Projekt: Mehr Rendite durch ETF oder Immobilie

    Hallo zusammen,


    seit einiger Zeit beschäftigt mich die Frage, was wirft nach einer gewissen Laufzeit am Ende mehr Rendite ab.


    • Eine Immobilie, bei der ich nach 30 Jahren durch Mieterträge/ Mieteinsparungen Geld erwirtschafte oder
    • Ein ETF in das gleiche Verhältnis der Laufzeit gesetzt wie die Immobilie mit einer durchschnittlichen Rendite von sagen wir 6%.

    Vorwort


    Ich beabsichtige hier lediglich mal unterschiedliche Meinungen einzuholen, um am Ende eventuell auf ein, auf realen Werten basierendes Ergebnis, zu kommen. Hier geht es in erster Linie NICHT um die Meinung, welches von beiden besser wäre sondern betrachten die Situation vollkommen neutral. Wir gehen auch weiter davon aus, dass wir den "persönlichen" Wert der Immobilie (Ich hab es geschafft ein Haus zu bauen/ besitzen, konnte Sicherheiten für meine Kinder aufbauen, etc.) ebenfalls unberücksichtigt lassen.


    Nun zum Kreativen - Szenario 1:


    Setzen wir mal folgende Basiswerte um evtl. erste grobe Kalkulationen vornehmen zu können

    Wir haben die Wahl zwischen einem thesaurierenden ETF mit durchschnittlich 6 % (Schwankungen, etc. erstmal unberücksichtigt) und einer Immobilie sagen wir mal im Schnitt 600 TEUR.

    Ausgangslage an Eigenkapital haben wir 60 TEUR (+Puffer) und gute Bonität.


    Sagen wir also wir holen uns einen Kredit für die Immobilie bei der Bank und können die Nebenkosten von 10% mit unserem Eigenkapital abdecken und haben somit einen Finanzierungsbedarf von 600 TEUR.

    Die Bank stellt uns unter Abtretung einer Grundschuld ein Tilgungsdarlehen (einfacher zu rechnen) mit einer Laufzeit von 30 Jahren, 5 TEUR Sondertilgung p.a., Zinsfestschreibung von 10 Jahren, den Kredit von 600 TEUR mit einem Zins von 1 % p.a. (100% Finanzierung). - Macht eine monatliche Tilgung von 1667,00 EUR (Mietaufwand/ bzw. Mietertrag nach vollständiger Tilgung)


    Zählt man alle Zinskosten über die gesamte Laufzeit zusammen kommt man auf ungefähr 93 TEUR ( bei jährliche Tilgung).

    Des weiteren legen wir zur Werterhaltung des Objekts 3 TEUR p.a. auf die Seite für Sanierung, etc., entspricht auf 30 Jahren 90 TEUR.


    Um also zu behaupten, mir gehört in 30 Jahren das Objekt schuldenfrei und ohne (durch Werterhaltung aufrecht gehalten) Mängel muss ich somit 60+93+90 (243) TEUR investieren um im Anschluss einen reinen Gewinn an Mietertrag/Mietersparnis zu generieren.


    Diese Kosten von 243 TEUR belaufen sich auf 30 Jahre, sind 675,00 pro Monat.

    Lege ich diese 675,00 nun anstatt in die Immobilie in den o.g. ETF, erwirtschafte ich nach 30 Jahren einen reinen Sparbeitrag von 243 TEUR, einen Gewinn von 421 TEUR also insgesamt ca. 664 TEUR (ohne Berücksichtigung von Steuern).

    Wir würden also somit hochgerechnet PRO MONAT eine Rendite von 3.100 EUR (Aufsteigend durch Zinseszinseffekt) erwirtschaften.


    1. Fazit: Ob ich jetzt zur Miete wohne oder meinen Mietaufwand im Darlehen tilge, kommt nach 30 Jahren erstmal auf das gleiche raus. Nach 30 Jahren würde ich mir also 1667 EUR an Miete sparen bzw. Mieterträge generieren. (Hört sich ja erstmal gut an). Wenn ich jetzt aber die entstandenen Kosten in Betracht ziehe und Sage ich musste insgesamt 243 TEUR investieren um nach 30 Jahren 1667,- EUR/mtl zu erwirtschaften (ohne Berücksichtigung weiterer anfallenden Kosten), komme ich bei einem ETF mit durchschnittlichen Rendite mit 6% auf 3100,- EUR/mtl STEIGEND...


