Bitte um Einschätzung: Bauen oder Mieten

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    • Bitte um Einschätzung: Bauen oder Mieten

      Hallo liebe Community,

      wie vermutlich viele andere stehen auch wir vor der Entscheidung Bauen oder lieber Mieten.
      Unsere Kaufmotivation sind die steigenden Mietpreise, die Wertsteigerung von Immobilien und der Wunsch, unser gemeinsames Kind langfristig abzusichern.
      Trotz Finanzberatungsgesprächen fehlt uns eine unabhängige Eypertenmeinung, ob es in unserer konkreten Situation aufgrund eines niedrigen Eigenkapitals überhaupt wirtschaftlich ist, zu kaufen bzw. zu bauen.

      1.) Geringes Eigenkapital:
      Wir verfügen leider über lediglich 5% Eigenkapital zur notwendigen Kreditsumme. Ist angesichts des verhältnismäßig geringen Eigenkapitals ein Kauf wirtschaftlich überhaupt sinnvoll? Denn üblicherweise wird empfohlen 20-30% Eigenkapital einzubringen.
      Würden wir durch einen Kauf "Geld verlieren", weil wir aufgrund des geringen Eigenkapitals zu viele Zinsen an die Banken zahlen müssen oder was genau spricht dagegen, sich mit wenig Eigenkapital für Eigentum zu entscheiden? Denn die Banken geben uns "grünes Licht". Nur wir zögern noch.

      2.a) Restschuld bei Eintritt ins Rentenalter:
      Wie ist Ihre Einschätzung, dass wir mit Eintritt ins Rentenalter noch eine hohe Restschuld haben werden (i.H.v. ca. 150.000€), die wir womöglich nicht zu Lebzeiten vollständig abragen werden?Eine Anschlussfinanzierung (bei zur Zeit noch nicht absehbaren Zinssatz) müsste also entsprechend vereinbart werden.Da ein Kredit (kfw) allerdings bis Eintritt ins Rentenalter abgezahlt wäre, wäre die Höhe der neu zu vereinbarenen Ratenzahlung aus unserer Sicht überschaubar (günstiger könnte man auch nicht zur Miete wohnen).

      Allerdings wissen wir auch, dass empfohlen wird, die Restschuld bis zum Eintritt ins Rentenalter abgezahlt zu haben. Schätzen wir hier etwas nicht richtig ein?

      2.b) Restschuld bei Tod:
      Die Tatsache, dass wir zu Lebzeiten die Restschuld nicht vollständig abzahlen werden, sehen die Finanzberater (u.a. Interhyp) ebenfalls unproblematisch: Unser Sohn könne entscheiden, ob er die Immobilie übernimmt und selbst abzahlt oder verkauft. Er hätte trotzdem einen wirtschaftlichen Vorteil. Wie sehen Sie das?

      3.) Vorzeitiger Verkauf trotz Restschuld:
      Worin besteht genau das Risiko, wenn eine Immobilie mit einer Restschuld vorzeitig verkauft werden muss (wenn z.B. ein Partner ausfällt)? Auch hier war die Auskunft seitens der Finanzberater, dass der Wert der Immobilie vermutlich weiterhin steigen wird und die Immobilie dann einfach mit der entsprechenden Restschuld veräußert werden kann. Dies also unproblematisch sei und man aufgrund der anzunehmenden Wertentwicklung vermutlich keinen Verlust durch einen vorzeitigen Verkauf mit Restschuld machen würde (ausgenommen natürlich, wenn man unter Zeitdruck verkaufen müsste).
      Worin genau besteht hier das Risiko, da von einem Verkauf mit Restschuld in Foren abgeraten wird?

      4.) Persönliche (unabhängige) Beratung:
      An wen könnte man sich wenden, um sich durch unabhängige Expert*innen in einem persönlichen Gespräch beraten zu lassen?

      Vielen Dank im Voraus. Ich freue mich auf Ihre Rückmeldungen und Ihre Unterstützung!
    • Hallo.

      Die Schilderung lässt mich jetzt ein wenig zweifeln, ob das so alles funktioniert.

