Falls Du eine Hausbank hast würde ich da mal einen Beratungstermin machen um die Bonitätsfrage zu klären. Insbesondere wäre dann auch die Frage nach KfW-Förderung zu diskutieren, da es da ab 01.10. bis zu 100T€ zu 0,75% gibt, auch kombinierbar mit den Landesprogrammen in BW, BY, HE, TH. s. https://www.kfw.de/inlandsfoer…neigentumsprogramm-(124)/
Danke für den Hinweis. Das werde ich auf jeden Fall tun.
Da halte ich es für vertretbar, sein Eigenkapital lieber anderweitig zu investieren.
Ihr Problem ist: Sie haben so gut wie kein freies Eigenkapital.
Hätten Sie ein Aktiendepot von 20.000 EUR spräche nichts gegen die Finanzierung eines Autos. Ihr Eigenkapital haben Sie jedoch - wie die meisten Deutschen - zu 90 % in die eigene Immobilie gesteckt. Das ist Ihr Problem! Eigenkapital in einer Immobilie ist - wie der Name sagt - immobil. Man kann nicht mal eben 10.000 oder 20.000 EUR "abheben".
Ihr Problem ist: Sie haben so gut wie kein freies Eigenkapital.
Hätten Sie ein Aktiendepot von 20.000 EUR spräche nichts gegen die Finanzierung eines Autos. Ihr Eigenkapital haben Sie jedoch - wie die meisten Deutschen - zu 90 % in die eigene Immobilie gesteckt. Das ist Ihr Problem! Eigenkapital in einer Immobilie ist - wie der Name sagt - immobil. Man kann nicht mal eben 10.000 oder 20.000 EUR "abheben".
Und doch verstehe ich das Problem nicht. Wieso, macht es einen Unterschied? Die Finanzierung ist so gerechnet, dass das Fahrzeug immer erheblich mehr wert als zum gleichen Zeitpunkt an Restschuld übrig ist.
Jetzt mit irgendwelchen "Nofällen" zu argumentieren, dafür ist natürlich Reserve an Barvermögen vorhanden. Da das aber mit Haus auch weiter so sein muss, ist das hier weder erwähnt noch tut es was zur Sache.
Das geht doch stark in Richtung "Prinzipienreiterei", sorry.
Ich werde das Thema auch nicht weiter vertiefen. Das ist inhaltlich für mich geklärt. Ob ich das (wenige) frei verfügbare Barvermögen zum Ablösen des Autos nutze, das Auto stattdessen in einen Kredit mit aufnehme oder wie auch immer, das ist nachher eine reine Rechenspielerei, das ist mir jetzt klar.
Für die Gesamtsituation ist mir dank der Beiträge jetzt auch klar, dass das Hauptrisiko darin besteht, was wann und wie schnell mit der Bestandsimmobilie passiert und ob die nachher auch tatsächlich zumindest die Summe einbringt, mit der sie beliehen/eingerechnet ist.
So oder so entstehen hier erhebliche zusätzliche Kosten bzw. Einbußen beim "mobil machen" des Eigenkapitals. Entweder durch Mietausgaben und zusätzlichen Umzugskosten, wenn ich zwischendrin in eine Mietwohnung ziehe. Dafür ist die Variante dann deutlich sicherer.
Oder aber durch mögliche Einbußen beim Verkauf durch Zeitdruck und die Tatsache, dass die Wohnung beliehen ist sowie die zusätzlichen Kredit- und Notargebühren.
Letztlich ist Beides nicht toll.
Entscheidend wird jedoch sein zu klären, welche Kreditsumme nachher tatsächlich benötigt wird und was die Bank bereit ist zu geben. Da sich hier bislang nicht glaubhaft abzeichnet, dass das zwangsläufig ein finanzielles Desaster wird, werde ich mir jetzt konkrete Objekte zum Kauf ansehen und dann damit zur Bank gehen und sehen, ob die das mitmachen. Selbiges wird mit einer konkreten Musterrechnung eines Neubaus passieren. Gewisse (unabhängige) Reserven und Zurückhaltung bei der Eigenleistung einkalkuliert.
