Hausfinanzierung: EK vs. Aktien/ETF/Dividenden

  • Hallo zusammen,


    es geht, wie der Titel schon sagt um eine Hausfinanzierung.


    Dazu die kleinen Fakten:

    - Das Objekt soll mit allen drum und dran etwa 400.000 €.

    - Das Grundstück (Kaufpreis 80.000 €) ist bereits mit Nebenkosten etc bezahlt

    - Eigenkapitalmöglichkeiten derzeit 150.000 € in Form von Aktien/ETF


    Es stellt sich die Frage bei den aktuellen Kreditzinsen ob das gesamte Eigenkapital verwendet werden sollte.

    Bei Kreditzinsen von 1% und teilweise drunter würde ich lieber eine lange Laufzeit wählen und den Rest des Geldes für mich arbeiten lassen.


    Die Aktien sind zum Teil als Altersvorsorge (Dividenden) geplant.

    Wenn ich jetzt diese Aktien verkaufe und diesen Teil als EK in den Hauskauf investieren, muss ich nach Tilgung des Kredits die Aktien neu erwerben und evtl mehr dafür zahlen. Außerdem geben mir die Aktien bereits in Form von Dividenden (2-3%) einen Teil zurück, diese könnte man ja dem Kreditzins entgegen rechnen (natürlich Div nach Steuer). Bisher habe ich auch ein gutes Händchen was Aktienkauf und Verkauf angeht sodass ich dadurch ein kleines zusätzliches "Einkommen" trotz Corona generieren bzw. das Investitionsvermögen ohne große Zuschüsse steigern konnte. Ja das Risiko an der Börse mit Höhen und Tiefen ist mir bewusst und das Schwanken von Dividenden (hier setzte ich eher ein tiefes Niveau an als die Realität bisher lieferte)


    Meine Idee war, das Haus nahezu komplett von der Bank zu finanzieren, die Aktien mit Dividenden und den ETF weiter zu behalten und evtl die paar Wachstumsaktien veräußern um dadurch den EK etwas zu steigern.


    Ist dieser Weg sinnvoll oder übersehe ich einige Fakten? Was macht die Inflation auf Sicht des Kredits?


    Grüsse und schon einmal vielen Dank für evtl Antworten :S

  • Welche Tilgungsrate bzw. Sparrate planst?

    Wann soll das Haus endgültig schuldenfrei sein?


    Ein Kredit mit 60% Beleihung und Volltilgung in 10 Jahren kann unter 0,5% kosten. Ein Kredit mit 100% oder mehr Beleihung und Zinsbindung für 25 Jahre liegt eher bei 2%.

    Also ich hab noch 35 Jahre bis zur derzeit offiziellen "Rente". Es müsste also nicht sofort getilgt sein. Die Sparrate ist noch nicht fest geplant, in der Vorstellung waren mal 1500 €.

  • Also wenn wir es mal von der Kreditseite aufziehen wollen (alles fmh.de normale Bonität ohne regionale Angebote):


    Kaufpreis: 400.000

    Nettodarlehensbetrag: 400.000

    Volltilgung in 30 Jahren - länger geht es in normal verfügbaren Angeboten nicht

    Effektiver Jahreszins des besten Angebots: 2,07 %

    Ratenhöhe: 1487 € mtl. - das passt gut in Dein Budget


    Dafür hast Du 150.000 €, die Du weiter frei anlegen kannst.


    Kaufpreis: 400.000

    Nettodarlehensbetrag: 250.000

    Volltilgung in 15 Jahren

    Effektiver Jahreszins des besten Angebots: 0,58 %

    Ratenhöhe: 1448 € mtl.


    Damit bist Du nach 15 Jahren fertig und kannst noch 40 € jeden Monat in einen Sparplan stecken oder anderweitig verjubeln.


    Beim 30-Jahre-Plan hättest Du nach 15 Jahren noch eine Restschuld von 230.141 €.


    Du würdest also wetten, dass Deine ETF-Anlage von 150.000 in 15 Jahren auf mehr als 230.000 wächst. Dazu müsste sie eine Rendite erzielen von knapp 3 %. Nach Steuern. Also knapp 4 % vor Steuern.


    Die Wette könnte aufgehen. Nach historischen Daten sollte sie auch aufgeben, aber...