    Weitere Szenarien folgen, ich bin auf eure Meinungen gespannt :S


    Liebe Grüße


    John

    Hallo Atmozfears , willkommen im Finanztip-Forum.


    Ohne die Herleitung zu prüfen habe ich mal die Daten der ETF-Seite kurz reingeklopft (60 T€ Einmalinvest, 6T€ jährliche Sparrate = 500 € p.m., 6%). Es kommt nach Steuern ein Betrag eher in Richtung 2.000 € p.m. heraus. https://www.zinsen-berechnen.d…er.php?paramid=lmfx4u1zmd


    Kritik an der Immobilienseite: Es wird keinerlei Wertsteigerung angenommen. Kann man machen als Kompensation zur relativ geringen Instandhaltung. Nur zur Erinnerung: Die AfA geht von 50 Jahren Nutzungsdauer aus. Der eigentliche Knackepunkt ist mMn aber die NIcht-Berücksichtigung der Inflation . Nimmt man das 2% Inflationsziel der FED und EZB würde eine Miete über 30 Jahre um ca. 80% steigen.

    Hallo Kater.Ka , danke für deine Antwort.


    Kurz zur Herleitung, die ist Eigenarbeit in Form einer Tabelle.


    Zu deiner Kritik zur mtl. Betrag:

    Ich habe hier ohne Einmalinvest gerechnet, damit ein Cost-Average-Effekt noch berücksichtigt werden kann. Des weiteren ist wie oben angegeben das Ergebnis ohne Berücksichtigung von Steuern. Berücksichtigt man allerdings beide Faktoren bleibt das Ergebnis nahezu gleich.

    Das bedeutet selbst abzüglich Steuern (welche auf Mieterträge auch anfallen), würde im Vergleich mehr Rendite erwirtschaftet werden können.


    Was die Inflation angeht, ja... da gebe ich dir Recht -> Neue Berechnung:


    Unter Berücksichtigung der Inflation und der Kapitalertragsteuer + Soli komme ich auf einen Break-Even von ca. 32 Jahre.

    -> (675*1,06^32)*0,73625 = 3207,13 (Mtl. Reingewinn des ETF)

    -> 1667*1,02^32 = 3141,53 (Miete mit steigender Inflation)


    Kann das jemand in etwa bestätigen?

    ... die ganze Rechnung sollte mit einer angenommenen Wertsteigerung der Immobilie von 2%... sowie Steigerungen von Einkommen, Sparraten, Mieten - wie zuvor schon empfohlen - , Instandhaltungskosten und der Abschreibung aufgestellt werden.


    Als Alternative würde ich auch mal an folgende Variante denken:


    EK 60k, Hypothek 240k, Kauf einer Immo aus einer Zwangsversteigerung für ca. 200k, Sanierung und Umwandlung in 3 bis 4 Eigentumswohnungen und Verkauf derselben, VK insgesamt ca. 360k... oder Vermietung der Eigentumswohnungen.


    Ich kenne jemanden, der dieses „Ding“ über einige Jahre konsequent durchgezogen hat. Er hat sein Eigenkapital alle 2 bis 2,5 Jahre n. St. verdoppelt ?

    JDS , was meinst du mit Wertsteigerung der Immobilie? Meinst du, du baust beispielsweise noch eine Garage, Terasse, etc. dazu oder meinst du vielleicht nur die Werterhaltung?


    Steigerungen von Einkommen und Sparraten können unberücksichtigt bleiben und würden sowieso keine Grundlage zur Berechnung mehr bieten, da sie vollkommen variabel ausfallen können. Instandhaltungskosten sind oben angegeben und die Afa kann wohl auch unberücksichtigt bleiben, weil wir ja das Objekt nicht bilanzieren wollen.


    Das Beispiel mit dem Kauf alter Objekte und Verkauf zum "Sanierungspreis" ist an sich auch eine Möglichkeit, allerdings kann man auch hier keine Grundlage zur Berechnung festlegen, da hier ebenfalls unterschiedlichste Varianten entstehen können.

