Immobilienkauf geplant - aber keine Ahnung davon

  • Hallo an alle,


    ich (25) möchte mit meinem Freund (26) in den nächsten Jahren ein Haus kaufen. Wir sind schon 7 Jahre lang ein Paar und wohnen seit April letzten Jahres zusammen. Durch unser Studium konnten wir bisher wenig Geld beiseitelegen. Er arbeitet seit August letzten Jahres in Vollzeit und ich habe diesen August das Arbeiten angefangen (auch Vollzeit). Ich sehe darin den Startschuss für unsere Zukunft (mit Haus und Kindern), weiß aber noch gar nicht, wie wir das finanziell stemmen sollen. Ich selbst habe schon ca. 7.000€ zurückgelegt (muss aber 9.000€ Bafög zurückzahlen), er hat ca. 7.000€ zurückgelegt (er muss kein Bafög zurückzahlen).


    Ich habe schon gelesen, dass man min. 20% EK-finanzierung machen soll und rechne mit einem Immobilienpreis von 500.000€. Diese 20% schaffen wir aber erst dann, wenn ein Hauskauf quasi zu spät ist, weil bis dahin eventuelle Kinder ausgezogen sind / bald ausziehen und es sich dann, meiner Meinung nach, wenig rentiert. Schließlich möchten wir Kinder im Eigenheim großziehen mit Garten - das idyllische Bild eben.


    Wir besparen derzeit eine nachhaltige Version des MSCI Worlds. Bei ihm liegen schon 2.000€ darauf, bei mir nur 500€. Wir haben vor den ETF, der für die Altersvorsorge gedacht war, zu pausieren und dieses EK für den Hauskauf zu nutzen. Ist das Sinnvoll?

    Ich habe einen alten Bausparvertrag (2006) mit 11.000€ Bausparsumme, davon 5.000€ Mindestansparung und davon sind schon 3.000€ eingezahlt. Dahrlehenszins sind 4,75%, effektiver Jahreszins 5,07%, soweit ich das richtig rausgelesen habe - ich werde mich zeitnah genauer damit Beschäftigen.


    Monatlich können wir max. 2.500€ zurücklegen.


    Können wir uns in unserer Situation überhaupt ein Haus leisten? Oder müssen wir den Traum aufgeben?


    Wir sind beide in einem Eigenheim aufgewachsen und können vieles selbst reparieren / trauen es uns zu. Nur sind wir uns unsicher, wie wir dieses Große Thema gut angehen können und hoffen auf eure Hilfe.

  • Hallo Hilfegesucht , willkommen im Finanztip-Forum.


    Im Finanztip Youtube-Kanal gibt es ein Video vom 18.09.20 zum Thema "Wann ist es zu spät (für ein Eigenheim)"


    Meine Gedanken dazu:


    Es ist richtig mit dem möglichst hohen Eigenkapital, da dann das eigene Risiko geringer ist und man auch günstigere Zinsen bekommt. Wenn man eine 100%-Finanzierung macht muss man zumindest die Nebenkosten für Notar, Steuer und ggf. Makler haben, das sind 10% und mehr. Da seid ihr ein ganzes Stück weg, mit 2.500 p.m. Sparrate kommt ihr aber schnell dahin.


    Ich habe gerade mal bei FMH eine 100%-Finanzierung, 30 Jahre Volltilgung, 500T€ Kreditsumme durchgerechnet, da kommt man auf ca. 1.900 € Monatsrate https://hypotheken.fmh.de/rechner/fmh2/schnellcheck.aspx. Läge also im Bereich Deiner Angabe, möchte aber darauf hinweisen, dass bei geplanten Kindern auch das Familieneinkommen leiden kann. Das müsstet ihr Euch eben gut überlegen. Gleiches gilt für das Thema Eigenleistung, das hilft beim Unterhalt des Hauses. Allerdings kostet auch Renovieren Material und auch Zeit, die man als Berufstätiger nicht unbedingt hat.


    Größter Stellhebel ist der Kaufpreis, hier überlegen ob hier hinsichtlich Größe, Lage und Ausstattung Abstriche gemacht werden können.

  • Sind die 2500 Euro Sparrate schon inklusive der ersparten Kaltmiete oder kommt die auch noch dazu? So oder so ist es ein Pfund mit dem ihr wuchern könnt. Ein Eigenheim ist bestimmt drin für Euch und wenn keine Katastrophen wie Krankheit, Arbeitslosigkeit oder Trennung passieren und ihr diszipliniert spart könnt ihr mit Mitte/Ende 40, allerspätestens Anfang 50 mit der Finanzierung durch sein und Euch dann sogar noch um die Rente kümmern.


