Einschätzung zu Immobilienkauf erbeten

    Hallo zusammen,


    es besteht für uns die Möglichkeit die zweite Wohnung in unserem Haus zu kaufen, die erste gehört uns und bewohnen wir.


    Eckdaten:


    Kaufpreis: 240.000€
    Nebenkosten: ca 20.000€
    erwartete Kaltmiete: 800€
    geplante Monatsrate: 600€ (200€ Rücklagen)
    komplett finanziert (auch die Nebenkosten)
    Zinssatz: 1,22% effektiv 15 Jahre Bindung


    bestehendes Darlehen: noch 70.000€ (von 230.000€, 2010), 675€ Rate, ab 2021 Anschlussfinanzierung möglich, erwartete Abzahlung bis ca 2029


    Nach meinen Berechnungen haben wir nach ca 5 Jahren die Nebenkosten abbezahlt, nach 15 Jahren ca 50.000€ des neuen Darlehens.


    Mich würde eine realistische Einschätzung und Kommentare interessieren, was noch zu bedenken wäre, welche Risiken ich möglicherweise übersehe. Für uns ist vor allem interessant über die Gesamtimmobilie bestimmen zu können und wer in der Wohnung wohnen wird. Mein Verständnis ist, dass wir, wenn wir das mindestens 15 Jahre halten, zumindest nicht draufzahlen werden und über die Miete einen moderaten Gewinn herausbekommen.


    Freue mich über Einschätzungen und Kommentare.


    Viele Grüße,
    David

    Es geht doch darum, ob deine Ausgaben zu deinen Einnahmen passen, oder? Dann müssten wir deine Einnahmen kennen...

    Vom Grundsatz finde ich die Wohnung recht teuer mit <4% Rendite der Kaltmiete.


    Ist in der Kalkulation die Steuer auf Immobilieneinnahmen einbezogen (ganz grob mein Verständnis 10.000 Einnahmen ./: 4.000 € Abschreibung @ 80% Gebäudewert ./. 3.000 Zinsen bleiben 3.000 € zu versteuern)?

    chris2502:


    Erst mal geht es darum ob sich das weitestgehend selbst trägt, unabhängig von weiteren Einnahmen. Das Darlehen wird ja von den Mieteinnahmen bedient.


    Kater.Ka:
    Das mit der Steuer ist ein guter Punkt. Das dürften etwa 500€/Jahr sein, wenn ich einen Steuersatz im unteren Spektrum (14-40% progressiv oder so?) ansetze. Hatte ich nicht auf dem Schirm, danke.
    Allerdings ist es ja nicht so, dass Kapital eingesetzt wird. So lange am Ende was Positives bei rum kommt, sollte es sich doch eigentlich lohnen.

    Zitat von dave

    Für uns ist vor allem interessant über die Gesamtimmobilie bestimmen zu können und wer in der Wohnung wohnen wird.

    Täuschen Sie sich nicht! Mit der Möglichkeit über die "Gesamtimmobilie zu bestimmen" übernehmen Sie auch das Risiko des Mietausfalls! Wenn Sie sich in Ihrem Mieter täuschen, haben Sie möglicherweise über viele Monate ein extremes Ärgernis im Haus, weil der Typ die Miete nicht zahlt und Sie ihn mühevoll rausklagen müssen. Das kann - wenn der Mieter gewieft ist - Jahre dauern. Und Sie gehen jeden Tag mehrfach mit dickem Hals an dessen Wohnungstür vorbei...


    Je nachdem wieviel sonstiges Vermögen Sie haben, müssen Sie auch sehen, dass Sie ein hohes Klumpenrisiko aus Sicht der Kapitalanlagetheorie eingehen. Bei zwei Wohnungen im gleichen Gebäude ist nix mit Diversifikation!


    Sie haben schon eine ETW, die Sie abstottern. Wenn Sie Geld übrig haben, legen Sie es besser und mit höherer Rendite an als mit einer zweiten Wohnung im gleichen Haus.


    Viel Erfolg!

    Zitat von dave

    chris2502:


    Erst mal geht es darum ob sich das weitestgehend selbst trägt, unabhängig von weiteren Einnahmen. Das Darlehen wird ja von den Mieteinnahmen bedient.

