Immobilienkauf innerhalb der Familie, möglichst hohes Darlehen oder möglichst schnelle Tilgung?

  • Guten Morgen,


    ich stehe im Moment davor eine Immobilie innerhalb der Familie zu erwerben, da diese aus der Erbmasse herausgelöst werden soll und eine Generation überspringen soll.


    Dabei stellt sich uns aktuell die Frage ob es sinnvoller ist


    a) eine im Verhältnis zum Verkehrswert der Immobilie möglichst hohe (und dennoch von mir bedienbare) Kreditsumme mit niedrigem Zinssatz aufzunehmen


    oder


    b) den Kaufpreis der Immobilie durch lebenslanges Wohnrecht, Abschlag innerhalb der Familie und Pflegeverpflichtung gegenüber den bisherigen Eigentümern so zu verringern, dass eine möglichst geringe Kreditsumme aufgenommen wird, die möglichst schnell getilgt wird



    Für mich ergeben sich aus Option a) die Vorteile hohe Liquidität. Das dann vorhandene Bargeld auf Seiten der bisherigen Eigentümer würde durch einen an oberen Rand der möglichen Miete angesetzten Mietvertrags sowie monatlichen und jährlichen (maximal steuerfreien) Schenkungen schnellstmöglich an mich zurückgeführt. Das Geld müsste dann aber sinnvoll angelegt werden. Es besteht die Gefahr, dass durch die Art der Geldanlage diese Summe irgendwann den Resttilgungswert des Kredits unterschreitet.


    Aus Option b) ergibt sich der Vorteil, dass die Schulden relativ schnell wieder abgebaut sind. Da ich aber selbst nach Ableben der bisherigen Eigentümer in die Immobilie einziehen werde sind umfangreiche Modernisierungsmaßnahmen zu diesem Zeitpunkt notwendig. Diese müssten dann über eine erneute Kreditaufnahme realisiert werden. Hier bestünde die Gefahr dass der Zinssatz nicht mehr so niedrig ist wie aktuell, gleichzeit aber auch die Gefahr dass er niedriger ist als jetzt.



    Hat jemand Erfahrung mit vergleichbaren Vorhaben? Habe ich Vor- oder Nachteile vergessen? Für welche Option würdet ihr euch entscheiden?


    Viele Grüße

    Emil

  • Hallo Emil,


    mit der Variante hohe Kreditsumme würdest Du einen Carry Trade auf Zinsdifferenzen zwischen aktuellem Immobilienkreditzins, (Aktien-) Anlagerendite und zukünftigem Immobilienkreditzins aufmachen.


    Du gingest also eine Wette ein, dass Du für den betreffenden Zeitraum von einigen Jahren (?) mit Deinen Anlagen eine nach Steuern höhere Rendite als der Kreditzins erzielst und / oder die Kreditzinsen bis dahin steigen und sich der Vorratskredit dadurch lohnt. Die Wette kann aufgehen. Im Moment spricht nichts dagegen, aber das kann sich in den nächsten Jahren ändern.


    Vorteil: Wenn es gut geht, kannst Du einen Schnitt machen.

    Nachteile: Der Kredit wird durch die höhere Kreditsumme und den geringeren Eigenkapital teurer. Du musst die Gewinne aus Kapitalanlagen versteuern und kannst die Kreditzinsen nicht gegenrechnen. Die alternative Anlage könnte zum Zeitpunkt X gerade im Minus stehen.


    Die höheren Kosten des Kredits kannst Du Dir selbst ausrechnen. Dann ist die Frage, wie viel Ungewissheit Du aushalten kannst und wie gut Du ausgestattet und wie flexibel bist, um mit dem Negativszenario umzugehen. Kann der Umbau eine Nummer kleiner ausfallen, wenn die Aktien gerade im Keller stehen? Hast Du weiteres Kapital, das Du einsetzen kannst? Oder hast Du dann schon ein höheres Einkommen, mit dem Du das stemmen kannst.


    Auf jeden Fall ist es die Variante, über die es später deutlich mehr zu erzählen gibt als "ich habe erst einen Kredit aufgenommen und den dann danach Stück für Stück abbezahlt". ;-)


    Viele Grüße, Guido