Steuererklärung 31.7. aber Hausverwalter Abrechnung erst im Dezember!??

  • Eigentlich ein Widerspruch: Ich muss meine Steuererklärung bis zum 31.7.2019 abgegeben haben, jedoch unser Hausverwalter muss angeblich erst bis zum Jahresende des Folgejahres, also Dezember 2019, seine Kostenaufstellung für das Jahr 2018 für die Wohnungseigentümer fertigen. Wie soll man da eine pünktliche Erklärung abgeben?

  • Danke für die Antwort. Das Problem sieht folgendermaßen aus: In 2018 werden monatlich Zahlungen geleistet, die bei der Jahreshauptversammlung der Eigentümer beschlossen werden.Die Höhe wird über die zu erwartenden Kosten festgelegt und beschlossen.Das ist allgemein so üblich bei Eigentümer Gemeinschaften. Es sind also im günstigsten Fall höhere Zahlungen geleistet worden, als im Folgejahr vom Verwalter abgerechnet wird. Leider sind durch veraltete Heizung und diverse gesetzliche Änderungen im letzten Jahr sehr hohe Zahlungen fällig gewesen, die ich nicht geltend machen konnte. Meine Steuerschuld wurde trotz hoher Mehrbelastung nicht gemindert und das Finanzamt forderte eine fette Nachzahlung. Diese Nachzahlung wäre mit pünktliche Abrechnung des Verwalters aber nur sehr gering ausgefallen.

  • Ich bin kein Steuerberater.


    Bei mir hatte das Finanzamt im umgekehrten Fall, bei der eine Zahlung nach städtischer Satzung fällig gewesen werde aber erst zwei Jahre später erhoben wurde, den Abzug auch erst dann zugelassen. Insofern würde ich vermuten, dass die Vorauszahlungen im Jahr der Zahlung abzugsfähig sind, eine ggf. dann folgende Rückzahlung nach Abrechnung die Mieteinnahmen erhöht.


    Ggf. antwortet noch ein Kundigerer als ich, ansonsten würde ich Beratung empfehlen.

  • Hallo.


    Vielleicht habe ich es falsch verstanden, aber es geht um "Nebenkosten", die laufend gezahlt werden, die konkrete Abrechnung, aus der hervorgeht, was konkret steuerlich geltend gemacht werden kann, kommt deutlich zu spät?


    Irgendwo meine ich gelesen zu haben, dass man in dem Fall die Vorjahresabrechnung zugrunde legen kann. Einmal habe ich das auch so praktiziert, ohne dass mir das Finanzamt auf's Dach gestiegen wäre. Letztlich wird es die konkrete Steuerlast auch nur minimal beeinflusst haben und dann auch nur in Form einer zeitlichen Verschiebung.

  • Geht es um haushaltsnahe Aufwendungen (Hausmeister, Reinigung, Kaminkehrer, Heizungswartung etc.) für Sie als Selbstbewohner?
    Dann gilt: Die Beschlußfassung über die Jahresrechnung erfolgt idR im darauf folgenden Jahr, also 2019. Damit können die Aufwendungen – vgl. überarbeitetes Anwendungsschreiben des Bundesministeriums der Finanzen vom 10.1.2014, Gz. IV C 4 – S 2296- b/07/003:004, DOK 2014/002765 Rdnr. 27,28,44,47 u. 48 – nach Wahl der Wohnungseigentümer mit der ESt-Erklärung 2018 oder 2019 geltend gemacht werden. Gemäß FG Köln, Az. 11 K 1319/16 können auch nach Eintritt der Bestandskraft des Steuerbescheids Aufwendungen für haushaltsnahe Dienstleistungen geltend gemacht werden, wenn der Steuerzahler von diesen Aufwendungen aufgrund der Betriebskostenabrechnung der Verwaltergesellschaft erst nach Durchführung der Veranlagung dem Grunde und der Höhe nach Kenntnis erlangt hat.
    Sollte die Beschlußfassung erst 2020 erfolgen - Abrechnung erst Ende Dez. 19, Eigentümerversammlung dann konsequenterweise erst Anfang 2020, müßte dies entsprechend gelten.


    Normale Betriebskosten können Sie wohl eh nicht absetzen. Über die Entnahme aus den Rücklagen, die Sie absetzen können, wird, wenn der Verwalter erst Ende 19 abrechnet, auch erst 2020 entschieden werden.

  • Es geht um eine Abweichung von 300€ im Vergleich zum Vorjahr, die durch notwendige Reparaturen der Heizung fällig wurden, sowie Wasseruntersuchungen und Installation von Brandmeldern. Somit waren es ca 450€ welche insgesamt mehr zu zahlen waren. Meine Steuernachzahlung hätte somit um einige € gesenkt werden können.