Am Ende sollte dann deutlich mehr Klarheit herrschen und ich würde mich hier ggf. nochmal melden, um ein Feedback zu den dann deutlich konkreteren Vorstellungen von euch zu bekommen.
Bis dahin auf jeden Fall nochmal danke und bei Ergänzungen zum bisher Gesagten, gerne hier posten.
Soll ja nachher auch möglichst sinnvoll für andere Leser sein, was hier drin steht.
Hallo NDD,
ich verstehe das Projekt so, dass Sie eine Bestandsimmobilie zu einem Kaufpreis von 245.000 Euro erwerben möchten. Weitere 60.000 Euro, die zugleich das Eigenkapital darstellen, sind für die Erwerbsnebenkosten und Modernisierungsmaßnahmen / Renovierung vorgesehen.
Die 60.000 Euro sind nicht bar vorhanden, sondern stecken in einer derzeit selbst bewohnten Eigentumswohnung, die jedoch verkauft werden soll, so dass insoweit eine kurzfristige Kreditaufnahme erfolgt. Der Kredit wird aus dem Verkaufserlös zurückgezahlt. Nach Ihren Ausführungen gehe ich davon aus, dass der Verkauf auf jeden Fall die erforderlichen 60.000 Euro einbringt, so dass absolut sicher ist, dass nicht plötzlich ein Rest verbleibt, der noch irgendwie langfristig finanziert werden muss.
So weit (Block 3) ist der Plan dem Grunde nach vollkommen in Ordnung (über die Zinskondition der Verkaufserlösvorfinanzierung sagen Sie nichts, ich logischerweise auch nicht, außer - gilt auch für den Rest des Planes -: bei anderen Anbietern vergleichen kann sich immer lohnen ...).
In den Blöcken 1 und 2 taucht mir einerseits zu oft und mit zu hohen Summen der Begriff "Bausparvertrag" auf, andererseits vermisse ich den Begriff Bausparvertrag als Block 0 (wenn Sie so wollen), konkret: warum wird Ihr zuteilungsreifer 10K Bausparvertrag nicht als allererster Baustein in die Finanzierung einbezogen?
Zu Ihrem Block 1: Bei einem Tilgungsaussetzungsdarlehen besteht kein Sondertilgungsrecht. Allenfalls hat man Ihnen gesagt, dass Sie die Möglichkeit haben, zusätzlich, überobligatorisch, Geld auf den Bausparvertrag einzuzahlen - hat man Ihnen auch gesagt, dass das nur mit Zustimmung der Bausparkasse geht und dass Bausparkassen diese Zustimmung auch gerne verweigern, wenn es ihnen wirtschaftlich in den Kram passt? Darüber hinaus liegen die strukturellen Fehler in Tilgungsaussetzungsdarlehen - was auch immer man Ihnen vorgerechnet hat (sind in die Kosten nur reine Zinskosten einbezogen? Sind auch die Abschlussgebühren und die laufenden Gebühren des Bausparvertrags enthalten?) - darin, dass es fast nie Sinn macht, Geld zu niedrigen Guthabenzinsen anzusparen und gleichzeitig höhere Darlehenszinsen zu zahlen. Zudem ist diese Zwei-Verträge-Konstruktion fürchterlich unflexibel in der Phase bis zur Ablösung des Tilgungsaussetzungsdarlehens, da Sie auf einen exakten monatlichen Zahlbetrag festgelegt sind. Diesen Umstand hat man Ihnen vermutlich als Vorteil - "absolute Kalkulationssicherheit bei den monatlichen Ausgaben" - "verkauft", was auch nicht völlig falsch ist, aber wenn Sie 'mal Pech haben, brauchen Sie es genau andersherum. Soll heißen: Wenn Sie ein normales Annuitätendarlehen mit 3 Prozent Tilgung und einem echten Sondertilgungsrecht von 5 % haben und es finanziell 'mal knapp wird, können Sie nicht nur die möglicherweise eigentlich geplanten Sondertilgungen ausfallen lassen, sondern auch mit dem Kreditgeber verhandeln, dass Sie den Tilgungssatz (vorübergehend) senken. Bei vielen Darlehensgebern haben Sie standardmäßig das Recht, den Tilgungssatz während der Darlehenslaufzeit in gewissem Umfang zu ändern und brauchen insoweit dann auch nicht zu verhandeln.
