Zwischenfinanzierung

  • Grüße Euch.

    Hätte gerne euren Rat zur folgenden Situation: Unweit der Nordsee in bester Lage was Tourismus angeht, könnte ich privat ein Grundstück erwerben mit einer Größe von 5300 qm. Es ist bebaut mit einem alten Gulfhof ( ohne Denkmalschutz ) und erlitt einen Dachstuhlbrand. Da dieser vor dem Brand schon mit mehreren Wohneinheiten ausgestattet war ( insgesamt 5 ), und ich nach einer Begehung, Begutachtung und Kostenvoranschlägen von Fachfirmen den Entschluss gefasst habe, ihn wieder aufzubauen, suche ich eine Zwischenfinanzierung für dieses Objekt.

    Benötigte Summe: 250 000,- .........Eigenkapital von 50 000,- sind vorhanden.

    Der Wert im jetzigen Zustand beläuft sich auf 300 000,- ( ausschliesslich Investoren die neu bebauen möchten ) und ich kann diesen nur weitaus günstiger erwerben, da ich den Besitzer privat gut kenne und er aufgrund des hohen Alters nicht mehr in der Lage ist, diesen wieder aufzubauen. Zudem würde er sich von Herzen wünschen, wenn jemand die Geschichte des alten Gebäudes und dergleichen fortführen würde. Da ich von Beruf Handwerker bin, würde ich diesen Hof, bis auf wenige Ausnahmen was einer neuer Dachstuhl usw angeht, gerne wieder selbstständig aufbauen. Zudem soll es danach zu einer Mischkalkulation kommen, zwecks fester Vermietung, aber auch das Angebot an Ferienwohnungen etc.

  • Hallo Wangerlaender,


    unter Zwischenfinanzierung versteht man in der Branche, dass Du schon eine Kreditzusage hast, aber das Geld (oder einen Teil) schon vorher brauchst, z.B. für vorab für den Grundstückskauf oder um die Wartezeit zu überbrücken bis Dein Bausparer ausgezahlt wird.


    Ist es das oder suchst Du nach einem Konzept ganz generell für eine Finanzierung Deines Vorhabens?


    Die Aussicht aus 250.000 € gleich fünf kuschelige Ferienwohnungen im Wangerland machen zu können klingt natürlich verheißungsvoll. Wie viel Geld von den insgesamt 300.000 € möchtest Du denn dem Alteigentümer geben und wie viel bleibt denn dann für die Renovierung bzw. den Neuaufbau?


    Viele Grüße, Guido

  • Grüße dich Guido,

    entschuldige für meine etwas verwirrende Beschreibung, was ich genau suche, aber du hattest schon Recht mit deiner Vermutung. Ich suche generell eine Finanzierung für dieses Projekt. Zu deinen Fragen: Mit dem jetzigen Eigentümer habe ich mich auf 200 000,- Kaufpreis geeinigt, allerdings auch nur unter dem Aspekt, da ich A : Ihn gut kenne...B : Ich sein Lebenswerk, was es ja einmal war, wieder aufbaue bzw Instand setze und nicht, wie die meisten, die Interesse zeigen, es lieber abreißen, um noch mehr Profit daraus zu schlagen. 50 000,- Eigenkapital sind bei mir vorhanden, und bei einer Kreditsumme von 250 000,- habe ich ca die Reserve, die ich benötige.

    Viele Grüße vom Wangerländer

  • ... noch eine Frage. Bestand eigentlich eine Feuerversicherung? Wenn ja, wat is mit de Knete gemacht worden?

    Zu deinen Fragen: In der jetzigen Krise sind die Banken sehr vorsichtig geworden, neue Kredite zu vergeben. So war jedenfalls meine Erfahrung. Nach ausführlichen Gesprächen wurde mir mitgeteilt, das alle nun erstmal abwarten wie es sich entwickelt. Zu groß das Risiko zu investieren. Zum anderen: Das Gebäude war vom jetzigen Eigentümer leider unterversichert. Es gibt ein Expose vor dem Brand, was ich eingesehen habe. Nun nimmt er den kleinen Teil der Versicherung plus die Verkaufssumme und kommt dennoch bei weitem nicht an den wirklichen Wert heran. Daher denke ich, das Risiko ist sehr gering.

  • In der jetzigen Krise sind die Banken sehr vorsichtig geworden, neue Kredite zu vergeben.

    ... da ist eher das Gegenteil zu beobachten! Es gibt sogar - noch immer - riesige Töpfe mit Fördermitteln, die für gewerbliche Immo vergeben werden.


    Das einzige Risiko für dich liegt in der unklaren Zukunft bezüglich der Vermietung und den daraus resultierenden Erträgen. Da du aber selbst sanieren willst und dies vermutlich nicht abschließend an den nächsten 3 Wochenenden passieren wird, musst du das Vermietgeschäft eh weit hinten anstellen.


    Für die Banken ist entscheidend, welchen Beleihungswert die Immo jetzt hat, und wie boniebel du bist, sprich ob du die Hypo bedienen kannst.

