerung der Immobilie - wieder verdient werden. Wenn wir jetzt mal einen Zeitsprung machen, also ins Jahr 2027 und unterstellen, deine Immobilie ist jetzt um 25 Prozent im Wert gestiegen, dann ist sie jetzt 100 wert. Verkauft zu 100, Tilgung Bank zu 50, kriegst du auch wieder 50, also deinen Kapitaleinsatz zurück. In den 10 Jahren hast du natürlich noch die jährlichen Mietüberschüsse verdient. Ferner ist hier aus Vereinfachungsgründen ein tilgungsfreies Darlehen unterstellt.


    Gemessen an diesem Modell macht es jetzt natürlich keinen Sinn, den Anteil zu verkaufen, weil die Kosten voll durchschlagen. Wenn du magst, schick mir eine persönliche Nachricht unter "Kommunikation" und verrate mir, was es für ein Fonds ist, dann kann ich dir vielleicht ein bisschen mehr sagen. So sinnvoll Sparpläne im Wertpapierbereich sind, so sinnlos finde ich sie im Bereich der geschlossenen Fonds / Beteiligungsmodelle.