Wohnung zur Kapitalanlage kaufen

  • Das kommt auf die Immobilie an.
    Man müsste einen Notar beauftragen für die Gründung der UG und man wäre verpflichtet Bücher zu führen.
    Zudem wären das dann grundsätzlich Einkünfte aus Gewerbebetrieb.
    Da fällt dann Körperschaftsteuer und Gewerbesteuer auf Seiten der UG an. Da es eine Kapitalgesellschaft ist entfällt der Freibetrag für die Gewerbesteuer. Die Verluste, die man am Anfang ja in der Regel hat, durch die Zinsen und Abschreibung, kann da nicht mit der eigenen Einkommensteuer verrechnet werden (2 Rechtspersönlichkeiten)


    Spätere Gewinne für die Gesellschafter wären dann Kapitaleinkünfte (25 % Steuer + 5,5 % Soli und ggf. Kirchensteuer)


    Für eine "normale" Immobilie steht das meiner Meinung nach nicht im Verhältnis. Für weitere Immobilien bzw. eine größere Immobilie mit etlichen Wohneinheiten kann das ggf. sinnvoll sein um auch das Risiko zu begrenzen.


    Wie das am Ende mit der Finanzierung ist weiß ich leider nicht, weil ja gerade die UG mit wenig Stammkapital und daher mit wenig Sicherheiten für die Bank gegründet werden kann.
    Da würde ich dann doch eher eine GmbH wählen.
    Die UG muss ja einen Teil der Gewinne zurückhalten um das Stammkapital aufzufüllen. Muss dann meine ich nicht zwingend in eine GmbH umgewandelt werden, aber eine UG mit 25.000,- Stammkapital macht halt nach außen auch einen merkwürdigen Eindruck.

  • Ich hab noch keinen gesehen. Würde aber auch behaupten, dass man das nicht wirklich abbilden kann, weil man dazu die Angaben von den Banken bräuchte ab wann es welchen Zinssatz gibt und den persönlichen Steuersatz (aufgrund des zu versteuernden Einkommens). Also Arbeitslohn ggf sonstige steuerlich abzugsfähige Kosten und dann noch viele Vermutungen und Annahmen bezüglich der Miete.


    Eine hohe Tilgung macht meiner Meinung nach immer am meisten Sinn, weil man nie so viel Steuern spart, das da am Ende ein positives Ergebnis bei raus kommt. Ich würde die Entscheidung auch nicht von der Steuer abhängig machen.

  • So ein Rechner wäre auch recht kompliziert und aufwendig in der "Pflege", weil sich das Steuerrecht mit den Freibeträgen, etc. jedes Jahr ändert.


    Außerdem ist die Berechnung relativ komplex und würde auf vielen Vermutungen und Annahmen beruhen (Miete, Leerstandzeiten, Entwicklung des Immo-Wertes, ...). Außerdem müssten dann noch andere Einkünfte (Arbeitslohn, ...) berechnet werden um die Steuer Auswirkungen "genauer" zu berechnen.


    Du könntest auch deinen Steuerbescheid nehmen und da fiktive Miete und Aufwendungen (Instandhaltung, Abschreibung, Zinsen, ...) gegenrechnen und dann die Steuer berechnen (§ 32 a EStG). Es gibt auch ESt-Tabellen, bei denen die Steuer beim zu versteuernden Einkommen steht.


    Danach könnte man den Grenzsteuersatz berechen, wie viel Steuer für den nächsten Euro anfallen würde. Oder man nimmt den Steuersatz aus dem letzten Steuerbescheid.
    Da eh alles auf Schätzungen und Annahmen beruht wird das Ergebnis auch nie zu 100 % stimmen.


    Bei der Abschreibung daran denken, dass es nicht nur der Kaufpreis ist, der berücksichtigt wird, sondern der Anteil, der auf das Gebäude entfällt, da der Boden nicht an Wert verlieren kann.