      Wenig Eigenkapital ist schon einmal schlecht, weil es die Finanzierung verteuert.

      Außerdem steigt das Risiko, dass irgendwelche Unwägbarkeiten das ganze Konstrukt zum Einstürzen bringen, wenn man die Kaufnebenkosten nicht selbst tragen kann und diese ebenfalls finanzieren muss.

      Wenn Ihr mit sehr wenig Eigenkapital in die Finanzierung einsteigt und zum Rentenbeginn (In wieviel Jahren?) noch Schulden in sechsstelliger Höhe habt, wie wollt Ihr die dann realistischerweise abtragen?

      Das klingt danach, dass die Finanzierung auf Kante genäht ist und Euch bei unvorhergesehenen Kosten bzw. leichten Zinsanhebungen in der Zukunft um die Ohren fliegt.

      Naturgegeben ist die Wertsteigerung für eine Immobilie ja auch nicht. Da kommen mehrere Faktoren zusammen.

      Vielleicht interpretiere ich da jetzt auch zuviel hinein. Mit ein paar Eckdaten ließe sich die ganze Geschichte besser einschätzen.
    • Finanztip hat zu der Frage einen Beitrag finanztip.de/baufinanzierung/mieten-oder-kaufen/

      @Referat Janders hat die Kernprobleme schon gut dargestellt. Ich versuche mich an etwas längeren Antworten:

      Marek schrieb:

      Würden wir durch einen Kauf "Geld verlieren", weil wir aufgrund des geringen Eigenkapitals zu viele Zinsen an die Banken zahlen müssen
      Bei geringem Eigenkapitalanteil bekommt man entweder keine Finanzierung oder es kommt ein Aufschlag drauf.

      Ich habe es mal hier nachgerechnet (Wert 400 T€, Volltilger, 30 Jahre, einmal 75% und einmal 100% Finanzierung) hypotheken.fmh.de/rechner/fmh2/schnellcheck.aspx
      Ergebnis ist ein Zinsaufschlag von > 1%, der sich über die Finanzierungszeit zu mehr als einer Verdoppelung der Zinskosten führt, im konkreten Beispiel mehr als 100 T€.

      Marek schrieb:

      2.a) Restschuld bei Eintritt ins Rentenalter:
      Ihr wisst halt nicht welche Zinsen dann zu Zahlen sind. Meine erste Baufinanzierung hatte effektiv 8,2% p.a. Kurzfristig werden wir da nicht hinkommen, aber das ist halt ein Risiko.

      Nicht vergessen sollte man dass der Erhaltungsaufwand über Zeit steigt. Unsere Hütte hat über 30 Jahre, es wurden bereits der Heizkessel, die Fenster, die Dämmung des Dachgeschosses und das Bad erneuert. Wenn dann im Alter noch eine Finanzierung läuft kann das schwierig werden das Haus zu halten.

      Marek schrieb:

      2.b) Restschuld bei Tod:
      Schau mal was eine Risiko-LV kostet, damit könnte man für wenig Geld das Risiko reduzieren.

      Marek schrieb:

      Worin besteht genau das Risiko, wenn eine Immobilie mit einer Restschuld vorzeitig verkauft werden muss (wenn z.B. ein Partner ausfällt)?
      Du weißt nie, wie sich der Immobilienmarkt generell und am Standort der Immobilie speziell entwickelt. Unsere Hütte habe ich unmittelbar nach der Finanzkrise gekauft, die war schon günstig angeboten und wir konnten noch handeln. Kann auch wieder passieren und der in Aussicht gestellte Wertzuwachs wird zum Wertverlust..

      Wenn man inkl. Makler von 110% Finanzierungsbedarf ausgeht und ihr nur 5% habt. startet ihr bei 105% Verschuldung. Sinkt jetzt der erzielbare Verkaufswert um 10% seid ihr bei 3% Tilgung erst nach 5 Jahren im Plus 105 -> 90% = 5 Jahre tilgen zu 3%, bei 2% Tilgung erst nach 7,5 Jahren. Bei 20% Wertverlust entsprechend 8,3 bzw. 12,5 Jahre. Hinzu kommt die Vorfälligkeitsentschädigung sofern die Zinsbindung noch läuft. Ihr würdet innerhalb dieser Zeiträume mit erheblichen Netto-Schulden aus dem Abenteuer Haus herauskommen.

