Anteile an Wohungsgenossenschaft

    Hallo,


    ich habe die Möglichkeit mehr Anteile einer Wohnungsgenossenschaft im Wert von 10.000 EUR (mehr ist nicht möglich) zu erwerben. Ich miete als Genossenschaftsmitglied eine günstige Wohnung in einer Großstadt. Bisher gab es eine jährliche Dividende in Höhe von 4 % des investierten Kapitals.


    Ich habe ausführliche Jahresabschlüsse von 2016 und 2017 zugesendet bekommen. Gibt es bestimmte Indikatoren, ob die Genossenschaft gut haushaltet? Im Fließtext liest sich alles wunderbar, aber das muss ja nichts heißen, wenn die z. B. Fremdkapital vs. Eigenkapital im Missverhältnis stehen, aber was sind gute Vergleichswerte?


    Bereits am Telefon habe ich die Antwort erhalten, dass Banken die Häuser finanzieren und die Häuser mit Hypotheken belastet werden. Habt ihr eine Ahnung, warum die Genossenschaft die Anzahl der Genossenschaftsanteile pro Mitglied auf 10.000 EUR begrenzt? Das würde doch mehr Eigenkapital für die Genossenschaften und weniger Schuldendienst an die Banken bedeuten.


    VG

    Bei meiner Betrachtung der Angelegenheit würde ich das Alter der Genossenschaft mit einbeziehen, ebenso würde ich mir den Mitgliederbestand bzw. die Fluktuation anschauen. Die Namen der Vorstandsmitglieder durch eine Suchmaschine laufen zu lassen, kann auch Zweifel verschwinden lassen.

    Die Genossenschaft gibt es seit den 1920er Jahren. Ein Vorstandsmitglied ist seit ein fünf Jahren dabei, das zweite erst seit 2 Jahren. Es gibt zusätzlich eine Stiftung und eine Service GmbH.


    Mitgliederbewegung:


    Zahl der Mitglieder
    Anfang 2017 6600
    Zugang 2017 300
    Abgang 2017 160
    Ende 2017 6700




    2017 2016
    Bilanzsumme 260.000.000 € 240.000.000
    Wohnungen 4300 4250
    Mitglieder 6700 6600
    Geschäftsanteile 280.000 270.000
    Rücklagen 48.000.000 € 47.000.000
    Rückstellungen 5.900.000 € 6.300.000
    Umsatzerlöse 31.700.000 € 31.600.000
    Instandhaltungsleistungen 9.000.000 € 7.800.000
    Bilanzgewinn 820.000 € 810.000
    Bruttodividende 820.000 € 800.000
    Haupt- und nebenamtliche Mitarbeiter 40 44


    Alle genannten Zahlen wurden auf- oder abgerundet.

    Wie sieht es auf der Passivseite aus, also Höhe des Eigenkapitals, Struktur des Fremdkapitals. Wieviel ist kreditfinanziert, wie sieht der Zinsaufwand aus?


    Ich bin beim MBV Karlsruhe Genosse in dritter Generation und war dort auch mal Vertreter. Der MBV ist zwischen ein Viertel und ein Drittel größer bezogen auf die Bilanzsumme als Deine Genossenschaft. Umsatzerlöse und Rückstellungen größenangepasst vergleichbar. Hohe Rückstellungen, wäre intereressant welches Risiko dahinter steckt, wahrscheinlich für Pensionen, muss im Anhang erläutert sein. Im Vergleich sind die Kosten der Hausbewirtschaftung - falls dies die Instandhaltungsleistungen sind - deutlich geringer. Damit ist die Frage wo gehen die Einnahmen hin, so dass kaum Gewinn übrig bleibt, gibt es daraus ein Risiko der Substanzverschlechterung..


    MBV Jahresabschluss https://www.mbv-ka.de/wir-ueber-uns/geschaeftsbericht

    Leider bietet meine eG den Geschäftsbericht nicht als pdf an.


    Im Fließtext des MBV steht, dass der MBV 12 Mio für Instandhaltung ausgegeben hat. Das kommt dann größenverhältnismäßig mit meiner eG hin.


    Umsatzerlöse aus der Hausbewirtschaftung betragen 31.700.000 €.


    Eigenkapital beträgt 21.600.000 €.


    Fremdkapital:


    C. Verbindlichkeiten €
    1. Verbindlichkeiten ggü Kreditinstituten 153.000.000
    2. Verbindlichkeiten ggü and. Kreditgebern 14.000.000
    3. erhaltene Anzahlungen 9.000.000
    4. Verbindlichkeiten aus Vermietungen 20.000
    5. Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen 4.000.000
    6. sonstige Verbindlichkeiten 60.000




    aus GuV: Zinsen und ähnliche Aufwendungen: 5.000.000



    Rückstellungen bestehen aus Pensionen (für Vorstandsmitglieder?) 5.400.000 € und sonstigen Rückstellungen 500.000 €.
    Im Anhang steht: "Die Höhe der Rückstellungen für Pensionen und ähnliche Verpflichtungen wurde auf der Grundlage der Richttafeln 2005G von Prof. Heubeck berechnet. Für laufende Pensionen und unverfallbare Anwartschaften Ausgeschiedener wurden die Barwert, für andere Anwarrtschaften die Teilwerte nach der Projected Unit Credit Methode ermittelt. Dabei wurde zur Ermittlung des Erfüllungsbetrages eine Lohn- und Gehaltssteigerung, die wir mit 1,5 % (Vorjahr: 1,5 %) angesetzt haben, sowie der von der Deutschen Bundesbank veröffentlichte durchschnittliche Marktzins der vergangenen 10 Jahre für eine Laufzeit von 15 Jahren in Höhe von 3,68 % zum 31.12.2017 zugrunde gelegt. Die sonstigen Rückstellungen beinhalten alle erkennbaren Risiken und ungewissen Verbindlichkeiten. Ihre Bewertung erfolgte nach vernünftiger kaufmännischer Beurteilung in Höhe des notwendigen Erfüllungsbetrages. Die Bewertung von Jubiläumrückstellungen erfolgte nach einem steuerlichen Bewertungsverfahren."

