Wohnungen zum Vermieten kaufen - wie kann sich das noch lohnen?

    Hallo liebe Finanztip Community


    Ich versuche mich zurzeit etwas in das Thema "Wohnungen kaufen und vermieten" einzufuchsen. Ich habe bereits eine handvoll Kennzahlen und Hinweise gelernt und bin dann mal auf Immobilienscout gegangen um zu sehen, wie das ganze in der Realität aussehen könnte. Und ja, welch Überraschung: ich war schockiert!


    Allgemein bin ich auf der Suche nach einer Wohnung in der Nähe zu meinem aktuellen Wohnort (Rhein-Neckar-Kreis). Ich kenne mich in meiner Stadt gut aus und kann recht gut einschätzen, welche Lage etwas taugt und welche nicht. Dazu möchte ich für die erste Wohnung nicht zwingend einen Kredit für mehrere Hunderttausend Euro aufnehmen, da ich mich schlicht und einfach dafür noch nicht gut genug auskenne und ich nicht leichtsinnig mit den Kaufnebenkosten umgehen möchte.


    Kommen wir also zu einer Beispielwohnung:
    - Gute Lage in einer schönen Wohngegend
    - 1 Zimmer
    - Wohnfläche 21m²
    - Kaufpreis: 94.500€, zzgl. Nebenkosten von 12.237€
    - Mieteinnahmen pro Monat: 270€


    Wenn ich hier also die Bruttomietrendite berechne komme ich auf einen Wert von 3,42% - laut vielen Ratgebern im Internet also ein eher schlechter Immobilienkauf.


    Für andere Immobilien im Umkreis habe ich eine maximale Bruttomietrendite von 4% finden können. Bei Neubauprojekten war diese sogar teilweise bei nur 2,5%.


    Meine Frage hier an euch: Wie kann sich das lohnen? Was übersehe ich? Sind die Zeiten für Immobilienkauf & -vermietung schlichtweg vorbei? Wenn früher der Kaufpreis niedriger und die Zinsen höher waren war das ja quasi perfekt für Vermieter, da die Zinskosten schön steuerlich abgesetzt werden konnten. Und auch wenn ich auf Youtube irgendwelche "Immobiliengurus" ansehe scheint es mir, als hätten die teilweise einfach nur unverschämtes Glück gehabt: Wohnungen für nicht mal 50.000€ gekauft und für 400-500€ kalt vermietet - ja natürlich lohnt sich das. Heute scheint mir das aber doch eher utopisch.


    Vielen Dank für eure Antworten!


    Viele Grüße

    Finanztip hat hierzu einen Artikel https://www.finanztip.de/baufinanzierung/mieten-oder-kaufen/ sowie mehrere Videos von Saidi. Generell ist es mehr die Mieten oder Kaufen-Entscheidung, zwei der Videos von Januar / Februar 2020 widmen sich auch speziell dem Vermieten.


    Generell ist Deine Vermutung richtig, dass die Kaufpreise in den letzten Jahren stark gestiegen sind, was sich in den Bestandsmieten und durch die Deckelungen und Bremsen auch nicht in den Neuvermietungen adäquat niederschlägt, auch wenn in der Zeitung was anderes steht.


    Speziell zu beachten wäre das Thema Klumpenrisiko, d.h. wie viel Deines Vermögens steckt dann in der Immobilie, die auch an Wert verlieren kann und durch anstehende Reparaturen und Sanierungen schnell viel on top kosten kann, was Du über die Miete nicht oder nur längerfristig zurückbekommst


    Im Moment ist der Markt durch Corona eingefroren. Ich könnte mir vorstellen dass in der Rezession die Nachfrage geringer wird und die Preise zumindest nicht mehr so stark steigen, das Mietausfallrisiko nicht jedoch auch zu.

    Hallo @Kater.Ka


    Vielen Dank für deine Antwort. Ich habe mir gerade den Artikel durchgelesen - sehr spannende Rechnungen, das wird auch noch sehr hilfreich sein wenn ich mich nach einem Eigenheim umsehe.


    Der Kauf einer Immobilie zur Vermietung ist sogar ein Versuch meinerseits, weg von einem Klumpenrisiko zu kommen. Aktuell sind fast alle meine Bausteine zur Altersvorsorge fondsgebunden (ETF, Betriebsrente, Aktien) - ich wollte daher mit Immobilien gerne in eine andere Richtung gehen.


    Ich denke die Risiken die du genannt hast sind auch der Grund dafür, dass viele Online-Ratgeber sagen, dass es sich bei einer Bruttomietrendite von unter 5% meistens nicht lohnt. Verstehe ich dich daher richtig, dass sich der Markt (zumindest in meiner Umgebung) derzeit schlichtweg nicht eignet, um in das Immobiliengeschäft einzusteigen? Oder welche Gründe könnte es geben, eine Wohnung mit 2,5%-3,5% Bruttomietrendite zu kaufen?