  • Also rechnest Du mit 100.000 € für Material, den Dachstuhl, den Architekten und alles was Du sonst nicht selbst schaffst? Kommt das hin für ein großes Haus mit 5 Wohneinheiten?


    Das Verhältnis von 50.000 Eigenkapital auf 250.000 Kredit ist ja total in Ordnung. Ein Kreditgeber würde aber nicht mit den 300.000 als Wert rechnen, die andere angeblich zu zahlen bereit sind, sondern selbst begutachten. Wenn der Grundstückspreis allein die 300.000 schon hergibt natürlich überhaupt kein Problem. Und es werden kritische Fragen kommen, was passiert, wenn das Geld für den Ausbau nicht reicht, es Verzögerungen gibt oder Du die Eigenleistungen nicht im geplanten Umfang bringen kannst. Diese Fragen werden von privaten Geldgebern genauso kommen wie von Banken.


    Noch ein Gedanke: Wenn Deinem Bekannten/Besitzer so viel an dem Objekt liegt: Habt ihr schon darüber nachgedacht, dass er einen Teil des Hofes behält, als Besitzer oder über ein Nutzungsrecht? Also mal ohne groß nachzudenken auf einen Bierdeckel geschrieben, er bekommt z.B. nur 100.000 in bar und dafür zwei der ausgebauten Wohnungen?

  • Moin Guido,

    Dadurch, das bei diesem Objekt kein Denkmalschutz besteht, was ja sehr selten ist, wurde durch Investoren der tatsächliche Wert auf 300 000,- geschätzt. Der Besitzer ist jedoch 72 Jahre alt und denkt noch ein wenig anders. Für Ihn steht der Erhalt und damit verbundene Wiederaufbau mehr im Vordergrund, als das Höchstgebot. Nach ausführlichen Kalkulationen, Einholung von Kostenvoranschlägen von Baufirmen, Zimmerei, Heizungsfachmann etc sowie meiner Eigenleistungen sieht es wie folgt aus: 200 000,- Kaufpreis, neuer Dachstuhl 40 500,-, Bedachung ca 20 000,- Heizungsanlage ca 10 000,-. ( Alles Daten und Kalkulationen mit Rücksprache der Firmen ). Somit bleibt ca 25 000.- grob gesehen für die Renovierungen, die ich selber ausführe und erfahren darin bin über. Von den 5 We sind die 3 Ferienwohnungen dank einer geschlossenen Betondecke so gut wie gar nicht beschädigt, wo ich mir ja selbst Bilder von machen konnte. Das Haupthaus in der unteren Etage ebenso erträglich, das Dachgeschoss im Haupthaus hat dabei am meisten abbekommen.

    Über einen Teilkauf des Hofes habe ich mir ebenfalls schon mal Gedanken gemacht und werde es dementsprechend vertiefen.

    Danke sehr für die Unterstützung was die möglichen Gedanken angeht.

    Sorry, hatte gerade vergessen, natürlich plus die Kaufnebenkosten nicht zu vergessen


    Viele Grüße

  • Moin,


    ich bin zwar nicht der Giudo, schreibe dir aber trotzdem.

    Wenn die Immobilie (inkl. Grund) 300.000€ wert ist, wozu die Bank (und bestimmt auch ein anderer Geldgeber) sicherlich ein Gutachten sehen oder erstellen lassen will...

    und du 250.000€ aufnehmen willst...

    und eine Zinsbindung von 20 Jahren geboten wird, kostet dich die Finanzierung eine monatlich Rate von ca. 1.155€, bei einem Zinssatz von ganz knapp über 1% und bei Volltilgung in den 20 Jahren gerechnet.


    Frage der Bank: „Von wem bekomme ich jeden Monat und 20 Jahre lang 1.155€?“

  • Hallo Wangerlaender , eine Sache muss ich noch erwähnen:


    Sieh Dich mal gründlich bei den KfW-Darlehen um. Die wirken auf den ersten Blick oft nicht interessant, weil die Zinsen sich nicht großartig von denen am freien Markt unterscheiden. Aber es gibt teilweise spannende Details wie einen Tilgungszuschuss (= Du musst nicht das ganze Darlehen zurückzahlen) oder eine tilgungsfreie Zeit. Es ist allerdings eine kleine Wissenschaft für sich, das passende Programm zu finden. Aber es geht ja schnell um ein paar Tausend Euro, da lohnt sich sich das Einarbeiten.


    Im Online-Angebot von Finanztest gibt es einen aktuellen Artikel samt Vergleichsrechner: https://www.test.de/Rechner-Im…ite-mit-Rabatt-1817356-0/

  • ... jou, das hängt vom Projekt ab. Wie das Verhältnis von „privatem Wohnraum“ zu „gewerblicher Nutzung im Sinne der Vermietung“ steht, wissen wir ja nicht.

    Aber dazu sollte auch die Hausbank vor Ort sinnige Hinweise geben können.


    Und grundsätzlich... gibt‘s hier in Schland keine NINA-Kredite!

    Deshalb muss von vorne herein klar sein, wie die Raten bedient werden sollen bzw. können... oder sehe ich das falsch?