Passives Einkommen durch Immobilien

    Hallo liebe Community,


    ich verfolge jetzt bereits seit ein paar Wochen den Kanal "Immocation" bei Youtube. Dort wird aufgezeigt, dass man mit vermieteten Wohnungen ein wunderbares passives Einkommen für die Rente aufbauen kann, also eine gute Altersvorsorge. Es wird dafür geworben, dass man mit relativ wenig Eigenkapital ein paar kleine Wohnungen kaufen kann, dass die Mieteinnahmen dann die Kosten und die Tilgung des Kredits abdecken (man also effektiv keine oder nur sehr wenig weiteren Kosten hat) und sobald der Kredit dann abbezahlt ist, man ein schönes passives Einkommen hat.
    Was haltet ihr davon? Ich finde das klingt ziemlich gut! Ich versuche noch den Fehler zu finden.... Natürlich ist dem Ganzen vorausgesetzt, dass man eine gute Wohnung zu einem guten Preis bekommt.
    Mich würde vor allem interessieren, ob man sich mit diesem Verfahren nicht eine "bessere" Rente aufbauen kann, als mit ETFs... Klar, es ist nicht so flexibel! Aber ich habe ja während der Ansparphase keine Kosten (bis auf die Einmalkosten am Anfang).


    Hier geht es explizit nicht darum diese Immobilien selbst zu nutzen, sondern rein darum, sie zu vermieten und dadurch ein passives Einkommen zu generieren.


    Bin gespannt auf eure Kommentare!


    Viele Grüße
    Oli

    Hallo Olimiz,


    die Idee ist ziemlich alt. Googeln Sie einmal nach dem Begriff „Zinshaus“. Da finden Sie dann auch die ganzen Aber. Nur einmal als Schlagworte: Mietnomaden, die Ihnen jahrelang die Miete nicht bezahlen, bis Sie die definitiv raus haben; unerwartete größere Reparaturen; staatliche Eingriffe wie z.B. aktuell in Berlin der Mietendeckel. Die Problemlagen füllen Bibliotheken.


    Trotzdem sind vermietete Immobilien durchaus eine sinnvolle Zumischung zu einer Altersversorgung, aber eben nur eine Zumischung. Meinen Lebensstandard im Alter würde ich darauf nicht aufbauen wollen.


    Gruß Pumphut

    Hallo.


    Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung würde ich nicht als "passiv" bezeichnen.


    Es kann Phasen geben, in denen das Einkommen tatsächlich passiv ist, aber früher oder später fällt Aufwand ab.
    Vermietung besteht nicht nur aus dem monatlichen Geldeingang.


    Wem es gefällt, der kann da aber auch gut mit arbeiten.

    Ich glaube man stellt sich das leichter vor als es ist. Neben o.g. Faktoren kann auch die Eigentümergemeinschaft ein echter Nervenkiller sein. So ist es jedenfalls bei meinem Vater.


    Man sollte Zugang zu zuverlässigen Handwerkern und Hausmeistern haben und Ahnung von Mietrecht und Rechtsgrundlagen von Eigentümergemeinschaften haben.


    Klar. Jeder würde gerne 10.000 Netto im Monat aus ein paar Wohnungen beziehen. Aber so easy ist das nicht.

    Wie immer gilt die Weisheit: Wenn es tatsächlich so einfach wäre, könnte und würde das ja jeder so machen.


    Es gibt genug Regionen da sind die Kaufpreise dermaßen explodiert und den Mietkosten davon gerannt, dass du quasi NIE eine positive Rendite erwirtschaften können wirst.
    Und selbst wenn du nach langer Suche das richtige Objekt findest, so braucht es schon einigen Aufwand um tatsächlich zuverlässig ein paar Prozent Rendite zu erzielen.
    Für mich persönlich wäre das nichts, womit ich gut schlafen könnte.


    Es bliebe noch der "klassische" Weg sich ein Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung zu holen um ein Zusatzeinkommen im Alter zu generieren, aber selbst das muss man auch wollen und können.