    Zitat von Atmozfears

    -> (675*1,06^32)*0,73625 = 3207,13 (Mtl. Reingewinn des ETF)

    -> 1667*1,02^32 = 3141,53 (Miete mit steigender Inflation)


    Kann das jemand in etwa bestätigen?

    Die erste Zeile stimmt mMn so nicht. Sie bildet eine Einzahlung über 32 Jahre ab auf die eine Auszahlung über 32 Jahre folgt. Ich habe im Tool die neuen Parameter eingegeben (32 Jahre, 675 € p.m.) Dann kommt man auf so etwa 2.000 € p.m. ewig (abgeleitet aus dem Jahr 32 in der Tabelle). Die zweite Zeile ist OK.


    Quelle https://www.zinsen-berechnen.d…er.php?paramid=h71qh2nvuj

    Zitat von Atmozfears

    Des weiteren ist wie oben angegeben das Ergebnis ohne Berücksichtigung von Steuern.

    Dazu folgende Anmerkung: Wenn man den Vergleich Eigennutzung Immobilie vs. Kapitalanlage macht gehört die Steuer mMn bei der Kapitalanlage dazu . Wenn man die Immobilie als Kapitalanlage sieht muss man neu rechnen, da dann die Zinsen und die Abschreibung die Einkünfte mindern. Wenn man ganz grob Gebäudewert 500 T€ und daraus 10 T€ Abschreibung p.a. und 6 T€ Zinsen rechnet kommt man anfänglich zu ca. 3 T€ zu versteuern, wächst natürlich über Zeit.

    Zitat von Kater.Ka

    Die erste Zeile stimmt mMn so nicht. Sie bildet eine Einzahlung über 32 Jahre ab auf die eine Auszahlung über 32 Jahre folgt.

    Ich gehe natürlich nicht davon aus, dass man die erwirtschafteten Erträge wieder über 32 Jahre auszahlt. Die bleiben natürlich im Depot um vom Zinseszins zu profitieren.


    Bezüglich deiner Berechnung laut Tabelle musst du bedenken, dass du JEDES JAHR einen Steuerabzug hast, welches sich natürlich negativ auf den Zinseszins auswirkt. Die Abgeltungssteuer muss erst bei realisiertem Gewinn abgezogen werden und dieser findet ja nicht jährlich statt.


    Bezüglich deiner Kritik mit dem Einbezug von Steuern bin ich ganz bei dir.


    Zitat von Kater.Ka

    Wenn man ganz grob Gebäudewert 500 T€ und daraus 10 T€ Abschreibung p.a. und 6 T€ Zinsen rechnet kommt man anfänglich zu ca. 3 T€ zu versteuern, wächst natürlich über Zeit.

    Dem kann ich nicht mehr folgen, kannst du das bitte etwas genauer beschreiben?

    Zitat von Atmozfears

    Bezüglich deiner Berechnung laut Tabelle musst du bedenken, dass du JEDES JAHR einen Steuerabzug hast, welches sich natürlich negativ auf den Zinseszins auswirkt. Die Abgeltungssteuer muss erst bei realisiertem Gewinn abgezogen werden und dieser findet ja nicht jährlich statt.

    Das kommt wie immer darauf an. Ich hatte so argumentiert aufgrund Deiner Monatswerte. Wenn man ohne Steuer in der Ansparphase rechnet hat man rund 500 T€ "Zinsen", zieht man davon 25% ab landet man bei rund 635 T€. Quelle https://www.zinsen-berechnen.d…er.php?paramid=d2iaqmlfze


    Geht man dann wieder auf 6% vor Steuern und 4,5% nach Steuern kommen 635T€ * 4,5% / 12 = 2.381 € p.m. raus, die man ab dem 33. Jahr ewig hat.


    Ein theoretischer monatlicher Reingewinn - wie Du es nanntest - wären die 500 T€ / 32 Jahre /12 Monate = 1.302 € p.m.

    Zitat von Atmozfears

    Dem kann ich nicht mehr folgen, kannst du das bitte etwas genauer beschreiben?

    Das war ein grober Versuch die Steuer bei Vermietung - also Immobilienkauf als Kapitalanlage zu skizzieren.