    Wenn man die beiden Zeilen Verbindlichkeiten in Relation zum Zinsaufwand sieht liegt man bei rund 3%. In der Lehre wird eine Relation Eigen- zu Fremdkapital von 1:2 als gut angesehen, hier interpretiere ich einen marginal niedrigeren Wert von 80:180. Die Genossenschaft ist aber eben zinssensitiv, d.h. wenn die Zinsen stark steigen sollten würde die Genossenschaft in die Verlustzone geraten. Demgegenüber würden selbst bei einer Verdoppelung, also Erhöhung um 5 Mio € jährlich, die Rücklagen eine ganze Weile reichen bis das Eigenkapital i.S.d. Geschäftsanteile in Gefahr gerät. Das also weiterhin beobachten.


    Wie von @Referat Janders beschrieben darauf achten dass es keine Nachschußpflicht gibt. Auf die Kündigungsfrist achten und dann bei Anzeichen von Schwierigkeiten wieder einige Anteile kündigen. Ich vertrete die Meinung dass aufgrund der langen Rückzahlungsfrist bei Kündigung - da können schon Jahre zusammenkommen - Genossenschaftsanteile nur ausnahmsweise zur Geldanlage taugen, also für Geld, das man absehbar nicht braucht. Auch das hatte @Referat Janders schon ausgeführt.


    Zitat von marabu85

    Habt ihr eine Ahnung, warum die Genossenschaft die Anzahl der Genossenschaftsanteile pro Mitglied auf 10.000 EUR begrenzt? Das würde doch mehr Eigenkapital für die Genossenschaften und weniger Schuldendienst an die Banken bedeuten.

    Zitat von marabu85

    Bisher gab es eine jährliche Dividende in Höhe von 4 % des investierten Kapitals.

    Das ist übrigens die Antwort: das Fremdkapital ist derzeit billiger als den Genossen Dividende zu zahlen.


    Ach ja, für den Fall dass die Zinsen steigen würde ich nicht erwarten, dass die Dividende erhöht wird. Dann könntest außerhalb wahrscheinlich mehr bekommen.

    Die Genossenschaft begrenzt die Mitgliedsbeiträge sicher mit dem Hintergrund, beim Verlassen (Kündigung) von Mitgliedern nicht zu hohe Beträge aufbringen zu müssen.
    Das ist durchaus nachvollziebar.
    Gruß


    Altsachse

    Hallo,


    ein anderer Aspekt. Das Ziel einer Genossenschaft ist ja für die Genossen zu wirtschaften (in diesem Fall günstigen Wohnraum zu Verfügung zu stellen).
    Wenn wie @marabu85 schreibt er auch eine günstige Wohnung erhält, müßte dieses nicht in die Berechnung mit einfließen?


    Gruß Winter

    Hallo marabu85, um welche Wohnungsbaugenossenschaft geht es denn genau? Kann man bundesweit sich beteiligen oder nur regional möglich? Kennt jemand noch andere Anbieter von Genossenschaftsanteilen die mehr als 4% bieten und vergleichbar sind ? Die meisten Kreditgenossenschaften (VR Bank, Sparda, PSD...) bieten derzeit meist Renditen zwischen 5-2% , nur einzelne Volksbanken bieten noch 5,5% oder 6% an und dann oftmals nur für max. 5 Anteile, also nur kleine Summen. Wer kennt Details hierzu? Danke. LG MIKE

    Zitat von 5551008

    Die meisten Kreditgenossenschaften (VR Bank, Sparda, PSD...) bieten derzeit meist Renditen zwischen 5-2%

    Meine PSD hat 4,5% ausgeschüttet für max. 15 Anteile à 100 Euro. https://www.psd-karlsruhe-neus…schaeftsanteile/c597.html


    Wie in einem anderen Thread ausgeführt sehe ich Genossenschaftsanteile aufgrund der eingeschränkten Verfügbarkeit und der fehlenden Einlagensicherung nicht bzw. nur sehe eingeschränkt als Instrument der Geldanlage.

    da bin ich bereits schon dabei. die PSD Bank Kiel bietet auch ca. 4-5% Dividende, nimmt mich aber nicht auf, da ich nicht in deren Geschäftsgebite wohne/arbeite... ziemlich diskriminierend.

    Hallo zusammen,


    Genossenschaften welche mehr als 4% Dividende anlegen und noch neue Mitglieder aufnehmen ist extrem schwierig. Ich habe kürzlich hierzu nach Fachliteratur gesucht und bin auch fündig geworden. Im den beigefügten Buch werden einige interessante Genossenschaften vorgestellt unter anderen eine mit einer sehr hohen Eigenkapitalquote, welche seit mehreren Jahren Dividenden Knapp über 6 % ausschüttet.

    um welche Genossenschaften gehts genau? Vermutlich "nur" Wohnungsbaugenossenschaften und vermutlich keine Kreditgenossenschaftsbanken? 6% gibts derzeit nur bei der Volksbank Brandoberndorf, aber leider nur Anwohner von Waldsolms. Schade!


    Übrigens bietet die Bank auch ein kostenloses Online-Girokonto... aber leider nur regional und an der Ortsgrenze ist Schluss... keine 2m drüber hinaus