Beratung Immobilienfinanzierung: Wie mit Bestandsimmobilie verfahren?

Hallo zusammen,

Ich habe mich hier angemeldet, weil ich Hilfe benötige mit einer anstehenden Immobilienfinazierung.
Die Ausgangslage ist folgende:

Es liegt, im Verhältnis, kaum verfügbares Eigenkapital vor:
- Ein Bausparer, der Zuteilungsfähig ist, mit um die 5k € Einlage und einer Darlehenssumme von 10k € bei 1%.
- Barvermögen von ca. 10k €.
Zudem noch 3 Riesterrenten, wo aber bislang kaum was drin ist und eine Lebensversicherung von vor dem Besteuerungsstichtag (Rückkaufswert von ca. 7k aktuell), an die ich aber logischerweise auf keinen Fall ran will.

Benötigt werden aber so ca. 400k. Entweder für einen Neubau oder für eine Bestandsimmobilie, die jedoch dann dringenden Renovierungs- und Modernisierungsbedarf hat. Grob kalkuliert kommt Beides nachher also aufs Gleiche raus.

An Krediten ist zur Zeit nur ein Kfz finanziert, was monatlich allerdings mit ~400€ zu Buche schlägt. Da sind noch 16k ca. abzuzahlen. Sonst keine Kredite.
Hier schon mal zwischendurch, seht ihr da eine Chance, dass das ggf. langfristig mit in die Immobilienfinanzierung reinkommt, um die monatl. Belastung zu senken?

Was ich jedoch besitze, ist eine Immobilie (Eigentumswohnung) mit einem Verkehrswert von ca. 150k €. Laut befreundetem Makler sind da, wenns schnell gehen soll mit dem Verkauf aber eher nur 100-120k € zu erzielen aktuell.

Das Problem ist jetzt, wir bewohnen diese Immobilie und möchten quasi von dort direkt ins Eigenheim ziehen. Bis zum Bezug der neuen Immobilie werden aber noch Monate bis Jahre vergehen, wegen Eigenleistung hauptsächlich.

Der Knackpunkt ist jetzt also, wie kann ich am geschicktesten mit der Bestandsimmobilie umgehen?
Beleihen oder Vermieten sehe ich schwierig, weil mittelfristig soll die auf jeden Fall verkauft werden.
Schon vorab verkaufen, sofern das überhaupt so schnell gelingt, stellt sich mir dann auch schwierig dar, da nicht klar ist, wann wir ausziehen können.
Es geht also, mal unabhängig davon, dass die monatlichen Belastungen für die "Übergangszeit" natürlich höher sind (Reserve dafür ist eingeplant), im wesentlichen darum, dass man diese Übergangszeit möglichst geschickt gestaltet.
Mittelfristig wird ja ein erheblicher Betrag an Eigenkapital verügbar, der halt irgendwie sinnvoll in der Finanzierung der neuen Immobilie eingebracht werden soll.

Ich bin leider in solchen Dingen bislang völlig "grün hinter den Ohren" und wenn man sich eine Finanzierung quasi ohne Eigenkapital für 400k mal in den diversen Vergleichsportalen ansieht, dann ist die monatliche Rate zumindest in der Übergangszeit nur schwer für uns zu stämmen.
Das geht eigentlich auf Dauer nur, wenn die Bestandsimmobilie da einfließt.

Vielen Dank schon mal vorab.

MFG

Das "Upgrade" ist leider nicht ganz freiweillig. Defakto ist unser ganzes Erspartes in die Bestandsimmobilie geflossen.
Ich möchte nicht weiter darauf eingehen, warum wir da jetzt nicht bleiben können aber es ist unumgänglich.
Wirklich "mehr" wirds auch nicht. Nur woanders halt und ohne "Mitbesitzer".

