Derzeit genutzte Wohnung kaufen. Welche langfristigen Kosten?

  • Hallo,


    ich brauchte kurz euren Rat, weil ich selbst nich so recht die Situation verstehe.


    Die derzeit genutzte Mietwohnung wird zum Kauf angeboten. Das hat der Eigentümer verkündet. Neben meiner Wohnung sollen 3 Wohnung von 8 Parteien verkauft werden. Vorzugsweise an die jetzigen Bewohner.


    Was ich nicht so recht verstehe. Warum verkauft der Eigentümer. Er hat auf diese Frage nur rumgedruxt und nicht wirklich eine Antwort gegeben. Eine mögliche Antwort in etwa "ich kauf mir was neues" hätte mir schon gelangt.


    Verständlich die Preise sind auf Rekordhoch, aber vor ca. 5 Jahren hat der Eigentümer bereits ein Nachbarhaus verkauft... da hat er nach eigener Aussage über ne Millionen erhalten... selbst ist er noch Berufstätig und wohl relativ reich wenn man sein Auto ansieht.... Was mich weiter wundert. In eine Wohnung Penthouse will er selbst einziehen.


    Meine Vermutung daher: Es stehen kurzfristig bzw. langfristig größere Reparaturen an.... aber das macht ja dann auch keinen Sinn weil die Ausgaben von so einer Reparatur von allen Parteien also auch von Ihm gezahlt werden müssten und er den größten Eigentum hätte.


    Das Angebot die Wohnung zu kaufen ist für mich verlockend, jedoch traue ich dem Braten nicht wirklich... Bitte daher um Hilfe wie ich mit dem Eigentümer da weiter vorgehen soll.


    Übersehe ich irgendetwas?

  • Unsere Mutmaßungen bringen dir nichts. Du musst nur entscheiden ob für dich der geforderte Preis, der Wert der Wohnung und deine finanziellen Möglichkeiten zusammen passen.


    Wenn du dir mit dem Wert unsicher bist, kannst du deine Jahreskaltmiete mit 20, 25, 30 multiplizieren, um zum akzeptablen Wert zu kommen. 20 wäre günstig.


    Oder du lässt ein Gutachten erstellen.

  • Gibt es denn schon Preisvorstellungen? Sofern Du eine relativ günstige Miete zahlst ist der Verkauf an einen Dritten schwierig weil die Mietrendite zu gering ist. Ferner beachten, dass bei Umwandlung in Eigentumswohnungen ein besonderer Kündigungsschutz gilt. Es gibt auch ein Vorkaufsrecht, bei dem man sich Zeit lassen kann. https://www.finanztip.de/vorkaufsrecht-mietvertrag/


    Das mit Modernisierung / Sanierung kann schon sein. Es gibt eine Novelle der WEG, durch die ein Mehrheitsbeschluss möglich ist. Der bisherige Eigentümer kann also sanieren lassen, zahlt aber dann nur anteilig.

  • Danke für euer Feedback.


    Es ist fast alternativlos... das wir die Wohnung kaufen müssten, da es in der näheren Umgebung nichts vergleichbares gibt bzw. zu einem noch höheren Preis mit noch schlechterere Ausstattung.

    Der geforderte Kaufpreis entspricht einem Fakter von knappen 40 zur jetzigen Jahreskaltmiete. Man könnte die Wohnung sicherlich für ein Drittel mehr Vermieten... aber wo sollen wir dann wohnen?


    In diesem Sinne gehen wir A den hohen Kaufpreis ein und B der eventuellen Gefahr weiterer Sanierungskosten. An Sanierungen dürfte aber nichts anstehen... das Haus wurde 2009 kernsaniert. Wir sind 2011 eingezogen.

  • Die Grundregel ist, dass ein Wohnungsverkauf den bestehenden Mietvertrag nicht bricht. Wenn das Haus 2009 kernsaniert wurde, dürfte es auch nicht mehr so viel Potenzial für Modernisierungen geben, deren Kosten auf die Miete umgelegt werden könnten. Bleiben nur noch die ganz normalen Mieterhöhungen.