    Als Neuling fehlen einem Wissen und Erfahrung - schlechte Voraussetzungen für eine solide Altersvorsorge.


    Ganz interessant finde ich folgenden Blog: https://vermietertagebuch.com/ Auch wenn die Message des Blogs das Geldverdienen mit vermieteten Immobilien ist, so erfährt doch eine Menge Hintergrundstories über die ganzen Fallstricke. Und man sollte im Hinterkopf behalten, dass man diesen Erfolg nicht unbedingt replizieren kann - der Autor des Blogs hatte ein gutes Händchen.

    Danke euch allen für eure Beiträge!


    Ihr habt alle Recht damit, dass das kein wirklicher "passiver" Ansatz in dem Sinne ist, da man doch mehr zu tun hat. Dennoch ist es ein interessanter Gedanke kaum Eigenkapital einzusetzen und dann irgendwann in 25-30 Jahren ein paar abbezahlte Wohnungen zu haben, die man vermieten kann. Mit so 4-5 kleinen Wohnungen kann man sich ja dann schon eine schöne kleine Rente zusammenbauen.


    Meint ihr, dass die ETFs da trotzdem gewinnen? Bei ETFs steckt man ja doch ständig Geld rein in den Topf. Bei dem Ansatz mit den Immobilien (vorausgesetzt es läuft gut mit den Wohnungen) steckt man ja kaum Eigenkapital rein.


    Ich habe irgendwie ein schlechtes Gefühl dabei meine gesamte Altersvorsorge nur über ETFs laufen zu lassen. Macht ihr das so? Oder habt ihr noch weitere Bausteine (Diversifikation bei den ETFs sind vorausgesetzt)?

    Stand heute habe ich Gesetzliche Rente, Betriebsrente >1000 Euro, Langzeitkonto das mich 2 Jahre früher in Rente lässt, Erbe von Eltern, meine Frau ist Beamtin, sie hat ein Riester, sie erbt auch, gemeinsames ETF Depot.


    Immobilien werden wir nicht selbst kaufen, aber sicher erben.


    Das ETF Depot ist wichtig aber nicht der einzige Baustein. Mir wäre "alles in ETF" auch nicht geheuer. Aber in Verbindung mit den anderen Elementen ist es trotz allem ein großer Baustein.

    Zitat von Olimiz

    Dennoch ist es ein interessanter Gedanke kaum Eigenkapital einzusetzen und dann irgendwann in 25-30 Jahren ein paar abbezahlte Wohnungen zu haben, die man vermieten kann.

    Du hast die Warnung oben nicht verstanden. Das setzt voraus, dass die Miete im Verhältnis zum Kaufpreis so hoch ist, dass die Zinsen bezahlt werden, die sonstigen Kosten gedeckt sind, die Reparaturen gedeckt sind und dann noch ein Überschuss erwirtschaftet wird, der zu versteuern ist und der nach Steuern die Tilgung in x Jahren ermöglicht.


    Jetzt wird es mathematisch inkorrekt:


    Wenn man für die Zins bei wenig EK 1,5% p.a. ansetzt und für die Tilgung 4% wegen der 25 Jahre dann müsste die Miete schon höher als 5,5% des Kaufpreises sein. Da wird es mMn schwierig ein Objekt zu finden ...

    Ich mag ein Konzept aus meinem BWL Studium, die Egalisierung des Lebenseinkommens.


    Ich versuche meinen Lebensstandard ein Leben lang leicht zu steigern ohne starke Schwankungen.


    Als Student hatte ich wenig Geld und habe kaum gespart, aktuell passt eine Sparrate von 500 Euro in ETF, wenn meine Frau in 10-20 Jahren Vollzeit arbeitet, können wir hoffentlich mehr sparen.


    Da wir heute 500 Euro sparen, werden wir auch im Alter an den geringeren Lebensstandard gewöhnt sein.


    Ich würde dir empfehlen zu versuchen so zu sparen, dass du heute soviel zurücklegst, dass du heute gut klar kommst, aber es im Alter keinen Einbruch gibt.