Zu Ihrem Block 2: Die Verbindung eines Annuitätendarlehens mit einem Bausparvertrag ist meiner Meinung nach - s. o. - Quatsch, daran verdienen nur vermittelnde Bank und Bausparkasse und Sie werden effektiv gehindert, Ihr Geld in die sofortige und schnelle Tilgung des Darlehens zu stecken. Und das Zinsänderungsrisiko, vor dem Sie Angst haben (oder vor dem man Ihnen Angst macht) reduzieren Sie am Besten dadurch, dass Sie Ihren Kredit tilgen. Ist die Kreditsumme klein genug, dann müssen Sie sich auch nicht mehr vor steigenden Zinsen fürchten. In Ihrer Lage ist die Dauer der geplanten Zinsfestschreibung (15 Jahre) gut, richtig und Sicherheit genug (wenn Sie meinen, mehr Sicherheit zu benötigen: es gibt auch 20-jährige Zinsfestschreibungen).
Meine Empfehlung:
Block 1: 10 K Euro - Ihr vorhandener Bausparvertrag
Block 2: 25 K Riesterbausparvertrag (Ihre bisherigen Riesterverträge stellen Sie ruhend) mit Vorfinanzierung ("Tilgungsaussetzungsdarlehen"). In dieser Größenordnung und mit der Riesterförderung machen Sie mit einem Finanzierungsbaustein "Bausparvertrag" nichts falsch und bleiben mit der Gesamtkreditsumme der Bausparkasse unter 30 K Euro (Vorteil: kein Grundbucheintragung erforderlich).
Block 3: 210 K Euro normales Annuitätendarlehen (sofern, was zu prüfen wäre, keine KFW-Darlehen möglich sind) mit 5 % Sondertilgungsrecht, auf Ihre finanziellen Möglichkeiten abgestimmte anfängliche Tilgung und mit vertraglichem Anspruch, die Tilgungshöhe im Verlauf der Zeit mindestens zweimal kostenlos anpassen zu dürfen und 15 Jahren Zinsfestschreibung.
Abschließende Hinweise:
1. Was man Ihnen empfohlen hat sieht wie das typische provisionseinnahmenorientierte Beratungsergebnis einer örtlichen Sparkasse oder Volksbank aus. Arbeiten Sie sich bitte 'mal durch diese Community und stellen Sie fest, wie oft sich hier Menschen melden, die Probleme haben, weil sie eigentlich nur eine Baufinanzierung wollten aber plötzlich zusätzlich mehrere Bausparverträge an der Backe haben ...
2. Das Geld für den KFZ-Kredit sollten Sie gedanklich erst einmal "außen vor" lassen. Wenn der Kredit bezahlt ist, werden Sie das nächste Auto in absehbarer Zeit benötigen, und das will dann auch bezahlt werden. Legen Sie nach Tilgung des Kredits die 400 Euro für die Anzahlung des nächsten Autos zurück und verwenden Sie sie im Übrigen für den nächsten Kredit ... (den Sie im Idealfall nicht benötigen, weil Ihr gegenwärtiges Auto hoffentlich überraschend lange hält, so dass Sie Ihr nächstes Auto bar bezahlen können). Sie können diese 400 Euro natürlich auch für Sondertilgungen und spätere Tilgungssatzerhöhungen verwenden, wenn Sie einschätzen, sie für ein neues Auto nicht zu benötigen.
Viele Grüße
BSHKunde
Ok, zunächst mal zu den Unklarheiten:
Im Vergleich hat dieses Konstrukt bei den Gesamtkosten, darin sind alle Gebühren der Bausparer einkalkuliert, erstaunlicherweise sehr gut abgeschnitten. Wir haben da durchaus verglichen und ich war selbst sehr überrascht, da ich von dieser "Provisionsmasche" auch gelesen habe.
Mein vorhandener zuteilungsfähiger Bausparer ist vom Zins leider völlig unterinteressant. Der liegt bei 2,1 oder 2,2. Genau weiß ich es nicht aber in jedem Fall über 2 und damit höher, als alle anderen Zinssätze im neuen Konstrukt.
Riester kommt für uns komzeptionell nicht in Frage mit der Nachversteuerung. Da kann das noch so viel Sinn machen.