    Viele Grüße

    Zitat von kuehn.tim

    -Oder welche Gründe könnte es geben, eine Wohnung mit 2,5%-3,5% Bruttomietrendite zu kaufen?

    Das könnte die Diversifikation sein, da viele der Währung / den Währungen misstrauen und denken, dass dagegen eine Immobilie als Sachwert stabiler sein könnte. Das muss nicht unbedingt stimmen wegen eventueller gesetzlicher Auflagen oder Zwangsbelastungen wie die Hauszinssteuer in der Weimarer Republik oder der Lastenausgleich von 1949 - 1979.


    Ferner ist es natürlich Spekulation durch die enormen Preissteigerungen der Vergangenheit. In meiner ersten Immobilie etwas südlich von Dir habe ich 14 Jahre gewohnt und sie danach mit einem positiven Delta zu Erwerb, Modernisierung und Instandhaltung verkauft. In der aktuellen wohnen wir jetzt 12 Jahren, in ca. 4 Jahren ist der lineare BreakEven zu einem Mietobjekt, d.h. ohne Zinsbetrachtung könnte ich sie kalkulatorisch zu 0€ abgeben, tatsächlich ist sie jetzt ca. 70% mehr wert als beim Kauf. Ich würde aber in den nächsten Jahren der Rezession und Massenarbeitslosigkeit eher mit stagnierenden bis sinkenden Preisen rechnen.


    Wenn Du wirklich diversifizieren willst und genügend Kapital hast kannst Du das probieren. Ich würde halt nur nicht darauf wetten, dass die entsprechenden Wertsteigerungen eintreten. Ich würde die Kalkulation dann ohne hohen Finanzierungshebel machen, Dieser ist ja in der Regel ein Vorteil, da einem niedrigen Zins eine höhere Mietrendite und eine Wertsteigerung gegenüber steht. Dieser Hebel ist aber bei Leerstand ein Risiko, da die Raten weiter bedient werden müssen, dagegen aber keine Einnahmen fließen und damit ein negativer CashFlow auftritt.


    Auf dem Youtube-Kanal der Mission Money gibt es zum Thema ein Interview vom 14.01.20 mit Andreas Beck, den ich sehr schätze. Falls Du gerade zu viel Zeit hast würde ich Dir auch die anderen Videos mit ihm ans Herz legen.

    Du übersiehst nichts. In den boomenden Ballungsgebieten sind die Preise für Wohneigentum einfach davon galoppiert. Steigerungen von 5 bis 10% jährlich in den letzten Jahren sind Standard. Damit sind die Kaufpreise noch stärker gestiegen als die Mieten.
    Klar dass das irgendwann nicht mehr aufgeht.
    In Bezug auf deine Wohnung ergibt sich ein Quadratmeterpreis von ca. 4500 Euro...Im Luxussegment wäre das noch okay, aber für eine normale Wohnung?


    Auch bedenken: Woanders bekommt man für das Geld ein ganzes Haus!

    Zitat von kuehn.tim

    Und auch wenn ich auf Youtube irgendwelche "Immobiliengurus" ansehe scheint es mir, als hätten die teilweise einfach nur unverschämtes Glück gehabt: Wohnungen für nicht mal 50.000€ gekauft und für 400-500€ kalt vermietet - ja natürlich lohnt sich das. Heute scheint mir das aber doch eher utopisch.


    Am Ende eines Zyklus ist das utopisch, richtig.


    Ein Tausch von Geld in Immos macht m.E. aktuell nur Sinn, wenn man vom Untergang des Euros ausgeht und damit rechnet, dass kein heftiger Lastenausgleich durchgeführt wird.


    Nach Corona wird es zu einer Neubewertung von allem (Sachen und Leistungen) kommen, in welcher Währung, weiß ich auch nicht. Die Schulden müssen einfach zurückgezahlt werden, folglich ist nichts mehr mit billig bei gewissen Sachen und Leistungen.


    P.S.: die Steuersparfüchse aus den 90ern (Neubau Mietwohnung; §7 Abs. 5 EStG) sehen bei mir in der Gegend nach 30 Jahren so gerade ihre Einstandpreise wieder, wenn sie jetzt verkaufen. Dabei sind wir noch nicht einmal wirklich strukturschwach.

    Denken ist die schwerste Arbeit, die es gibt. Das ist wahrscheinlich auch der Grund, warum sich so wenig Leute damit beschäftigen. Henry Ford

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