    Ich habe bei Immocation im Forum nochmal nachgefragt. Und die übereinstimmende Antwort war, dass man mit ETFs niemals den Hebeleffekt bei Immobilieninvestitionen schlagen kann. Und da gibt es wohl so viele positive Beispiele, dass man mit einer guten Vorarbeit eine super Wohnung kaufen kann, die sich von selbst abbezahlt und einem dann irgendwann eine nette Rente ermöglicht... das ist doch verrückt! Dieser Hebeleffekt wäre doch dann geschenktes Geld irgendwann! So einfach kann es ja nicht sein...
    Tut mir leid, dass ich das nochmal aufwärme, aber so ganz klar ist mir das alles noch nicht...

    Ich hatte hier auch einen längeren Beitrag verfasst, der ist jetzt weg :(


    Ich selber habe keine Immobilie, und möchte dieses Immocation Spiel auch nicht spielen.


    Aber wie das theoretisch funktioniert ist doch klar: Du suchst dir eine Bank die dir 90,100 besser 110% leiht Du zahlst mit den Mieteinnahmen die Zinsen und die Tilgung. Und wenn alles gut geht, dann hast du nach 10 Jahren eine Wohnung die mehr wert ist als die Restschuld. Die kannst du dann steuerfrei verkaufen und hast das Geld oder du behält die Wohnung und zahlst die Restschuld auch noch über die Miete der nächsten Jahre ab.


    In der Theorie funktioniert das alles ganz toll. Nur alles was teurer wird, kann auch wieder günstiger werden. Und dann hast du mit einer auf Kante genähten Finanzierung halt schnell auch Probleme und haftest zum Schluss mit deinem eigenen Vermögen für die Differenz aus Kredit und niedrigerem Immobilienwert.


    Mich erinnert dieser Immobilienhype auf Youtube, wozu auch Immocation gehört, an die USA vor der Subprime Kriese in den USA in 2008.
    Ich war 2007 am GAtech und da wurden im Student Center Immobilien an Studenten verkauft die bis zum Hals in Studienkrediten steckten. Mit dem Wertzuwachs der Immobilien sollte dann der Immobilienkredit und der Studienkredit in "ein paar Jahren" zurückgezahlt werden. Im Frühjahr 2009 kaufte dann die Mutter meiner damaligen Freundin ein "Townhouse" unweit des Campues für 200k das 2 Jahre zuvor für 425k verkauft und ohne Eigenkapital finanziert wurde und auch noch komplett unbewohnt war. Da wohnte ich dann auch noch bis zur Trennung, insgesamt 2 Semester ;) .
    Das Haus wurde 2019 für 450k verkauft.


    Ich sage nicht das wir in Deutschland inzwischen an dem Punkt sind, aber mir ist es das Risiko nicht wert.


    Zum Thema REIT ETF vielleicht noch: die REITs selber sind gehebelt. nicht sooo viel, aber wenn du dir mal die Kapitalaufnahmen und Kapitalerhöhungen deutscher REITs anschaust, stellst du schnell fest, das die versuchen das maximum an Hebel rauszuholen. (vereinfacht: ~2:1 / sie dürfen 45% Fremdkapital auf der Bilanz haben)

    Hey Leute,


    wir hatten technische Probleme, wie oben schon korrekt verlinkt. Dadurch sind uns leider einige Einträge flöten gegangen. :( Sorry. Ich hoffe, Ihr könnt Euer Thema hier trotzdem gut besprechen.


