Schenkung + Nießbrauch

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    • Schenkung + Nießbrauch

      Ich möchte meiner Tochter (einziges Kind) meine vermietete Eigentumswohnung schenken und den Nießbrauch (Vorbehaltsnießbrauch) darüber bis zu meinem Lebensende behalten.

      Der Marktwert der Wohnung (sie ist lastenfrei) liegt mit Sicherheit unterhalb der erbrechtlichen Steuergrenze.

      Ich möchte den Nießbrauch so gestalten, dass ich weiterhin das Recht habe selbst in dieser Wohnung zu leben oder sie auch zu vermieten. Ebenso möchte ich alle Lasten, die auf diese Wohnung zukommen, tragen, wie beispielsweise Grundsteuer, Reparaturen, Wohngeld, Verwaltungskosten, Sonderumlagen u.a.
      Ebenso möchte ich die kompletten Erträge vereinnahmen. Die daraus resultierenden Einkommensteuern sollten zu meinen Lasten gehen, auch sollte ich die AFA beanspruchen können.

      Kurz gesagt: Meine Tochter sollte als Eigentümerin im Grundbuch stehen, ich aber sollte weiterhin finanziell, steuerlich und organisatorisch wie bisher für diese Wohnung verantwortlich sein.

      Nun zu meiner Frage:

      Kann dieses Konstrukt ein Notar per Grundbucheintrag verbriefen oder sollte ich vorab einen Steuerberater/Anwalt zur Vertragsgestaltung konsultieren?

      Vielen Dank für konstruktive Tips.
    • Hallo Limuc,

      aus meiner Sicht kommt es darauf an, ob erbrechtlich/steuerlich nur diese eine Wohnung zur Debatte steht oder geplant/ungeplant in wenigen Jahren auch größere sonstige Wertgegenstände folgen. Z.B. durch "Kettenvererbung" von deiner Frau/Mann, Eltern, Geschwister... über dich an deine Tochter

      Wenn es nur um die Wohnung geht (und die wirklich mit Sicherheit unter den Freibeträgen liegt) würde ICH MIR das zutrauen ohne weitere Beratung. Das was du möchtest hört sich für mich wie ein Standard-Nießbrauch an und der Notar sollte dazu ausreichend beraten können.

      Wenn da noch weitere Vermögenswerte im Spiel sind, kann es schnell unübersichtlich werden, aus erbschaftssteuerlicher Sicht. Dann halte ich einen Steuerberater für empfehlenswert.

      Ein weiterer Anwalt (sofern es nicht um die Steuerfragen geht) ist irgendwie redundant zum Notar, der auch verpflichtet ist euer beider Willen so gut wie möglich umzusetzen, bzw. dazu zu beraten. Das geht natürlich leichter wenn ihr beide euch einig seid!

      Soviel zu meiner laienhaften Meinung (das ist logischweise keine Rechtsberatung!)
    • RealTobi schrieb:

      Wenn es nur um die Wohnung geht (und die wirklich mit Sicherheit unter den Freibeträgen liegt) würde ICH MIR das zutrauen ohne weitere Beratung. Das was du möchtest hört sich für mich wie ein Standard-Nießbrauch an und der Notar sollte dazu ausreichend beraten können.
      Danke! Leider ist das nicht so eindeutig, mir geht es vorwiegend um die steuerliche Betrachtung während des Nießbrauchs (NICHT Erbschaftssteuer), beispielsweise:

      Wer zahlt die Grundsteuer?
      Kann ich das festlegen oder verlangt der Fiskus diesselbe definitiv vom (neuen) Besitzer?
      Kann ich die AFA aufs Gebäude steuerlich nutzen oder kann auch dies nur der Besitzer?
      ... und noch weitere noch unbekannte steuerliche Effekte.

      Soweit ich gelesen habe, halten sich Notare in steuerlichen Angelegenheiten zurück aber vielleicht rufe ich den einfach mal an.
    • Die Grundsteuer trifft den Eigentümer. Schuldrechtlich kann vereinbart werden, dass der Nießbraucher die Grundsteuer übernimmt. Aber wenn der Nießbraucher nicht zahlen will oder kann, ist der Eigentümer derjenige, gegen den das Finanzamt vollstrecken wird.

      AfA für Gebäude können Sie nur nutzen, wenn Sie entweder ein Gebäude im Betriebsvermögen haben oder wenn Sie das Grundstück im Privatvermögen haben und Mieteinkünfte erzielen. Sollte das bei Ihnen nicht vorliegen, können nur Sie als Nießbraucher die AfA nutzen. Ihre Tochter als Eigentümerin kann das nicht, da sie keine Einnahmen erzielt.

      Im Übrigen ist das, was Sie vorhaben, ein absoluter Standardvertrag. Nichts besonders wird jedes Jahr tausendfach in vielen Notariaten so beurkundet.