    Auf der anderen Seite muss es nicht zwingend schlecht sein, die eigene Wohnung zu kaufen. So kennt man die Macken und kann die Vor- und Nachteile der Wohnung viel besser einschätzen als bei einem anderen Objekt, dass man zweimal zwanzig Minuten mit einem quasselnden Makler an der Seite gesehen hat und sich dann entscheiden soll.


    Es sollte allerdings der Preis stimmen und ihr Euch das dann überhaupt leisten können. Nur wenn wirklich ehrlich beides gegeben ist, solltet ihr in die Richtung denken. Und dann als nächstes denken, dass ihr (vermutlich) alles verfügbare Kapital reinsteckt und auf Jahrzehnte dort reinstecken werdet. Wollt ihr wirklich eine Immobilie kaufen?


    Und: Ich würde mich auf jeden Fall beim Mieterverein beraten lassen, um über die eigenen Rechte informiert zu sein.

  • Hallo,

    ich unterstelle einmal, dass es sich bereits um Wohnungen nach Wohneigentumsgesetz handelt und nicht erst die Umwandlung stattfinden soll. Dann sollten Sie sich vom Verkäufer die Protokolle der letzten drei Eigentümerversammlungen und die letzten drei Jahresabschlüsse geben lassen. Falls da schon über Sanierungsmängel oder anstehende weitere große Reparaturen geredet wird, haben Sie eine Informationsbasis. Die Kenntnis der Instandhaltungsrücklage und deren Schwankungen ist auch hilfreich.

    Falls diese Informationen zurückgehalten werden, wäre sicherlich Vorsicht geboten.


    Gruß Pumphut

  • Danke für euer Feedback.

    Nein es ist noch keine Umwandlung passiert. Der Vermieter vekauft jetzt sozusagen und macht die Umwandlung. Das mit dem Mieterverein war ein toller Tipp. Jedoch: Maximal 2 Jahre laut Telefonauskunft... in dieser Zeit müssen wir dann noch Kinder kriegen oder eine Diplomarbeit schreiben.


    Wir bereden das nochmal mit dem Eigentümer und fordern einen niedrigeren Kaufpreis und das jeder Käufer jetzt schon Rücklagen mit ins Eigentum bringt.

  • Hallo, würde gerne meine Meinung auch zu dem Thema äußern. Mir persönlich wäre ein Faktor von 40 definitiv zu teuer. Ich kann mir nicht vorstellen, dass ein Kapitalanleger hier zugreifen wird. Wie schon oben geschrieben zählt "Kauf bricht Miete nicht".

    Wenn ihr die Wohnung natürlich unbedingt haben wollt, dann vergesst den Faktor. (ein Eigenheim (insbesondere Haus) ist rechnerisch oft nicht sinnvoll...

    Ich würde mir sämtliche Protokolle der letzten ET-Versammlungen zeigen lassen und genau "studierern". Zudem das Gespräch mit den Nachbarn/anderen Eigentümern suchen wie das Verhältnis untereinander ist..


    Die Instandhaltungsrücklage geht mit Kauf auf euch über -> hier würde ich mich auch genau erkundigen wie hoch die ist. Gibt es irgendwelche Sonderumlagen demnächst?


    Ich würde mich nicht unter Druck setzen lassen (auch wenn es als Außenstehender natürlich leicht reden ist..)


    Ansonsten auf den bekannten Immobilienportalen nach vergleichbaren Wohnungen ausschau halten um den Preis besser einschätzen zu können.

  • Hallo,


    also ist die Situation doch anders. Einige Aspekte pro und kontra:


    Hinsichtlich Instandsetzungsrückstau usw. braucht man dann für eine richtige Bewertung doch einen Sachverständigen. Da der Verkäufer im Haus wohnen bleiben möchte, hat er hoffentlich auch ein Interesse an einem guten Verhältnis zu seinen zukünftigen Miteigentümern und stimmt dem zu. Die Kosten könnten sich ja die kaufwilligen Eigentümer teilen.