    LG Anika

    Also ich fand die Idee vom passiven Einkommen durch Beton-Gold auch reizvoll, vor allem, weil es ein realer Wert ist. Aber nachdem ich mich eine Weile mit dem Thema beschäftigt habe, habe ich meine Meinung doch etwas geändert. Auch wenn man z. B. einen Hausverwalter nutzen kann, der den Großteil der Arbeit übernimmt (dafür aber auch bezahlt werden will, was dann auch wieder von der Rendite abgeht), es bleibt Aufwand und der Hauptpunkt für mich war, dass die Preise einfach so extrem hoch sind, dass am Ende nur wenig übrig bleibt. Das Risiko von Mietnomaden oder großen Renovierungen sehe ich jetzt nicht so, wohl aber Probleme mit Eigentümergemeinschaften und rechtlichen Änderungen, die man nicht eingeplant hat. Ich würde nur noch eine Immobilie kaufen, wenn der Preis auch günstig ist und man ein sehr gutes Gefühl bei der Immobilie hat. Nur um möglichst leicht an Geld zu kommen, würde ich in Nichts investieren. Ich finde man muss sich wohl damit fühlen und auch etwas Ahnung haben, bzw. vertrauensvolle Personen die einem helfen können, weil gute Handwerker etc. findet man mal nicht so schnell z. B.
    In jedem Fall wünsche ich dir viel Erfolg bei deinen Investitionen, dass sie sich für dich auszahlen :)

    Vor fast 20 Jahren habe ich (2 kaufmännische Ausbildungen) mich auch mal eingehender mit Hausbau bzw. -kauf beschäftigt. Das war noch vor der Finanzkrise, da wurden von den Sparkassen Immobilien ohne mit der Wimper zu zucken noch zu 100% finanziert. Ich hatte noch gelernt, dass man 20-25% Eigenkapital haben sollte, bevor man überhaupt an sowas denkt. Das war aber seinerzeit schon irgendwie uncool. Das kam mir damals schon unseriös vor, dennoch haben viele, die damals noch jünger waren als ich, das gemacht. In dem Neubaugebiet, das ich im Auge hatte, waren nach Fertigstellung viele schicke neue Häuser, alle mit 2 neuen Autos davor und als der letzte mit dem Bau fertig war, waren die ersten schon getrennt oder lebten in Scheidung, so dass das Haus weg musste.
    Ich habe herausgefunden - und die jetzigen Immobilienpreise geben mir da Recht (sie sind hier oben im echten Norden aktuell um etwa 30% geschätzt überteuert) - dass der Vorteil eigentlich im Einkauf liegt. Damals gab es eine gedruckte Immobilienzeitung, in der alle Zwangsversteigerungen in Deutschland sortiert nach PLZ-Gebiet gelistet waren. Eine gute Quelle, um an günstige Gebrauchtimmobilien zu kommen.
    So ein Mietobjekt muss verwaltet und ab einem gewissen Alter auch instandgehalten werden. Klar, für die Verwaltung, Mieterwechsel, Nebenkostenabrechnung etc. kann man einen Dienstleister beauftragen, dann hat man weniger Stress aber auch weniger Rendite. Ich habe eine Bekannte, die jahrelang von ihrem Verwalter hintergangen wurde, also Risiken gibt es eigentlich immer. Man kann natürlich auch Glück haben und einen Mieter finden, der unkompliziert ist und regelmässig seine Miete zahlt, das sollte man nicht ganz ausschliessen.
    Ich frage mich mittlerweile aber häufiger, wann diese Blase mal platzt. Dabei denke ich an die nachwachsende Generation, die sich mit McJobs und Mindestlöhnen abspeisen lassen müssen und die sich bestimmt später kaum eine Immobilie leisten könnten...

    Hey Olli,


    versuche mal gegenwärtig eine "günstige" Immobilie zu finden!

    Die langfristig Geld abwirft. Wer könnte in einer billigen Immobilie Dein Mieter/in sein? Schon mal an Mietnomaden, renitente Mieter, mieterfreundliche Rechtsprechung etc., Mietdeckel, Demographie u.a. gedacht?

    Hausgeld bei Eig.-Wohnung schmälert Dein Einkommen, Investitionsstau ebenfalls.

    Es gibt einiges zu beachten. Ich will Dir nicht davon abraten, keinesfalls. Nur sei Dir darüber klar. Wenn alles gut läuft, kannst Du Dich entspannt zurücklehnen

    und zusehen, wie der Überschuß wächst. Viel Erfolg. Alarich