TA-Darlehen mit Bausparer für Zinssicherung oder Annuitätendarlehen

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    • TA-Darlehen mit Bausparer für Zinssicherung oder Annuitätendarlehen

      Hallo zusammen,

      jetzt bin ich mal auf Wissen und Meinung der Community angewiesen.
      Die Ausgangslage ist wie folgt: Für uns (ich Anfang 30, meine Frau etwas älter) bietet sich eventuell die Möglichkeit ein Eigenheim zu erwerben. Da der Verkäufer für eine Bausparkasse (die mit dem Fuchs...) arbeitet, sind wir "gezwungen" einen Teil das Darlehens (300k €, entspricht ca. 50% der Darlehenssumme) bei der Bausparkasse aufzunehmen.

      Als erster Vorschlag kam gleich ein Kombidarlehen: Tilgungaussetzungdarlehen mit Bausparer (zur Zinssicherung nach der Sollzinsbindung von 15 Jahren bzw. bei Zuteilung) Da man nicht viel Gutes drüber hört, war ich erstmal sehr reserviert, aber im Vergleich mit den Alternativen komme ich dann doch ins Grübeln ob der etwas höhere Zinsaufwand (ich komme auf ca. 7000 bis 8000 €) nicht doch interessant wäre, da man sich einen nicht so schlechten Zins sichert.

      Mal im Überblick hinsichtlich der Kombination:
      TA-Darlehen mit Bausparer: 0,96 % Sollzinsen bis Zuteilung des Bausparers (ca. 15 Jahre), danach 2,58 % Zinsen für das Bauspardarlehen (also für die zweiten 15 Jahre, ohne Restschuld am Ende). Der Effektzinssatz für die ersten 15 Jahre wird mit 1,57 % angegeben (also die Kombination TA-Darlehen/Bausparer).
      Der Bausparvertrag (soll bei 48% Besparung zugeteilt werden) wird mit 0,1 % verzinst.
      Die Besparung würde mit ca. 60% des monatlichen Regelsparbeitrags erfolgen.

      Alternative Konditionen bei einem normalen Annuitätendarlehen der Bausparkasse mit dem Fuchs:
      1,11 % eff. bei 15 Jahren Zinsbindung oder 1,29 % eff. bei 20 Jahren Zinsbindung.

      Wenn ich mich nicht total verrechnet habe, dann beträgt der Kostenunterschied, betrachtet für die ersten 15 Jahre, in etwa 7000 bis 8000 €. Das sind also die Kosten der Sicherung eines Zinses der in den Jahren 15 bis 30 Jahren in Anspruch genommen werden kann, aber nicht muss, wenn die Marktzinsen dann deutlich niedriger wären.
      Klingt an sich gar nicht nach so einem schlechten Deal wie ich finde.
      Wie seht ihr das?

      Was mich abschreckt ist dieses komplizierte Konstrukt und dass man erstmal keinen direkten Schuldendienst leistet. Zudem ist mir nicht klar ob es irgendwelche Auswirkungen haben könnte, dass man den Regelsparbeitrag deutlich unterschreitet.
      Andererseits könnten in 15 Jahren die Zinsen deutlich höher sein und man beißt sich in den Hintern. Wobei dann aber eben nur ca. die Hälfte der Restschuld abgesichert wäre.
      Das Argument der jederzeit kostenfreien Sondertilgungen beim Bauspardarlehen ist für uns nicht wichtig.

      Hab ich irgendwas übersehen?
    • Nachtrag: Ich muss mich korrigieren:
      Die 1,57 % sind angegeben als "Effektiver Jahreszins für die Gesamtlaufzeit ab Auszahlung des TA-Darlehens".
      Die Gesamtlaufzeit ist mit 29 Jahre und 8 Monaten berechnet.

      Somit wäre das der Zinssatz für die komplette Laufzeit von knapp 30 Jahren?

      Leider ist es sehr schwer, den "richtigen" Zinssatz für die ersten 15 Jahre zu berechnen. Ich komme auf knapp 1,3 % effektiv (resultierend aus den Kosten für den Bausparvertrag) und suche immer noch den Haken.

      Der geringe Regelsparbeitrag ist laut Aussage des Vermittlers kein Problem, da so im Darlehensvertrag festgehalten.
    • ich führe mal meinen Monolog weiter; ich bin zu einer Entscheidung gekommen, basierend auf Bauchgefühl und Nachrechnen.

      Es soll ein normales Annutiätendarlehen mit 20 Jahren Laufzeit werden. Seitdem ich mich dafür entschieden habe, schlafe ich wieder deutlich besser ;)

      Auch rechnerisch sieht es nicht all zu schlecht aus. Basierend auf der Restschuld nach 20 Jahren Zinsbindung und 3 % Tilgung, müsste die Anschlussfinanzierung schon einen Zins von über 4,75 % haben, damit ich "draufzahle". Liegt der Zins drunter, so wird's günstiger. Schafft man noch weitere Sondertilgungen, so wird der Vorteil immer größer - bei einem deutlich weniger komplexen Produkt.

      Außerdem ist es vermutlich auch für die Anschlussfinanzierung der anderen Hälfte, welche bereits nach 10 Jahren ausläuft von Vorteil dass der Beleihungswert gesamthaft geringer wäre.