      Ansonsten kann man das Haus jederzeit mit Restschuld verkaufen. Der Erwerber zahlt dann der finanzierenden Bank die Restschuld und die Vorfälligkeitsentschädigung. Wenn dann noch was übrig ist bekommt ihr den Restbetrag.

      Marek schrieb:

      der Wunsch, unser gemeinsames Kind langfristig abzusichern.
      Das ist halt die Frage ob es tatsächlich eine Absicherung ist. Für Ausbildung / Studium wird Cash benötigt, von einem Haus kann man nichts abbeißen. Ferner ist nicht gesagt, dass das Kind am Ort bleibt und das Haus nutzen kann.
    • Vorab: Ichh kann nur empfehlen das Buch von Gerd Kommer zu lesen. Hat mir sehr bei der Entscheidung geholfen.

      Auch steigende Mieten hatten mich anfänglich motiviert. Leider sind die Kaufpreise in noch stärkerem Maße gestiegen. Wenn die Zinsen nicht so niedrig wären, würde kaufen oft schlechter aussehen. Da die Zinsen aber so niedrig sind...kann auch kaufen eine Option sein. Ist individuell.

      Nach durchrechnen für meinem Fall kam raus, dass ich mit meiner Jahreskaltmiete über 4%, des Kaufpreises liegen muss
      (Faustregel sind 5%, variiert aber je nach persönlicher Situation). Dass ist in meiner Gegend völlig unrealistisch, da die Kaufpreise viel zu verrückt sind.


      Grüße
      Daniel
    • Marek schrieb:

      4.) Persönliche (unabhängige) Beratung:
      Im Grundsatz muss mal selber rechnen. Die Banken versuchen natürlich etwas verkaufen und solange noch ein Euro Restschuld da ist gehört das Haus eh der Bank und nicht Dir. Wenn es Beratung sein soll die Verbraucherzentrale fragen, kostet allerdings. Beispiel hier verbraucherzentrale-rlp.de/gel…gen/baufinanzierung-14860
    • Marek schrieb:

      An wen könnte man sich wenden, um sich durch unabhängige Expert*innen in einem persönlichen Gespräch beraten zu lassen?
      Ich empfehle Ihnen ebenfalls das Buch von Gerd Kommer: Kaufen oder mieten?

      Dort werden in sachlicher Form und unterfüttert mit vielen Fakten alle Argumente für und wider abgewogen. Nach der Lektüre dieses Buches brauchen Sie keinen "Fachberater" mehr! Sie bilden sich Ihr Urteil selbst

      Im Übrigen ist Ihnen zu empfehlen, dass Sie verstärkt erst einmal Eigenkapital bilden. Investieren Sie langfristig in Aktien!
      Es würde nicht überraschen, wenn Sie sich dann im Alter eine Immobilie kaufen können, ohne sich verschulden zu müssen.
    • Liebe Community,

      iIch möchte mich zunächst für all die wertvollen Beiträge und Hinweise und Ihre Zeit bedanken. Das ist wirklich sehr hilfreich und ich werde die Tips befolgen.

      Da konkrete Zahlen für Rückmeldungen hilfreich wären, würde ich sie jetzt nochmal nachliefern. Ich war mir in meinem vorherigen Beitrag nicht sicher wie sehr ich hier ins Detail gehen kann.

      Das nachfolgende Finanzierungsbeispiel beruht auf einer Darlehenssumme in Höhe von 340.000€ aus. In der Realität würden wir allerdings doch auf ein Darlehen i.H.v. 350.000€ zugehen.
      Laut Aussage der Banken könnten wir sogar ein Darlehen i.H.v. 400.000€ erhalten. Damit wären die monatlichen Kreditzahlungen aber für uns zu hoch. Daher "beschränken" wir uns auf 340.000€-350.000€.