  • Dann fordern Sie einfach vom Finanzamt einen neuen Steuerbescheid mit Berücksichtigung der 35a-EStG- Aufwendungen unter Berufung auf FG Köln, Az. 11 K 1319/16. Wenn´s über 16 Monate seit dem entsprechenden Steuerjahr sind, erhalten Sie auch noch Zinsen vom Staat.

  • Das Urteil des FG Köln ist allerdings von der Finanzverwaltung angefochten worden und so hängt das Verfahren jetzt beim BFH. ich bezweifle daher, dass ein Änderungsantrag, der sich auf ein nicht rechtskräftiges Urteil stützt, erfolgreich sein wird.


    @LKlein: Wie du das in dem speziellen Fall noch ins alte Jahr bringen kannst, habe ich auch keine Idee. Aber ganz grundsätzlich umgehe ich das Problem, in dem ich zB jetzt in 2019 nicht auf die Abrechnung 2019 warte, sondern die von 2018 nehme, die ja in 2019 beschlossen wurde und damit zB auch der Abfluss einer Instandhaltungsrücklage erst in 2019 (steuerlich) erfolgt ist. Diese Vorgehensweise wird von der Finanzverwaltung akzeptiert.


    "Es ist aber auch nicht zu beanstanden, wenn Wohnungseigentümer die gesamten Aufwendungen erst in dem Jahr geltend machen, in dem die Jahresabrechnung im Rahmen der Eigentümerversammlung genehmigt worden ist."


    vgl. Tz 47 des hier maßgeblichen BmF-Schreibens:
    https://www.bundesfinanzminist…09-Paragraf-35a-EStG.html

  • Hallo beisammen,
    Ich kann das von Maierhuber angrführte BMF Anwendungsschreiben vom 10.1.2014, (Gz. IV C 4 – S 2296- b/07/003:004, DOK 2014/002765 Rdnr. 27,28,44,47 u. 48 – n) trotz intensiver Suche im Netz nicht finden, ist das irgendwie zugänglich? Ich hätte mir das gerne angesehen.
    Ich denke das Problem - Frist für die Erstellung der Abrechnung durch die Hausverwaltung, versus Abgabefrist für die EstE 31.07. früher sogar 31.5. - betrifft sehr viele. Im übrigen sind nicht nur die Vermieter, sondern sauch die Mieter betroffen, die die Kosten nach §35a wegen Fristablauf ggf auch nicht mehr geltend machen können. im Grunde ein Riesenskandal

  • Hallo beisammen,
    Ich kann das von Maierhuber angrführte BMF Anwendungsschreiben vom 10.1.2014, (Gz. IV C 4 – S 2296- b/07/003:004, DOK 2014/002765 Rdnr. 27,28,44,47 u. 48 – n) trotz intensiver Suche im Netz nicht finden, ist das irgendwie zugänglich? Ich hätte mir das gerne angesehen.
    Ich denke das Problem - Frist für die Erstellung der Abrechnung durch die Hausverwaltung, versus Abgabefrist für die EstE 31.07. früher sogar 31.5. - betrifft sehr viele. Im übrigen sind nicht nur die Vermieter, sondern sauch die Mieter betroffen, die die Kosten nach §35a wegen Fristablauf ggf auch nicht mehr geltend machen können. im Grunde ein Riesenskandal

    Die Finanzverwaltung akzeptiert wegen des Problems doch daher die Abrechnung der Hausverwaltung des Vorjahres statt des Steuerjahres; also kein Riesenskandal. Bist halt immer ein Jahr zurück mit den Daten der Hausverwaltung. Das Problem habe ich seit Jahren auch; deshalb lohnt aber nicht die Beantragung einer Fristverlängerung, gerade dann nicht, wenn man eine Steuerrückzahlung erwartet.

  • Hallo beisammen,
    Ich kann das von Maierhuber angrführte BMF Anwendungsschreiben vom 10.1.2014, (Gz. IV C 4 – S 2296- b/07/003:004, DOK 2014/002765 Rdnr. 27,28,44,47 u. 48 – n) trotz intensiver Suche im Netz nicht finden, ist das irgendwie zugänglich? Ich hätte mir das gerne angesehen.
    Ich denke das Problem - Frist für die Erstellung der Abrechnung durch die Hausverwaltung, versus Abgabefrist für die EstE 31.07. früher sogar 31.5. - betrifft sehr viele. Im übrigen sind nicht nur die Vermieter, sondern sauch die Mieter betroffen, die die Kosten nach §35a wegen Fristablauf ggf auch nicht mehr geltend machen können. im Grunde ein Riesenskandal

    @'cobai


    Ergänzung zu meiner zuvor gemachten Antwort Nr. 14:


    Ich habe dazu bei der Immobilienverwaltung Ackermann das erwähnte Aktenzeichen und eine inhaltliche Behandlung des Themas gefunden, dass auch die Fristenregelung mit anspricht und Gerichtsurteile dazu anführt.
    Auch der Finanzverlag Haufe nimmt zu dem Thema Stellung.