  • Hallo F. Hansen,


    was sagst Du dazu? Wie wirst Du Dich entscheiden?


    Ich hatte oben nur zwei Varianten genannt. Es gibt allerdings auch noch verschärfte Versionen:


    Nur 10 Jahre Zinsbindung und mit der Anfangstilgung spielen, um genau auf die 1500 € Rate zu kommen. Das senkt den Zins nochmal, Du tilgst monatlich noch mehr und gehst nach 10 Jahren mit einer Restschuld von ca. 75.000 in die Anschlussfinanzierung. Bei 15 Jahre Volltilgung im o.g. wärst Du zum gleichen Zeitpunkt bei ca. 85.000 €. (Hier gibt es noch Abweichungen durch die unterschiedlichen Ratenhöhen, die ich nicht vollständig mit eingerechnet habe. In der Praxis werden die Werte näher zusammen liegen.)


    Die "Zocker"-Variante: Ein reines Zinszahlungsdarlehen. Du zahlst nur die (dann deutlich höheren Zinsen) und tilgst nicht. Es stehen Dir für die ETF Anlage die angesparten 150.000 € und jeden Monat für einen Sparplan noch die Differenz aus 1500 € und den Darlehenszinsen zur Verfügung. Bei derzeitigen Zinsen bestimmt noch ein paar hundert Euro pro Monat zur Anlage zur Verfügung. Und so lange die Aktienrendite über den Bauzinsen liegt, müsste das eigentlich theoretisch immer gutgehen. Wenn aber etwas dazwischen kommt... Da erhält der Ausspruch "bitte nicht selbst zuhause versuchen" gleich eine verstärkte Bedeutung.

  • Mit der Frage habe ich mich auch schon beschäftigt.

    Bei sicheren Anlagen (bspw. gut verzinsten alten Bausparverträgen, Bankprodukten) ist die Rechnung relativ einfach und kalkulierbar. In der Not kann man umschichten bzw. die Endfälligkeiten abstimmen /verpfänden. Hier wäre auch ein prozentual kleineres Plusgeschäft m.E. i.O./ sinnvoll.

    Bei Fonds (Aktien, Immo, Renten) wird es da schon spannender - je nach dem was du erwartest (hier ein positiven Ertrag von 1,5-2,5 %) durchaus eine Überlegung wert. Andere refinanzieren sich in dieser Spanne ihr Renditeobjekt, du dir deinen ETF. Ist doch eigentlich kein Unterschied. Sollte doch klappen? Das Risiko/ Ertragserwartung ist angemessen?

    Solang zur Not Plan B, bspw. Anschlussfinanzierung mit weiterer ratierlicher Tilgung aus Eigenmitteln bzw. Verkauf gesunkener ETF zu Gunsten Darlehen, greift, würde ich meinen: Ja.


    Die "Zocker"-Variante (Endfälliges-DL) schreckt mich beim Thema Eigenheimfinanzierung allerdings ganz klar ab ^^ da würd ich doch ein Annuitätendarlehen mit solider Rückzahlung wählen und die Fonds-Besparung einstellen, wenn gleich den Fonds nicht auflösen sondern für mich arbeiten lassen.

    Was meint ihr?


    @Pantoffelheld: Danke für deine Ausführungen, top!

  • Was meint ihr?

    Ja, es gibt, wie so oft, mehrere Varianten.

    Ich würde auch eher zu einem Langläufer-Annuitätendarlehen neigen und dieses wie einen „Sparplan“ betrachten. 80k sind bereits im Topf, knapp 540k werden (für Zinsen und Tilgung) angespart“ und die Immo dürfte in 30 Jahren einen Wert von 750 bis 800k darstellen.


    Aus den150k im Anlagetopf könnten, ohne weitere Investitionen, bei Aktien/ETF-Mix durchaus in 30 Jahren zwischen 750k und 1,5m werden. Ob das als private Altersversorgung reichen wird, weiß ich nicht... und weiß auch nicht, ob sich die Erfahrungen aus der Vergangenheit auf Sicht in die Zukunft übertragen lassen. Da offensichtlich nur die Veränderungen sicher sind, muss halt jeder von uns irgendwie auf dem Laufenden bleiben und, wenn erforderlich und möglich, entsprechend reagieren!