      Rahmenbedingungen:
      Eigenkapital: 20.000€
      Darlehenssumme: 340.000€

      Die Darlehenssumme setzt sich zusammen aus:

      100.000€ Kosten für Grundstück (sofern wir in dieser Preisklasse im Umland von Berlin überhaupt etwas finden)
      200.000€ Kosten für Hausbau
      15.000€ Außenanlagen
      25.000€ Baunebenkosten
      16.000€ Kaufnebenkosten
      _____________________________
      356.000€
      - 20.000€ Eigenkapital
      = 336.000€

      14.000€ für Bodenbeläge, Tapezieren, Unvorhergesehenes, Sonderwünsche etc.


      Unterbreiteter Finanzierungsvorschlag:
      1,56% / 1,59%
      Mtl. Rate 1059,52€

      Finanzierungsaufbau, Darlehenshöhe Gesamt: 340.000€:

      A)
      Annuitätsdarlehen
      1,90% / 1,93% (Soll / Effektiv)
      Tilgungssatz: 1,50%
      Darlehensbetrag: 240.000€
      Zinsbindung 20 Jahre
      Monatliche Rate: 680,-€
      Restschuld am Ende der Zinsbindung: 152.053,99€
      Kalk. Laufzeit: 43 Jahre
      opt. Sondertilgung p.a. 5%

      B)
      KfW- Darlehen (* dieser Kredit fällt bei Eintritt ins Rentenalter weg)
      075% / 0,78%
      Darlehensbetrag: 100.000€
      Zinsbindung 10 Jahre
      Monatliche Rate: 379,52€/ 62,50€** (**Tilgungsphase, Tilgungsfreie Phase)

      Monatliche Belastung:1059,52 € (Kredit)
      150,00€ (Rücklagenbildung 1,25€ p. m² bei 120 m² Wohnfläche für spätere Repararturen)
      300,00€ (Nebenkosten: 2,5€ p.m² bei 120m² Wohnfläche)
      ---------------------------------------------------------------------------------
      1509,52€

      Persönliche Situation:
      Ich habe noch 21 Jahre und meine Frau 25 Jahre bis Eintritt ins Rentenalter.

      Mietalternative:
      Hier gehen wir von einer Kaltmiete i.H.v. ca. 1100,-€ (mind.) aus.
      Warmmiete ca: 1350€ ****

      (****
      Das wäre allerdings ein Glücksgriff und mit zukünftigen Mieterhöhungen ist zu rechnen.
      Sicher wäre die Wohngegend bei dieser Miete eine schönere als bei einem Grundstück in unserer Preisklasse, Garten o.ä. hätten wir bei einer Mietwohnung aber möglicherweise nicht.
      Zudem wäre diese Miethöhe im Rentenalter nicht mehr finanzierbar. Das Annuitätsdarlehen zur Abtragung der Restschuld (trotz höhrer Zinsen) könnten wir uns vermutlich hingegen leisten.)

      Dies ist also die Gesamtsituation.
      Ich bin sehr dankbar für Ihren fachkundigen Rat.
      Herzliche Grüße!
    • Kater.Ka schrieb:


      Vorzeitiger Verkauf trotz Restschuld:


      "....Hinzu kommt die Vorfälligkeitsentschädigung sofern die Zinsbindung noch läuft. Ihr würdet innerhalb dieser Zeiträume mit erheblichen Netto-Schulden aus dem Abenteuer Haus herauskommen."

      Ansonsten kann man das Haus jederzeit mit Restschuld verkaufen. Der Erwerber zahlt dann der finanzierenden Bank die Restschuld und die Vorfälligkeitsentschädigung. Wenn dann noch was übrig ist bekommt ihr den Restbetrag.

      Marek schrieb:

      Ich verstehe Dich so, dass bei einem Verkauf die Restschuld und die Vorfälligkeitsentschädigung auf den neuen Käufer übergeht. Korrekt?
      Woraus genau ergeben sich die Netto- Schuden für uns, die Du oben bei einem vorzeitigen Verkauf erwähnst. Ich habe das leider noch nicht gnaz verstanden.