    Ich würde auf jeden Fall die Entscheidung für ein Objekt nicht überstürzen. Man lässt sich sehr leicht unter Druck setzen. Lasst Euch nicht verrückt machen und legt solange das Geld beiseite. 15% Nebenkosten plus Umzug plus neue Küche sollten schon da sein, sonst ist es arg auf Kante genäht und der Kredit wird richtig teuer.


    Wenn es zum Kauf kommt, solltet ihr alle vorhandenen Mittel einsetzen. Also ETF-Sparplan nicht nur stoppen, sondern den Bestand als Eigenkapital einbringen. Es gibt bei der Beleihung Schwellwerte und es kann passieren, dass mit ein paar Tausend Euro mehr oder weniger der Zinssatz sich gleich um Zehntelprozente bewegt. Vielleicht geben auch die Eltern Darlehen um die Kreditsumme zu drücken? Der Bausparer hat eigentlich unattraktiv hohe Darlehenszinsen, aber vielleicht lohnt es sich aus genau diesem Grund den einzusetzen, weil er bei der Summe nicht ins Grundbuch kommen wird und dann fast wie Eigenkapital wirkt.

  • Wenn mich nicht alles täuscht, solltet ihr einen so alten Bausparer eigentlich auch flexibel einsetzen können und ihn mit der Zuteilungsreife auch einfach als "Sparbuch" betrachten können. So hättet ihr die 5000€ als gut verzinstes Festgeld. Zumindest ist es bei meinem alten Bausparer so. Vielleicht da auch einfach nochmal nachlesen oder nachfragen. :) Die Zinsen beim Darlehen wirken halt schon verdammt hoch... ^^

  • Wenn ich es mir richtig gemerkt habe sind die Grenzen für den Rausschmiss das Erreichen der Bausparsumme oder 10 Jahre nach Zuteilungsreife. Das heißt aber nicht, dass die Bausparkassen nicht schon vorher versuchen, Dich für den umstieg auf die neueste Tarifgeneration mit ihren jeweiligen unschlagbaren Vorteilen zu begeistern...

  • Pantoffelheld es wäre ohne ersparte Kaltmiete - das habe ich tatsächlich nicht mitgerechnet! wir wohnen mit knappen 600€ Warmmiete (2ZW, Innenstadtnah) jedoch auch relativ günstig. Für die vorherige Zeit des EK-Ansparens kann man sie ja leider nicht wegrechnen.


    Wann (sprich bei wieviel % EK) kann man denn mit gutem Gewissen genauer nach Kaufobjekten schauen, mit dem Ziel sie tatsächlich zu kaufen?


    Der Bausparer ist tatsächlich als besserers Sparbuch gedacht und hat tatsächlich kein Darlehen vorgesehen, zumindest habe ich das so von dem Berater verstanden. Er meinte es gäbe neue Bausparer die für meine Situation evtl interessant wären und gucke mir die Angebote mal an.
    Vielleicht ist ja etwas sinnvolles dabei. Schließlich ist ein Bausparer eine Wette, dass die Zinsen steigen werden - was derzeit wahrscheinlicher ist als vor 10 Jahren.


    Ich denke schon, dass uns unsere Eltern jeweils unterstützen würden - mit einem zinslosen Kredit o.ä. Wie hoch diese aber sein würden lässt sich aber noch nicht sagen.


    Was auch noch wichtig wäre, ist mit welchen finanziellen Einbußen ich rechnen müsste, wenn wir 2 Kinder bekämen. Da müsste einer von uns zeitweise daheim bleiben - ich hoffe zwar, dass sich das mit homeoffice irgendwie regeln lässt, aber man muss auch die worst cases betrachten...

  • Es wird dabei immer vom Beleihungswert ausgegangen. Das ist der Erstellungswert beim Neubau oder die Kaufkosten im Bestand bzw. Vergleichswerte ähnlicher Objekte (davon der niedrigere Wert) minus einem Sicherheitsabschlag, den die Bank sich überlegt. Es geht darum, den Wert zu ermitteln, den die Bank dauerhaft sicher erzielen kann, falls die Sicherheit verwertet werden muss. Das könnten z.B. 20% sein.


    Ausgehend von diesem Beleihungswert gibt es eine magische Grenze: 60 %. Bis dahin muss die Bank den Kredit nicht mit Eigenkapital hinterlegen und für sie wird es dadurch günstiger.