    Du hattest von 20 T€ Mieteinnahmen gesprochen (1667 € * 12). Davon bleiben die Aufwendungen - hier unterstellt die Zinsen von 1% auf 600T€ = 6T€ - sowie die AfA - hier 2% von unterstellt 500T€ Gebäudewert = 10 T€ - steuerfrei. Damit wären 4 T€ zum persönlichen Grenzsteuersatz zu versteuern, da es nicht umlagefähige Kosten gibt habe ich nur von 3 T€ gesprochen. Mit Steigerung der Miete und sinkenden Zinszahlungen aufgrund der zunehmenden Tilgung steigt der zu versteuernde Anteil.

    Zitat von Atmozfears

    JDS , was meinst du mit Wertsteigerung der Immobilie? Meinst du, du baust beispielsweise noch eine Garage, Terasse, etc. dazu oder meinst du vielleicht nur die Werterhaltung?

    Atmozfears ,


    mit „Wertsteigerung“ meine ich, wie der Begriff „Wertsteigerung“ schon signalisiert, den Wert, auf den der Wert der Immobilie vermutlich steigen wird. ?


    Hier ist schon mal von Kater.Ka eine Hausnummer von 80% genannt worden.

    Wert heute = 500.000; Wert in ~ 30 Jahren bei ~2% = 900.000 ... jedoch Kaufkraft bereinigt bei einer angenommenen Inflationsrate von ~3% = 370.000!


    Gefällt dir dieser Blickwinkel?


    Egal! schönes WE

    JDS , danke für die Erläuterung.

    Woher nimmst du die 2 % Wertsteigerung?

    Würde man den effektiven Wertverlust nach deinem Beispiel noch mit einbeziehen, würde das Endergebnis im Vergleich, sich weiter negativ auf die (mtl.) Rendite der Immobilie auswirken, was den ETF langfristig umso attraktiver macht.

    Das ist das Problem bei Modellierungen, man muss Annahmen treffen. Speziell bei Immobilien ist dann der Einzelfall z.B. hinsichtlich Lage wichtig. Einem anderen Schreiber hatte ich schon mal einen Link zum Statistischen Bundesamt geschickt. https://www.destatis.de/DE/The…enpreisindex/_inhalt.html

    In 9 Jahren war die Preissteigerung ca. 31%, was 3,1 % p.a. sind. Das dürfte höher als die offizielle Inflation sein. die nur rund 13% (1,4 % p.a.) betrug. https://www-genesis.destatis.d…001&deep=true#abreadcrumb

    Zitat von Kater.Ka

    In 9 Jahren war die Preissteigerung ca. 31%, was 3,1 % p.a. sind. Das dürfte höher als die offizielle Inflation sein. die nur rund 13% (1,4 % p.a.) betrug.

    Hmmmm,

    wenn der Wert (der Immobilien) in den letzten 9 Jahren um >3% gestiegen ist, würde er in der Modellrechnung tatsächlich in ~30 Jahren auf ~ 1,25 Mio steigen bzw. Kaufkraftbereinigt auf ca. 850k... wenn @Kater.Kas Zahlen zugrunde gelegt werden und diese sich für die nächsten x Jahre bewahrheiten sollten.

    Vor 30 Jahren rechnete man etwa 2% für die Wertsteigerung und nahm eine 3%ige Inflationsrate an.

    Mit einer Inflationsrate von 1,4% bekommen wir einen auf die Backe gemalt bzw. malen wir uns selbst auf die Backe, wenn wir den Oberen Glauben schenken.

    Einen besseren Indikator für die Teuerungsrate und/oder Inflationsrate finden wir bei dem Prozentsatz der Erhöhung der Diäten unserer „Lenker“! Demnach hatten wir alleine 2017-2018 unter 17% gelitten ?


    Da keiner von uns weiß wie sich die Geschichte weiter entwickelt, wirst du mit Annahmen leben müssen und mal lieber 2 oder 3 verschiedene Scenarien rechnen... und diese jedes Jahr „überprüfen“.

    Atmozfears


    Gerne geschehen! Das mit dem Diversifizieren hast du auch schon gehört, oder?

    Will sagen, nicht ent- oder weder?

    Nicht Immo oder Aktien/Fonds, sondern Immo und Aktien/Fonds... und ein bisschen Cash in Euro, Franken und Dollar, ein paar Kilo Gold (im Keller, nicht im Bankschliessfach!)... und Lebensmittelvorräte für 3 Monate, Trinkwasser, Gaskocher... und die Welt ist in Ordnung.