Dass ich in Block 1 nicht sondertilgen kann, stimmt. Das habe ich hier falsch widergegeben. Da das Darlehen nur mit 1,1% effektiv verzinst ist, macht das aber ohnehin nur in Block 2 Sinn. Wie gesagt, ein Sonderprogramm der Bank. Die Konditionen kann ich leider nur in diesem Konstrukt so bekommen. Böse gesprochen ist das natürlich eine Werbeaktion zum "ködern" für den Bausparer. Ich schaue mir das aber nochmal genauer an, wie es sich mit den Sparzinsen des Bausparers verhält im Verhältnis dazu. Der Garantiezins für das Darlehen ist aber durchaus reizvoll.
Dass Block 2 einen nachgeschalteten Bausparer hat, da habe ich mich ggf. tatsächlich von der Zinssicherheit "ködern" lassen und war ursprünglich nicht angedacht.
Ich muss zugeben, den Teil mit dem effektiv am Sondertilgen hindern hatte ich nicht auf dem Schirm. Zumindest wenn es um größere Sondertilgungen geht. Auf der anderen Seite sehe ich die Wahrscheinlichkeit dafür nicht sehr hoch. Und mal ehrlich, wenn ich doch zu wirklich größeren Summen kommen sollte, dann spielen Vorfälligkeitsentschädigungen u.s.w. auch eher keine Rolle mehr.
Die mangelnde Flexibilität ist da schon ein größeres Argument. Insofern macht es dann wohl doch Sinn in Block 2 keinen weiteren Bausparer nachzuschalten sondern stattdessen höher zu tilgen bzw. diese Variante mal durchrechnen zu lassen. Das wäre ein "Mittelweg".
Wie ich zuvor geschrieben habe, sind bei der aktuellen Rate ja schon diverse Sicherheiten eingeplant.
Nur am Rande, das Auto ist ein eigenes Thema: zweites Einkommen da, zweites Auto wird gebraucht aber auch Geld für eine zukünftige Rate vorhanden. Kein zweites Einkommen, kein zweites Auto. Insofern spielt das nur jetzt gerade eine Rolle. Das Thema, wann brauche ich wirklich ein "Neues" bzw. wann muss ich wieder Geld dafür haben und wieviel sehe ich so auch nicht aber das lassen wir besser außen vor.
Danke in jedem Fall.
Hallo NDD / DND,
folgende ergänzende Hinweise zum weiteren "Nachdenken" (vielleicht etwas provozierend formuliert, aber nicht böse gemeint):
Vor der späteren Versteuerung eines Wohnriesters über bescheidene 25.000 Euro müssen Sie sich m. E. nicht fürchten - die Steuern können Sie mit 30%-Nachlass in einem Betrag ablösen, evtl. reicht dafür die Auszahlungssumme aus den nach meinem Vorschlag ruhend gestellten derzeitigen Riesterverträgen, wenn da (bisher) so wenig Geld eingezahlt wurde, dass eine Verrentung nicht erfolgt.
Ebenso sollte bei einem Darlehensbetrag von (unter) 5.000 Euro der Zinssatz für das Bauspardarlehen aus dem vorhandenen Bausparvertrag nicht entscheidungserheblich sein. Relevanter fände ich, dass Sie die Mittel, die Sie schon haben, auch aktivieren. Was wollen Sie sonst mit diesem Bausparvertrag - an Ihre Kinder vererben?
Wenn Sie zu dem Block-2-Vertrag heute nicht sicher sind, ob Sie sich überhaupt Sondertilgungen leisten können (so habe ich Sie verstanden) - wie können Sie sich dann sicher sein, sich Einzahlungen in einen Bausparvertrag leisten zu können? Insofern sind Sie mit Ihrer "Mittelwegüberlegung" auf dem richtigen Weg.
Zu Block 1 kann ich nur hoffen, dass das alles so stimmt, was man Ihnen vorgerechnet hat, selbst bei konkreteren Zahlen würde ich es mit "Bordmitteln" vermutlich nicht seriös entkräften können, ein gewisses Misstrauen meinerseits bleibt ... Wichtig ist aber, dass Sie von dem Weg überzeugt sind und dass Sie sich die Gesamtsumme der Rate leisten können.
