AfA bei gleichzeitigem Gehalt / Minderung Einkommen

    Hallo zusammen,


    ich rechne gerade Szenarien durch für die Finanzierung von Wohneigentum welches zunächst vermietet werden soll. MKurzum mir ist nicht klar wie die Abschreibung und Mietzinsen aus der Immobilie mein sozialversicherungspflichtiges Einkommen beeinflussen. Hier mal der Versuch es zusammenzufassen anhand eines Beispiels:


    Eckdaten: Sozialversicherungspflichtiger Angestellter, Steuerklasse I,

    100.000€ Jahresbrutto mit Spitzensteuersatz 42%


    Erwerb Eigentumsimmobilie 800.000€, eff. Zins 2% p.a.

    Mietzahlungen von 20.000 € p.a.

    Lt. AfA lineare Abschreibung von 2% p.a. also 16.000€


    Variante 1:

    Gesamteinkommen: 120k€

    => Steuer von 42% = 50,4€

    • - Zinsaufwendungen 16k€
    • - Abschreibung AfA 16k€
    • = 18,4€ Steuerlast insgesamt

    Variante 2:

    Miete - Zinsen - Abschreibungen = -12k€ Verlust

    => eff. Gesamteinkommen 100k -12k = 88k€

    => Steuerlast von 88k€ * 0,42 = 36,96€


    Wenn ich also die beiden Einkünfte steuerlich in einen Topf schmeiße erhalte ich einen wahnsinnigen Steuervorteil, bei Variante 2 aber wird mein Gesamteinkommen verringert. Womöglich habe ich einen Denkfehler, wäre aber sehr denkbar wenn jemand meinen Knoten lösen würde. Danke!

    Beide Varianten sehen komisch aus - die Berechnung für die Einkommensteuer funktioniert anders.


    Die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung stehen neben deinen anderen Einkunftsarten. Dabei kann bei der Vermietung auch ein Verlust entstehen, der mit den anderen Einkunftsarten verrechnet wird. Die Zinsen und die AfA der Immobilie mindern die Einkünfte aus der Vermietung.


    Ich würde mich an deiner Stelle damit an einen Steuerberater wenden.

    Bei der Einkommensteuer werden verschiedene Arten von Einkünften zunächst einmal unabhängig voneinander betrachtet. Unter anderen sind das in Deinem Fall die "Einkünfte aus "Nicht selbstständiger Arbeit" (also klassisch Lohn/Gehalt) und Einkünfte aus "Vermietung und Verpachtung" (also bei Dir Mieteinkünfte). Wenn überhaupt, dann ist also die Variante 2 "weniger falsch".


    Von den jeweiligen Einkünften kannst Du jeweils Werbungskosten sowie ggf. Sonderausgaben absetzen, die Dein zu versteuerndes Einkommen reduzieren.

    Du kannst z. B. nicht einfach den Kaufpreis als Grundlage der AfA nehmen, sondern musst u. a. den Wert des Grundstücks herausrechnen. Ansonsten können auch etwa die Grundsteuer usw. als Werbungskosten bei Vermietung geltend gemacht werden.


    Die Details in Deiner Situation solltest Du – wie Joergi auch schon erklärt hat – im Zweifel besser mit einem Steuerberater klären.