    Geh` dazu bitte mal auf die nachfolgenden Links:


    https://iv-a.de/Kundenservice/Informationen
    https://www.haufe.de/steuern/k…brechnung_170_421592.html

  • Danke für die rasche Antwort.


    Letztlich muss man feststellen, dass die Frage nicht höchstinstanzlich geklärt ist. Seltsam, wenn man bedenkt, dass das Thema im Grunde jeden, Vermieter wie Mieter angeht. Die angeführten Aktenzeichen zeigen, dass verschiedene Standpunkte existieren, und offensichtlich auch umgesetzt werden. Mein StB hat mir beispielsweise mitgeteilt, dass die Erstellung der EStE ohne Vorliegen der Abrechnung "nicht möglich" sei.


    Klar ist, dass die Finanzverwaltung grundsätzlich möglichst zu ungunsten des Stpfl. agiert.

  • Danke für die rasche Antwort.


    Letztlich muss man feststellen, dass die Frage nicht höchstinstanzlich geklärt ist. Seltsam, wenn man bedenkt, dass das Thema im Grunde jeden, Vermieter wie Mieter angeht. Die angeführten Aktenzeichen zeigen, dass verschiedene Standpunkte existieren, und offensichtlich auch umgesetzt werden. Mein StB hat mir beispielsweise mitgeteilt, dass die Erstellung der EStE ohne Vorliegen der Abrechnung "nicht möglich" sei.


    Klar ist, dass die Finanzverwaltung grundsätzlich möglichst zu ungunsten des Stpfl. agiert.

    Da ist dein StB nicht richtig informiert; habe auch schon schlechte Erfahrungen mit StB gemacht, die fachlich nicht gut waren und sich nicht schlau machten, weil sie diese Arbeitszeit einsparen wollten. Mit schneller Erledigung verdienen sie halt mehr, können mehr Mandanten abfertigen in gleicher Zeit, das erhöht den Gewinn. Deshalb mache ich meine Steuersachen seither selber und werde auch schlauer dadurch, weil ich dazu viel lese.

  • Ich kann das von Maierhuber angrführte BMF Anwendungsschreiben vom 10.1.2014, (Gz. IV C 4 – S 2296- b/07/003:004, DOK 2014/002765 Rdnr. 27,28,44,47 u. 48 – n) trotz intensiver Suche im Netz nicht finden, ist das irgendwie zugänglich?

    Na, also so schwer ist es ja nicht zu finden, mein Link oben funktioniert leider nicht mehr, hier ein neuer Versuch....


    https://datenbank.nwb.de/Dokument/Anzeigen/484715/


    im Netz lese ich (bfd.de), daß die Nichtzulassungsbeschwerde (Az. VI B 75/16) des FA nicht erfolgreich gewesen sei,, so daß das FG-Urteil inzwischen rechtskräftig sei.
    Hat "Oekonom" andere Erkenntnisse?

    stimmt genau: http://www.justiz.nrw.de/nrwe/…9_16_Urteil_20160824.html


    Vgl. letzter Absatz:
    "IV. Die Revision war nicht zuzulassen, weil im Streitfall keiner der in § 115 Abs. 2 FGO abschließend aufgezählten Zulassungsgründe vorliegt. Insbesondere weicht der erkennende Senat mit seiner Entscheidung im Streitfall wegen der in den Gründen dargelegten Sachverhaltsunterschiede nicht i.S. von § 115 Abs. 2 Nr. 2 FGO von den tragenden Rechtssätzen ab, die der BFH im Urteil vom 9. November 2011 VIII R 18/08 (BFH/NV 2012, 370) aufgestellt hat. Da die Frage, ob dem Steuerpflichtigen grobes Verschulden i.S. von § 173 Abs. 1 Nr. 2 AO vorzuwerfen ist, unter Berücksichtigung der tatsächlichen Umstände des jeweiligen Einzelfalls zu prüfen und zu entscheiden ist, kommt der Rechtssache auch keine grundsätzliche Bedeutung i.S. von § 115 Abs. 2 Nr. 1 FGO zu."