Sie sollten darüber hinaus mit Ihrer Frau zwei Dinge besprechen:
1. Keine weiteren Kinder!
2. Scheidung in den nächsten 20 Jahren verboten!
Wenn Sie sich an diese Verabredung halten und nicht beruflich oder gesundheitlich außerordentliches Pech haben, sollte Ihr Projekt serös machbar sein.
Viele Grüße
BSHKunde
Nachtrag: Bausparer Sparzinsen natürlich nahe 0 mit 0,1%. Darlehensphase 2,32%.
Darlehen Block1 1,1% effektiv.
Darlehen Block 2 1,45 effektiv.
Überbrückungskredit 1,2% effektiv.
Alles keine "Kracherzahlen" im aktuellen Zinsumfeld aber meine konkreten anderen Angebote waren nachher in der Summe der Kreditkosten alle schlechter oder nur marginal besser bei mindestens 15 Jahren/5%.
Und ja, das ist ein Angebot der Sparkasse/LBS. Was ich online bisher konkret für meinen Fall bekommen habe war aber nicht viel besser und da hab ich, nennt mich altmodisch, dann doch lieber einen konreten Ansprechpartner vor Ort.
Was ihre Gedanken angeht, da muss ich sie ein wenig korrigieren. Wie schon zuvor erwähnt sind sehr wohl Reserven geplant. Die Rechnung ist nur mit einem Gehalt kalkuliert und selbst da bleibt Luft, wenn auch nicht viel. Sie ist kalkuliert mit Doppelbelastung für zwei Immobilien, die aber nach 3 Jahren spätestens wegfällt, genau wie die 80€ Zinskosten jeden Monat für den Überbrückungskredit. Sie ist kalkuliert mit einer privaten weiteren Altersvorsorge, die man im Fall der Fälle beitragsfrei stellen könnte zur Überbrückung. Ebenso entfällt die Belastung durch ein zweites Auto, was aktuell noch da drin kalkuliert ist (inkl. Rücklagen für Inspektion/Verschleiß), bei nur einem Gehalt auf längere Zeit.
Dass ich mir bei Sondertilgungen in erheblichem Maß nicht sicher bin, das stimmt. Aber eher, weil ich nicht sehe, dass das dann zwangsläufig als Sondertilgung verwendet wird.
Insofern würde mir der "Mittelweg" da in jedem Fall reichen mit den 5%, die ja gehen, wenn der Bausparer in Block2 nicht nachgeschaltet wird. Und sie haben Recht, nach 15 Jahren ist das Zinsrisiko bei dem dann bleibenden Rest tatsächlich eher klein.
Das Geld aus dem vorhandenen Bausparer ist verplant für eine notwendige Heizungssanierung. Fließt also schon in gewisser Weise ein.
Den Teil mit der Scheidung, wenn man danach geht, dann dürfte man gar nichts in der Größenordnung finanzieren. Aber wir sind uns schon sehr klar darüber.
(Am Rande, seltsam, dass der zweite Account jetzt geht. Der wurde nach Erstellung wochenlang nicht aktiviert, daher hatte ich den zuvor verwendeten gemacht. War jetzt Zufall, dass ich den wieder probiert hab. Sorry, falls das verwirrt hat.)
Hallo DND,
die Darlehenszinssätze für die normalen Darlehen sind aus meiner Sicht in Ordnung. Sie bieten mit der vorhandenen und der zukünftigen Immobilie zwar (hoffentlich) ordentliche Sicherheiten, ich vermag aber nicht einzuschätzen, wie sicher Ihr Gehalt (einschl. der Gehaltshöhe) ist. Ein Darlehenszinssatz von über 2% für ein Bauspardarlehen war Ihnen an anderer Stelle zu viel (Sie sehen, ich kann in dieser Sache das Sticheln nicht ganz lassen 
Und Ihr Hinweis, dass das Scheidungsrisiko nicht ausschlaggebend sein darf (wenn die Ehe zumindest jetzt in Ordnung ist) ist auch richtig, es reicht völlig, dass Sie sich der Risiken bewusst sind, was der Fall zu sein scheint.
Viel Erfolg!
BSHKunde