    • Nein. Der Käufer bekommt das Grundstück samt Haus lastenfrei. Der bisherige Darlehensgeber stimmt der Löschung zu sofern der Darlehensbetrag samt Vorfälligkeitsentschädigung vom Käufer bezahlt wird. Du als Verkäufer erhältst nur die Differenz des Kaufpreises zu dem was die Bank bekommt. Sofern zu diesem Zeitpunkt nicht genug getilgt ist bleiben Schulden für Euch übrig.

      Speziell bei einer langen Laufzeit kommen bei der Vorfälligkeitsentschädigung hohe Beträge zusammen. Kann man hier ausrechnen vorfaelligkeit.fmh.de/fmh/default.aspx . Wäre bei Eurem 240 T€-Darlehen nach 5 Jahren z.B. rund 14 T€.
    • Marek schrieb:

      Hallo Daniel,

      wie genau hast Du das berechnet? Wie lautet die Fausregel und der Rechenweg?

      Danke und viele Grüße!
      Diese 5 bzw. 4% sind allgemeine Aussage und finden sich auch in dem von mir verlinkten Finanztip-Artikel als Kehrwert, sprich Faktor 20 bis 25.

      Die 360 T€ Eures Vorhabens stehen also einer Kaltmiete von 14.400 - 18.000 € p.a. bzw. 1.200 - 1.500 € p.m. gegenüber. Wenn Ihr billiger mieten könnt wäre wahrscheinlich mieten günstiger.

      In dem Finanztip-Artikel stehen die Rechenparameter drin. Kann man 1:1 in xls abbilden.
    • @ Referat Janders:

      Hallo,

      Sie hatten in der letzten Nachricht angedeuet, dass Eckdaten für eine solide Einschätzung fehlen. Hier kommen Sie:
      Ich war mir in meinem vorherigen Beitrag nicht sicher wie sehr ich hier ins Detail gehen kann.
      • Das nachfolgende Finanzierungsbeispiel beruht auf einer Darlehenssumme in Höhe von 340.000€ aus. In der Realität würden wir allerdings doch auf ein Darlehen i.H.v. 350.000€ zugehen.
        Laut Aussage der Banken könnten wir sogar ein Darlehen i.H.v. 400.000€ erhalten. Damit wären die monatlichen Kreditzahlungen aber für uns zu hoch. Daher "beschränken" wir uns auf 340.000€-350.000€.

        Rahmenbedingungen:
        Eigenkapital: 20.000€
        Darlehenssumme: 340.000€

        Die Darlehenssumme setzt sich zusammen aus:

        100.000€ Kosten für Grundstück (sofern wir in dieser Preisklasse im Umland von Berlin überhaupt etwas finden)
        200.000€ Kosten für Hausbau
        15.000€ Außenanlagen
        25.000€ Baunebenkosten
        16.000€ Kaufnebenkosten
        _____________________________
        356.000€
        - 20.000€ Eigenkapital
        = 336.000€

        14.000€ für Bodenbeläge, Tapezieren, Unvorhergesehenes, Sonderwünsche etc.


        Unterbreiteter Finanzierungsvorschlag:
        1,56% / 1,59%
        Mtl. Rate 1059,52€

        Finanzierungsaufbau, Darlehenshöhe Gesamt: 340.000€:

        A)
        Annuitätsdarlehen
        1,90% / 1,93% (Soll / Effektiv)
        Tilgungssatz: 1,50%
        Darlehensbetrag: 240.000€
        Zinsbindung 20 Jahre
        Monatliche Rate: 680,-€
        Restschuld am Ende der Zinsbindung: 152.053,99€
        Kalk. Laufzeit: 43 Jahre
        opt. Sondertilgung p.a. 5%

        B)
        KfW- Darlehen (* dieser Kredit fällt bei Eintritt ins Rentenalter weg)
        075% / 0,78%
        Darlehensbetrag: 100.000€
        Zinsbindung 10 Jahre
        Monatliche Rate: 379,52€/ 62,50€** (**Tilgungsphase, Tilgungsfreie Phase)

        Monatliche Belastung:1059,52 € (Kredit)
        150,00€ (Rücklagenbildung 1,25€ p. m² bei 120 m² Wohnfläche für spätere Repararturen)
        300,00€ (Nebenkosten: 2,5€ p.m² bei 120m² Wohnfläche)
        ---------------------------------------------------------------------------------
        1509,52€

        Persönliche Situation:
        Ich habe noch 21 Jahre und meine Frau 25 Jahre bis Eintritt ins Rentenalter.