    Früher hat man häufig 80 % als sinnvolle Grenze genannt. Darüber hast Du von vielen Banken keine gar Angebote mehr bekommen oder die Zinsen sind stark hochgegangen. Heute gibt es viele günstige Angebote auch bei 90 %. Früher waren 100 % und mehr vom Beleihungswert zwar in Einzelfällen zu bekommen aber kein halbwegs seriöses Kreditinstitut hätte sich daran die Finger schmutzig gemacht (überspitzt formuliert). Heute sieht man das alles gelassener.


    Die Konditionen hängen aber auch stark von der Tilgungsrate ab. Bei niedrigen Zinsen muss die anfängliche Tilgungsrate hoch, damit das Darlehen nicht "ewig" läuft. Einen Bonus bekommt man oft, wenn man in der Zinsbindungszeit voll tilgt. Dann gibt es kein Zinsänderungsrisiko bis zur vollständigen Rückzahlung und die Geschichte wird kalkulierbarer. Da inzwischen Darlehen mit 20 oder mehr Jahren Zinsbindung zu vertretbaren Aufpreisen verfügbar sind, ist das bei Euch möglich. Und für die Konditionen schön wäre es noch, wenn zumindest einer von Euch bis zum Vertragsabschluss Beamter wird;-)


    Also über den Daumen: 500.000 € Kaufpreis plus 15 % Nebenkosten plus Puffer wären Gesamtkosten 600.000 €. Beleihungswert: 80% von 500.000 = 400.000 €


    60% Darlehen von 400.000€ = 240.000 -> benötigtes Eigenkapital 600.000 minus 240.000 sind 360.000 €. Bis dahin wären Eure Kinder wahrscheinlich schon knapp vorm Teenageralter.

    80 % -> Darlehen 320.000 -> Eigenkapital 280.000 €

    90 % -> Darlehen 360.000 -> Eigenkapital 240.000 €

    100 % -> Darlehen 400.000 -> Eigenkapital 200.000 € . Da kommen wir der Sache schon näher.


    Für Wagemutige: Jetzt mit nur 10% Nebenkosten statt 15 und ohne Puffer: 550.000 € Gesamtkosten und mit 100 % Darlehen würden nur noch 150.000 Eigenkapital benötigt. Gute 15.000 € habt ihr schon, 20.000 € geben Eure Eltern jeweils. Bleiben 95.000, die durch 2.500 geteilt: In gut 3 Jahren wärt ihr dann so weit...


    ...wenn es denn der 500.000 € "Palast" wirklich sein muss. Wie schon Kater.Ka ganz oben schrieb: Größter Stellhebel ist der Kaufpreis. Eure derzeitige Miete vom 600 € warm zu weit lässt mich glauben, dass ihr nicht in einer irre teuren Gegend wohnt. Und zusammen mit der 2500 € Sparrate, dass ihr trotz zweifachem und für Berufseinsteiger recht hohem Einkommen mit Euren Ansprüchen und Ausgaben auf dem Boden geblieben seid. Ich kann mir gut vorstellen, dass das Objekt, mit dem ihr Euch richtig verbessert und darin wohlfühlt auch nur 400.000 € kosten muss. Dann...


    ...könntet Ihr schon Weihnachten 2022 mit Euren Zwillingen im Eigenheim verbringen!


    Aber bitte nagele mich nicht auf diese zum Schluss doch recht windige Kalkulation fest.

  • Pantoffelheld danke für deine Rechnung, das gibt mir einen gewissen Rahmen :)

    Beamte werden wir wohl leider nicht werden, würden diese Option - sollte sie denn kommen- aber auch nicht ausschließen ;)


    Wir möchten nur ein hüsches Häuschen zum großziehen einer Familie und dem Ruhestand zu behen - keinen Palast. Allerdings sind die Kaufangebote, die ich bisher gefunden habe alle 500.000+. Deswegen auch das anpeilen dieses Preises. Wir haben eine erstaunlich günstige Wohnung gefunden, viele bezahlen deutlich mehr. Das Haus soll dann nicht allzu beengt sein aber auch kein riesiges Haus werden. Die frage ist nunmal, was man bekommen kann. Wenn wir was günstigeres finden, freuen wir uns natürlich.

    Kinder haben wir noch keine :D Die sind erst nach dem Hauskauf geplant. Das macht das sparen erstmal noch einfacher :)