Wenn die Kfz-Rate wegfällt, haben wir etwa 1200€ monatlich zur Verfügung (Rücklagen für Kleidung, Auto u.s.w. einkalkuliert). Das erhöht sich noch mal, wenn die Doppelbelastung durch die zwei Immobilien wegfällt.
Es erhöht sich weiter, sobald meine Frau wieder arbeiten geht (Elternzeit aber unbefristeter Vertrag).
Urlaubs- und Weihnachtsgeld gibts auch, ist aber nicht einkalkuliert und somit für andere Sachen frei oder halt Sondertilgung. Das Kindergeld ist fürs Kind reserviert und auch nicht eingerechnet.
Wenns ganz eng kommt, könnte man auch mal die Raten für die Altersvorsorge aussetzen.
Habe das für die nächsten 4 Jahre durchkalkuliert und die 1200€ sind eigentlich immer machbar. Eng ists nur zu Beginn halt wegen Elternzeit und Doppelbelastung.

Unser befreundeter bzw. eher "bekannter" Makler meinte, dass es uns schnell mal 20-30k "kosten" könnte beim Verkauf, wenn die Wohnung beliehen ist, so alles in allem mit den zusätzlich anfallenden Gebühren. Daher hab ich da bisher vor zurückgeschreckt und gehofft, es geht anders.

Zitat von Pumphut

Hallo NDD,

erst einmal Anerkennung, dass Sie sich so detailliert vorher mit den Fragen auseinandersetzen. Ich kenne andere, die staunen hinterher.

Leider muss ich ziemlich viel Wasser in den Wein gießen. Selbst wenn Sie eine Bank mit einer 100% Finanzierung finden sollten, haben Sie je nach Fallkonstellation 8 – 15% Nebenkosten. Die werden alle am Anfang des gesamten Kaufprozesses fällig. Die Nebenkosten sollten Sie auf jeden Fall aus dem Eigenkapital bezahlen können. Nach den geposteten Zahlen sind Sie davon weit entfernt. Entweder Sie warten so lange, bis das Eigenkapitalkonto aufgefüllt ist oder Sie verkaufen geregelt Ihre Wohnung, ziehen in eine Mietwohnung und suchen dann mit dem Eigenkapital aus dem Verkauf in der Hinterhand die neue Immobilie. Aber zweimal Umziehen ist nicht nur stressig, es kostet auch eine Menge Geld. Eine Variante wäre ggf., Sie finden einen Verwandten, der Ihnen in Größenordnung 50 TEuro für 2 Jahre leihen kann und sich auf Ihr Wort verlässt, mit dem Verkauf der Wohnung bekommt er das Geld wieder?

Gruß Pumphut

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Das klingt erstmal ziemlich besch...eiden.
Ich dachte bislang eigentlich, dass ich durch die zusätzliche Immobilie ja quasi "Eigenkaptial" habe, also zumindest als Sicherheit und es daher keine Probleme geben würde mit der Bank zumal wir beide unbefristete Arbeitsverhältnisse haben.
Mit "Leihen" ist jedenfalls nicht viel los und (deutlich) länger warten ist leider auch keine Option. Dann schon eher auf Miete wohnen oder einen Käufer finden, der sich auf eine "flexible" Auszugsregelung einlässt, wenn wir entsprechend beim Preis entgegen kommen.

Also ich habe mich nochmal belesen und Folgendes überlegt.
Für die Wohnung wird ja ein Beleihungswert definiert. Der beträgt ja irgendwas zwischen 50-90% des Verkehrswertes.
Bei 60% wären das 90k, die man die Wohnung beleihen könnte.
Zusammen mit den Barwerten von 10+5k ca. wären dann 105k "liquide" Mittel erreichbar.
Dem gegenüber stehen dann 16k Auto ablösen und bis zu 15% von 400k (das war inkl. Nebenkosten gerechnet), also bis zu 60k.
Blieben 29k übrig, die man entweder weniger beleiht bei der Wohnung oder beim Haus investiert. Hinge dann davon ab, was zinstechnisch günstiger wäre.
Als mögliche zusätzliche Sicherheiten kämen noch die LV und ggf. Riester in Frage.
Das müsste doch prinzipiell machbar sein, oder nicht?
Die Kreditgestaltung auf die Wohnung müsste dann natürlich so sein, dass der Kredit gut abgelöst werden kann, bei Verkauf aber bis dahin nur geringe Raten hat.
Genauso müsste die Rate aufs Haus zunächst etwas niedriger sein und später höher oder halt hohe Sondertilgung möglich.
Das Ganze dann natürlich mit dem Nachteil, dass die Wohnung zu beleihen weitere Kosten bedeutet und insofern vom dadurch auch niedrigen VK noch weniger übrig bleibt.
Also sicher sehr suboptimal aber bin ich denn so auf dem Holzweg, dass das überhaupt nicht denkbar ist?