    Das klingt wie eine Möglichkeit zum Gelddrucken. Man nimmt einen Kredit auf, der durch Mieteinnahmen abgezahlt wird und nach 20 Jahren ist man schuldenfreier Eigentümer der Immobilie, ohne was dafür getan zu haben.


    Zu dem System gibt es unzählige YouTube Videos. Für mich klingt die Geschichte zu schön um wahr zu sein.

    Zitat von muc

    Täuschen Sie sich nicht! Mit der Möglichkeit über die "Gesamtimmobilie zu bestimmen" übernehmen Sie auch das Risiko des Mietausfalls! Wenn Sie sich in Ihrem Mieter täuschen, haben Sie möglicherweise über viele Monate ein extremes Ärgernis im Haus, weil der Typ die Miete nicht zahlt und Sie ihn mühevoll rausklagen müssen. Das kann - wenn der Mieter gewieft ist - Jahre dauern. Und Sie gehen jeden Tag mehrfach mit dickem Hals an dessen Wohnungstür vorbei...
    Je nachdem wieviel sonstiges Vermögen Sie haben, müssen Sie auch sehen, dass Sie ein hohes Klumpenrisiko aus Sicht der Kapitalanlagetheorie eingehen. Bei zwei Wohnungen im gleichen Gebäude ist nix mit Diversifikation!


    Sie haben schon eine ETW, die Sie abstottern. Wenn Sie Geld übrig haben, legen Sie es besser und mit höherer Rendite an als mit einer zweiten Wohnung im gleichen Haus.

    Der Einwand mit den Mietern ist berechtigt und verstanden. Dem gegenüber steht ein neuer Eigentümer, mit dem man nicht klar kommt, der ggf. den Verwaltungsaufwand erhöht und Ansprüche anmeldet. Es ging aber wie erwähnt nicht um eine Investition von Kapital sondern darum ob das mittelfristig auf 0 rauskommt und langfristig lohnt.


    Zitat von chris2702

    Das klingt wie eine Möglichkeit zum Gelddrucken. Man nimmt einen Kredit auf, der durch Mieteinnahmen abgezahlt wird und nach 20 Jahren ist man schuldenfreier Eigentümer der Immobilie, ohne was dafür getan zu haben.
    Zu dem System gibt es unzählige YouTube Videos. Für mich klingt die Geschichte zu schön um wahr zu sein.

    Es geht nicht darum, dass sich das in 20 Jahren selbst abbezahlt, man erkauft sich das ja mit einem gewissen Risiko (vgl. voriges Zitat). Es geht nur darum, dass man nach 10/20 Jahren nicht draufgezahlt hat.

    Zitat von dave

    Es geht nur darum, dass man nach 10/20 Jahren nicht draufgezahlt hat.

    Genau das werden Sie erst wissen, wenn die 10 oder 20 Jahre vergangen sind. Sie spekulieren schlicht auf die Zukunft. Welchen Wert die Wohnung in 10 oder 20 Jahren hat, kann niemand vorhersagen. Wie oft Sie Ärger mit dem Mieter bekommen ebenso wenig. Welche Instandhaltungskosten auf Sie zukommen, wissen Sie auch nicht.


    Eine Menge Unwägbarkeiten. Wenn Sie 260.000 EUR an Kredit aufnehmen und das Geld in den MSCI World Index investieren und 20 Jahre abwarten, würden hier wahrscheinlich alle Anlageexperten die Hände überm Kopf zusammenschlagen angesichts dieses "Spekulationsrisikos".


    Aus meiner Sicht wäre dies jedoch vernünftiger als eine zweite Wohnung im gleichen Haus zu kaufen. Spekulation ist beides.

    Zitat von dave

    Mich würde eine realistische Einschätzung und Kommentare interessieren, was noch zu bedenken wäre, welche Risiken ich möglicherweise übersehe.

    Dass beispielsweise wie in Berlin ein Oberdeckel für Kaltmieten von x €/qm eingeführt wird und sich die angepeilte Kaltmiete nicht mehr realisieren lässt.