Wohnung als Kapitalanlage kaufen?

    Hallo zusammen,


    geplant ist der Kauf einer Immobilie als Wertanlage, also vorerst nicht zur Selbstnutzung. Ich bin gerade dabei mich in das Thema einzuarbeiten und bin dafür für Tipps und Hinweise und auch für Erfahrungsberichte dankbar. Ich habe schon den Finanztip-Ratgeber gelesen.


    Was ich noch nicht verstanden habe, man kann ja quasi die Kreditraten von seinen Mietern bezahlen lassen. Ein Bekannter von mir, hat mir das so erzählt und gesagt, deswegen wäre es auch sinnvoller mehr Geld durch einen Kredit aufzunehmen und weniger Eigenkapital zu investieren, weil man dann mehr von der Steuer absetzen könnte. Das habe ich aber nicht so ganz verstanden. Ich habe den Ratgeber so verstanden, dass man möglichst viel Eigenkapital verwenden sollte und das ist für mich auch logisch.


    Hat jemand gute Empfehlungen (im Raum NRW) zu Kredit-Beratern? Oder sonst noch Hinweise für mich.


    Vielen Dank :)

    Ganz grob zahlst Du an Steuern Deinen persönlichen Grenzsteuersatz * (Mieteinnahme ./. Zinsen ./. 2% Abschreibung auf die Wohnung ohne Grundstücksanteil). Insofern werden die Zinsen durch die Mieter bezahlt sofern die Mieteinnahme hoch genug ist. Ferner ist es grundsätzlich sinnvoll ein möglichst hohes Darlehen zu haben um die Steuern zu senken. Allerdings sind die Zinsen dann höher als bei hohem Eigenkapital. Ferner hast Du bei Leerstand hohe fixe Kosten. Zur Gesamtoptimierung musst Du Dir noch überlegen welche Rendite Dein Eigenkapital bei alternativer Anlage bringt.

    Das muss man im einzelnen durchrechnen. Denn nur um Steuern zu "sparen", sollte man kein extra hohes Darlehen aufnehmen, da ja nur die Zinsen abgesetzt werden können. Bei einer Steuersatz von 20% (Beispiel) kannst du aber auch nur 20 % der Zinsen tatsächlich "sparen". Die 80 % müssen trotzdem bezahlt werden. Also Mieter, oder bei Leerstand von dir.


    Daher solltest du nicht auf biegen und brechen eine 100 %, oder gar 110 % Finanzierung machen nur um Steuern zu "sparen", da bei weniger Eigenkapital der Zinssatz für das Darlehen steigen wird.

    Noch eine Frage dazu: Wenn man eine Immobilie zu 50 % kauft mit einer Freundin oder einem Freund zusammen (kein Ehepaar oder Lebensgemeinschaft) und sich dann auch die Mieteinnahmen 50/50 auszahlen lassen möchte, geht das so einfach mit dem Finanzamt? Oder muss man dafür erst ein Unternehmen gründen? (Das hat mir jemand gesagt), können Privatpersonen das nicht auch einfach machen, so lange sie es glaubhaft machen können? Bei 50/50 ist es ja eigentlich sehr einfach nachzuvollziehen.
    Falls sich jemand etwas damit auskennt bzw. eine Einschätzung hat, wäre ich dankbar.
    Danke!

    Zitat von driverinb

    Noch eine Frage dazu: Wenn man eine Immobilie zu 50 % kauft mit einer Freundin oder einem Freund zusammen (kein Ehepaar oder Lebensgemeinschaft) und sich dann auch die Mieteinnahmen 50/50 auszahlen lassen möchte, geht das so einfach mit dem Finanzamt? Oder muss man dafür erst ein Unternehmen gründen? (Das hat mir jemand gesagt), können Privatpersonen das nicht auch einfach machen, so lange sie es glaubhaft machen können? Bei 50/50 ist es ja eigentlich sehr einfach nachzuvollziehen.
    Falls sich jemand etwas damit auskennt bzw. eine Einschätzung hat, wäre ich dankbar.
    Danke!

    Ich würde es mir zumindestens gut überlegen, mit "einem Freund" eine Immobilie zu kaufen. Mit dem Partner fürs Leben ist das denke ich gut planbar. Allerdings muss dann klar sein, wer erbt, wenn der Partner stirbt. Denn automatisch bekommt man gar nichts, nur wenn es ein Testament gibt.


    Und ein Notverkauf, weil der Teil des Partners an dessen Schwester oder Kind aus erster Ehe gegangen ist, führt höchstwahrscheinlich zu einem unerfreulichen Kaufpreis.

    @chris2702 Danke, also gute Freundschaften halten in der Regel länger als die meisten Ehen ;) Aber klar, du hast natürlich Recht, dass man sich das gut überlegen sollte. Hast du denn auch eine Einschätzung wie das hinsichtlich Finanzamt dann aussieht?

    Steuerlich würdet ihr das als Personengesellschaft (GbR) vermieten.
    Dazu müsstet ihr kein Gewerbe anmelden, aber dann eine zusätzliche Steuererklärung, eine Feststellungserklärung abgeben.


    Da wird der Gewinn/Verlust für euch aufgeschlüsselt (50:50).
    Damit wärt ihr aber auch beide zur Abgabe der Einkommensteuererklärung verpflichtet.

    Die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung bleiben solche Einkünfte und werden nicht als Gewerbeeinkünfte umgedeutet.
    Das mit der GbR ist auch eher die rechtliche Sache die dahinter steht. Also dass ihr beide Vollhafter seid. Eine spezielle "Gründung" bedarf es nicht.


    Um die Feststellungserklärung werdet ihr nicht herum kommen. Außer es ist ein Doppelhaus und jeder erwirbt je eine Hälfte, aber das ist ja hier eher nicht der Fall. Ansonsten muss der Gewinn gesondert und einheitlich festgestellt werden § 179ff AO.


    Die Feststellungserklärung ist aber auch kein Hexenwerk.
    Der Gewinn/Verlust muss dann ebenfalls in euren Einkommensteuererklärungen auftauchen.

    Nachfolgender Beitrag wurde parallel zu 18 und 19 geschrieben.


    Das ist beim Kauf im Notarvertrag anzugeben, wer welchen Anteil kauft.. Häufig bei Eheleuten eben je hälftig. Das ist dann nach meiner laienhaften Meinung eine Bruchteilsgemeinschaft, das habe ich hier für einen Parkstreifen für 8 Häuser. Da wird dann auf BGB 741ff Bezug genommen.


    Wenn Ihr dann vermietet ist nach meiner laienhaften Meinung trotzdem die von @InvestMoe genannte Festsstellungserklärung erforderlich, damit jeder in seiner Steuererklärung den richtigen Anteil angibt..


    Ich würde das heute so nicht mehr machen, da das haftungsrechtlich ein problematisches Konstrukt ist. Bei Vermietung dann nochmal zusätzlich im Mietverhältnis. Sauberer wäre mMn ein Lösung in der nur eine Partei in der Haftung ist. Wie man da dann konstruiert, dass die andere Partei mit finanziert und daraus an Mietüberschuss und Wertzuwachs beteiligt wird, kann ich leider mangels Erfahrung nichts beitragen.