    Die Bemerkung

    Jedoch: Maximal 2 Jahre laut Telefonauskunft... in dieser Zeit müssen wir dann noch Kinder kriegen oder eine Diplomarbeit schreiben.

    verstehe ich nicht. Die gesetzliche Kündigungssperrfrist für den neuen Eigentümer nach Teilung beträgt mindestens 3 Jahre. In vielen Gebieten ist sie durch Landesrecht auf 10 Jahre verlängert. Das ist ein gutes Argument für Preisverhandlungen. Einzelwohnungen kaufen überwiegend Einzelkäufer und die wollen oft selbst einziehen. Da drückt ein Mieter, den man so schnell nicht los wird, den Kaufpreis.


    Der geforderte Kaufpreis entspricht einem Fakter von knappen 40 zur jetzigen Jahreskaltmiete. Man könnte die Wohnung sicherlich für ein Drittel mehr Vermieten...

    Relativ zur Marktmiete beträgt der Kaufpreisfaktor also „nur“ ca. 30. Bei 25 könnte man aus diesem Aspekt heraus sicherlich kaufen. So groß ist die Differenz sicherlich nicht mehr.

    Neben meiner Wohnung sollen 3 Wohnung von 8 Parteien verkauft werden.

    Verstehe ich es richtig, der jetzige Eigentümer will also in Summe 4 von 8 Wohnungen selber behalten? Wie wäre dann das Stimmrecht nach Miteigentumsanteilen? Falls der bisherige Eigentümer nach MEA die einfache Mehrheit behält, wäre das für mich das KO- Kriterium. Man ist letztendlich weiter in einer mieterähnlichen Position aber ohne den gesetzlichen Mieterschutz, muss aber ggf. kräftig bezahlen.


    Aber noch einmal zum regulären Ablauf: Erst muss der Alleineigentümer teilen und u.a. eine Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung erstellen. Dann muss er einen Käufer finden, mit dem einen Kaufvertrag vereinbaren und diesem dem Mieter vorlegen, damit der sein Vorkaufsrecht ausüben kann. Da können locker 1- 2 Jahre ins Land gehen. Bis dahin kann viel passieren und Sie haben Zeit, sich zu positionieren.


    Gruß Pumphut

  • Danke für euer Feedback. Vor allem nochmals Danke an Pumphut.

    Dein Beitrag hat uns die Augen geöffnet und im Gespräch am WE mit dem Vermieter einen Vorteil gebracht. Allerdings nur kurz. Es gibt keine Bewegung im Preis. Er glaub er kriegt den Betrag von uns.


    Tja, jetzt stehen wir natürlich da wie vorher. Sind nicht schlauer.

  • Danke für euer Feedback. Vor allem nochmals Danke an Pumphut.

    Dein Beitrag hat uns die Augen geöffnet und im Gespräch am WE mit dem Vermieter einen Vorteil gebracht. Allerdings nur kurz. Es gibt keine Bewegung im Preis. Er glaubt er kriegt den Betrag von uns oder jeden anderen Käufer.


    Tja, jetzt stehen wir natürlich da wie vorher. Sind nicht schlauer ob wir kaufen sollen oder nicht. Kurzfristig langt die Wohnung. Vermietung auf ein Drittel Mehr wäre möglich mit eine Netto-Rendite von 3 % wäre möglich das wird hier für Vergleichbare Wohnungen bezahlt.


    Ich muss kurz einhacken wegen dem Miteigentumsanteilen.... ja er wäre weiterhin der Größte Eigentümer aber dementsprechend würde ja auch er ja den meisten Anteil bezahlen und wie bereits schon geschrieben selbst eine Wohnung bewohnen. Von daher, so seine Aussage, würde er darauf achten, das alles Ordentlich bleibt.