kater: Das bezog sich darauf, dass das Interesse dadurch niedriger wäre, weil es umständlicher ist und das durch niedrigen Preis kompensiert werden müsste. Dazu die Kosten der Grundbuchsachen beim Eintragen und Löschen, weitere Kreditkosten. Das fasste er mit 20-30k grob zusammen, die dadurch nachher effektiv weniger bei uns landen.

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Sorry, mein Handy kam nicht klar, mit der Antwort zwischendrin.

Zitat von IanAnderson2

Ich sag es mal ganz deutlich...

Sonst geht's aber noch, ja? Ich frag hier ganz sachlich und versuche mich eben vorher sehr intensiv damit auseinander zu setzen. Keine Ahnung, was bei dir schief gelaufen ist oder was auch immer dich zu diesen Unterstellungen treibt. Ich habe sehr sehr gute Gründe, warum ich dieses Wagnis in Erwägung ziehe. Die gehören hier nicht hin und gehen dich auch nichts an.
Zig Leute finanzieren mit ähnlichen Summen ihre Immobilie, nur mit dem Unterschied, dass die das Geld flüssig haben.
Aber inhaltlich hab ich den Einwand zur Kenntnis genommen. Einen sachlicheren Umgang würde ich sehr begrüßen.

Zitat von Ltotheeon

Schon mal mit der Bank gesprochen? Wie haben unsere Immobilie auch als Eigenkapital anrechnen lassen und sie dann in dem Zeitraum vor dem Erwerb der neuen Immobilie verkauft. Die Bank hat sie vorher im Wert von Ihrem Makler bewerten lassen über den wir dann auch verkauft haben. Lief alles ohne Probleme

Nein, bislang noch nicht. Ich bin ein Mensch, der sich gerne möglichst umfassend mit den Möglichkeiten auseinander setzt um dann darauf basierend eine Entscheidung zu treffen.
Sobald ich konkret weiß, um welche Summe/welches Objekt es am Ende geht, ist das der nächste Schritt.
Denn...

Zitat von Kater.Ka

Wie oben schon ausgeführt kann man das schon so denken. Üblicherweise werden sowohl Kauf wie auch Renovierung teurer als vorher gedacht. Ich finde es daher halt sehr knapp.

sehe ich das durchaus auch so. Es ist auch eine Art "Worst-Case-Szenario" mit den 400k.

Die dröseln sich beim Kauf etwa wie folgt auf:
Haus ca. 200k, Nebenkosten, Heizung neu 30k, Fenster 30k, Dach 30k und 10k für Renovierungen innen, Rest "Reserve".

Beim Neubau:
Haus bezugsfertig außer Tapeten in den Räumen, die sofort gebraucht werden 250k, Bodenplatte, Grundstück, Erdarbeiten, Anschlussgebühren und Nebenkosten nochmal ca. 100k, Rest Reserve.

Beide Varianten sind bislang auf Basis von im Netz recherchierten Werten gerechnet und noch völlig ohne Eigenleistung oder Förderungen. Konkreter wird's zumindest bezüglich Neubau demnächst, wenn wir konkrete Angebote durchgerechnet haben.

Zitat von IanAnderson2

Ich habe nichts unterstellt,sondern auf die Gefahren Eures geplanten Handelns aufmerksam gemacht.Ist das nicht erlaubt??

Warum bringen Dich meine Hinweise so schnell auf die Palme bzw.wirfst Du mir völlig zu Unrecht etwas(Unterstellungen) vor,was Du selbst anwendest?

Da scheine ich doch einen empfindlichen Nerv getroffen zu haben....

