Eignen sich Immobilien REITs zur Diversifikation?

    Hi!


    Habe hierzu leider im Forum leider nichts passendes finden können. Ich möchte gerne via Sparplan in den MSCI ACWI IMI anlegen und habe dadurch maximale Streuung In der Aktienwelt. Ich überlege grade, ob denn ein REIT als Beimischung Sinn macht und wenn ja in welcher Menge. Hier dann wahrscheinlich ein weltweiter REIT ETF.


    An anderer Stelle haben mir bereits Kater.Ka und @chris2702 sehr kompetent weiter geholfen, vielleicht könnt ihr das hier ja auch :)


    Danke im Voraus!

    REITS sind grundsätzlich ein gutes Instrument, um breit gestreut in Immobilien zu investieren. Als Beimischung kann das also sinnvoll sein. Allerdings haben gerade die jüngsten Corona-Entwicklungen gezeigt, dass die Vermietung von Immobilien keine krisensichere Anlage ist. Wenn mehr Leute von Zuhause aus arbeiten, brauchen die Firmen weniger Büroflächen. Je nachdem, in welche Immobilien die REITS also investieren, haben manche deutliche Verluste zu verzeichnen.

    Ich persönlich habe keine REITS, mir reicht die Streuung über Tausende Firmen (von denen manche auch mit Immobilien Geld verdienen).

    Zwar auf Englisch, aber ich fand dieses Video sehr hilfreich:

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    In den großen Indizes sind Immobilienaktien und REITs bereits drin. Damit gibt es im Grundsatz keine Notwendigkeit zusätzlich Immobilienaktien mit aufzunehmen. Die Propagierung kommt von der "passives Einkommen"-Fraktion, da 1. die REITs eine Ausschüttungsverpflichung habe und daher tendenziell mehr ausschütten und 2. es REITs gibt die monatlich ausschütten.


    Es gibt Immobilienaktien-ETF, auch mit Ausrichtung auf hohe Ausschüttung. Kann man als Beimischung machen so mit 3-5%. Allerdings haben viele über die selbstgenutzte Immobilie eh schon einen (zu) hohen Immobilienanteil.


    Man hat dann das Branchenrisiko mit dabei - schwache Konjunktur sorgt für Leerstand, hohe Zinsen für Ertragsschmälerung - aber eben auch die Chancen. Lief bis Corona ja ganz gut, Wohnimmobilien immer noch, allerdings wäre da gemäß Studien ohne Zuwanderung zumindest in D auch schon der Nachfragegipfel überschritten gewesen.

    Immobilie-ETFs gefallen mir (auch schon vor Corona) nicht weil dort soviel Gewerbe-, Büro und Hotel-Immobilien drin sind. Ich erwäge meinen Verwandten als kleine Beimischung einen Korb aus Immoaktien anstelle eines offenen Immobilienfonds vorzuschlagen (es soll unbedingt mehr Immobilien sein, da lässt sich nicht dran rütteln).

    Also einfach z.B. Tag Immo, Vonovia, deutsche Wohnen und LEG Immo. Ist doch sehr viel breiter diversifiziert als eine kleine Wohnung selbst zum vermieten? Was übersehe ich, gibt es eine Möglichkeit einzuschätzen wie sehr bei den 4 Immoaktien mit Verschuldung gearbeitet wird? Traumhaft wärene "defensive" Immoaktien die einfach nur die Mieteinnahmen zum Rückzahlen der Schulden nutzen und erst wenn ein niedriger Verschuldungsgrad erreicht ist gelegentlich weitere Immobilien dazukaufen ohne groß auf Preissteigerungen zu spekulieren und ohne viel hin und her. Gibts sowas oder muss immer das maximale rausgekitzelt und mit viel Fremdkapital gearbeitet werden? Ja ich weiss die letzten Jahre war das gut aber das muss ja nicht immer so sein.

    Aktien von Immobilienunternehmen sind meiner Meinung nach nicht das selbe wie Immobilien-Fonds/-ETF. Es sind weiterhin Aktien - mit einem (mindestens theoretischen) Risiko des Totalverlusts. In Immobilienfonds wird durch die enthaltenen Immobilien ein Totalverlust nicht eintreten, da im Worst-Case eine Liquidierung der Immobilien noch Geld einbringt. Also: wer wirklich Immobilien als "sicherere" Anlageklasse und Stabilisator (Stichwort Volatilität) im Portfolio sucht, der sollte tatsächlich echte Immobilien-Fonds/-ETF wählen.


    Pablo Was Deine Frage nach der Verschuldung und dem "Management-Stil" angeht, bieten die Jahresabschlüsse Antworten. Die großen Gesellschaften haben die Abschlüsse meist direkt auf der Webseite verlinkt. Als schnellere Alternative hilft ein Blick auf einige Kennzahlen wie der (dynamische) Verschuldungsgrad, die FK-Quote usw.

    Ich habe zufällig mal den Jahresabschluss (2018) von Vonovia etwas genauer untersucht. Deine Beschreibung einer "defensiven" Immobilienaktie trifft da nicht ganz drauf zu. Ich habe mal nur ganz knapp aus der Kennzahlenübersicht des Berichtes – ganz stark vereinfacht/etwas überspitzt ausgedrückt – die Einnahmen aus Mieten (Cashflow aus betrieblicher Tätigkeit) und die Immobilienkäufe (Cashflow aus der Investitionstätigkeit) markiert. Kurzum wäre danach hier ein ordentlicher Verlust entstanden.


    Der Screenshot ist ein Teil der Seite 28 aus dem Geschäftsbericht 2018, der hier zu finden ist.

    Pablo

    Habe gerade die Aufzeichnung der echtgeld.tv-Sendung angesehen, die nächste Woche (23.12., 1800 Uhr) online geht, bei der es genau um die von Dir genannten Aktien geht mit dem Tenor dass Dein Ansatz richtig ist. Ausnahme Deutsche Wohnen aufgrund des Schwerpunkt Berlin. Auch die Sendung, die diese Woche noch online geht, kommt zum gleichen Ergebnis wie Du, dass die Standard-Immobilien-ETF aufgrund des gemischten Ansatzes nicht so toll sind.


    Als Alternative wurde noch ein gemanagter Fonds genannt A2PE1E / A2PE1F, wobei letzere eine Insti-Tranche ab 10T€ mit vernünftiger TER ist, die bei den üblichen Verdächtigen erhältlich ist.


    Den Warnhinweis zu Einzelaktienauswahl und aktiven Fonds beachten RE: ETF zum Einstieg