        Mietalternative:
        Hier gehen wir von einer Kaltmiete i.H.v. ca. 1100,-€ (mind.) aus.
        Warmmiete ca: 1350€ ****

        (****
        Das wäre allerdings ein Glücksgriff und mit zukünftigen Mieterhöhungen ist zu rechnen.
        Sicher wäre die Wohngegend bei dieser Miete eine schönere als bei einem Grundstück in unserer Preisklasse, Garten o.ä. hätten wir bei einer Mietwohnung aber möglicherweise nicht.
        Zudem wäre diese Miethöhe im Rentenalter nicht mehr finanzierbar. Das Annuitätsdarlehen zur Abtragung der Restschuld (trotz höhrer Zinsen) könnten wir uns vermutlich hingegen leisten.)

        Dies ist also die Gesamtsituation.
        Ich bin sehr dankbar für Ihren fachkundigen Rat.
        Herzliche Grüße
    • Lieber Marek,

      ich selbst bin ein absoluter Verfechter des Immobilien-Kaufs für den Eigenbedarf und ggf. auch für die Vermietung (sorry, Kommer hin oder her). Was man hat, das hat man ;)
      Meine Immobilie(n) habe ich immer mit einem EK-Anteil von weit über 50% gekauft, mit dem Vorteil, dass die Rückzahlung nun bereits erledigt ist. Nun steht ein passives Einkommen durch Mietsersparnis und durch tatsächliche Mieteinnahmen Eigentumswohnung (es ist geplant dass in einigen Jahren in die EW ein Kind einzieht) zur Verfügung, das nun wiederum in ETFs angelegt wird.

      Wollte eigentlich viel mehr schreiben, habe ich aber wieder gelöscht. Habe nur den obigen Punkt belassen um nochmals darauf hinzuweisen, dass der EK-Anteil m.E. sich eher am unteren Limit befindet.

      Du und deine Frau solltet euch diese Angelegenheit nicht nur von der finanziellen Seite, am besten bei einem Glas Wein, gut überlegen. Wenn die Sache losgetreten ist gibt es für viele Jahre kein zurück mehr und ein Verkauf des Hauses ist zwar eine Option, aber idR eher eine schlechte, da Notverkäufe von den (zukünftigen) Käufern auch schon mal gerne ausgenutzt werden.

      Von meiner Seite auf alle Fälle viel Erfolg und toi-toi-toi !
    • Ich muss vorwegnehmen, dass meine Expertise auf unserem Hauskauf beruht.

      Wenn ich die Parameter ansetze, die ich für unsere Immobilienfinanzierung beachten musste, so stelle ich fest:
      Mir erscheint die Eigenkapitalquote zu schmal, der Puffer für Unvorhergesehenes zu knapp und die anfängliche Tilgung als zu niedrig.

      Unter optimalen Bedingungen dürfte das alles funktionieren, aber viel darf dann nicht schief gehen.

      Ich hatte bei unserer Finanzierung (Eigenkapital vergleichbar, Grundstücks- und Baukosten deutlich niedriger, Anfangstilgung höher) eingangs äußerst zurückhaltende Gefühle, da ich eher sicherheitsaffin bin.

      Dazu kommt, dass ich nicht restlos davon überzeugt bin, dass der Hauskauf ökonomisch sinnvoller ist, als zur Miete zu wohnen. Es ging uns eher um andere Faktoren, wir wollten einfach ein Eigenheim. Und für den Wunsch zahlen wir noch knapp 19 Jahre.

      Ich hoffe, meine Ausführungen trüben die Stimmung nicht zu sehr. Typbedingt gehöre ich eher zu den Bedenkenträgern.