Natürlich unterstellst du mir was. Wegen meiner angeblich vorgeschobenen Gründe z.B.
Vom "Ton" mal ganz abgesehen, hast du keine Ahnung, warum ich bereit bin, dieses Risiko einzugehen und es steht dir dazu auch kein Urteil zu. Aber falls es dich beruhigt, die von dir genannten "Folgen", sind genau der Grund,w arum wir nicht bleiben können, wo wir sind.
Und darüber hinaus, wo ist denn der Inhalt?
Wie wäre es mit einer Erklärung, wo du die Probleme siehst, was "anfangen soll schief zu gehen"?
Dann könnte man klären, inwiefern das relevant ist oder ob ich bereit bin das Risiko zu tragen.
Darüber hinaus, wie man dieses Risiko minimieren könnte.
Und weiter eine Erklärung, was du als notwendige Schritte ansiehst, um die Sache "sicherer" abzuwickeln.
Dafür bin ich doch hier, deshalb schreib ich das so ausführlich.
So aber ist das nur eine "hingeblaffte" wenig differenzierte Warnung in einem Ton, den ich nicht nachvollziehen kann.
Natürlich reagiere ich da angegriffen.
Und damit wäre ich dankbar, wenn wir uns wieder auf den Inhalt des Threads beschränken könnten.

Ich bin für die Hinweise und Tipps hier wirklich dankbar.
Ein Stück weit wundere ich mich allerdings darüber, wie hier damit umgegangen wird und auch, was da teilweise für Aussagen kommen und warum ich mich für Dinge rechtfertigen soll, die zunächst einmal hier gar nicht vollständig dargelegt sind und ohnehin nur erwähnt wurden, um ein halbwegs vollständiges Bild der Situation zu geben. Das Auto wurde mit etwa 30% angezahlt und zu dem Zeitpunkt war das wegen Motorschaden und Kind nicht anders machbar. Ganz davon abgesehen, dass da nicht absehbar war, dass wir nur wenige Monate später schon wieder darüber nachdenken müssen, nahezu Alles hinter uns zu lassen. Und ja, das ist ein super Beispiel, dass Dinge anders laufen können. Die Situation ist nunmal so und ich frage hier nach einem Ausweg bzw. versuche mir einen Ausweg zu schaffen.
Ja, auch dazu habe ich bislang einige durchaus wertvolle Rückmeldungen bekommen. Nochmal, danke dafür.
Aber vielleicht könnten wir uns darauf konzentrieren und es dabei belassen und nicht ständig versuchen zwischen den Zeilen zu lesen und mir Unfähigkeit, Navivität, "Blindheit" oder sonstwas zu unterstellen.

Zitat von Kater.Ka

Das klingt solide. Heizung muss man nicht gleich machen lassen solange sie geht, hier beachten dass es für bestimmte Kessel, die älter als 30 Jahre sind, bei Erwerb eine Tauschpflicht gibt. Selbst dieser Kesseltausch wäre mMn mit weniger Geld zu machen. Gleiches gilt für die Fenster, die kann man sehr gut später wechseln lassen und auch hier scheint mir der Preis sehr hoch angesetzt. Beim Dach würde ich kein Haus kaufen, bei dem das Dach instandsetzungsfällig ist.

Ja, das ist genau so korrekt und hängt ja auch vom konkreten Objekt ab. Genau darin liegt ja der Vorteil eines Kaufs gegenüber Neubau. Je nach Zustand, kommen diese zusätzlichen Kosten nicht direkt. Daher auch der Begriff "Worst-Case-Szenario".
Die Variante "Kauf" ist mit Sicherheit die finanziell sinnvollere, nach aktuellem Stand und ein passendes Objekt vorrausgesetzt.
Aber ich halte es nicht für verwerflich, sich auch mal die Variante "Neubau" konkret anzusehen.
Ich kann mir aber die Zeit sparen, wenn von vorneherein klar ist, dass das nicht bezahlbar ist. Und genau deshalb bin ich hier und mache mich schlau.
Varianten abschätzen, verschiedene Aspekte und Gedanken hinterfragen.
Ich dachte immer, genau dafür ist das Internet und insbesondere so ein Fachforum da.