Betriebskostenabrechnung - Mieterverein oder mineko oder yourxpert oder...?

    Hallo zusammen!


    Ich lese schon lange interessiert im Forum mit, habe aber nun erstmals ein konkretes Anliegen, bei dem ich auf eure Erfahrungswerte gespannt bin.


    Wir sind im September 2019 zur Miete in ein Einfamilienhaus gezogen, zahlen 220€ Nebenkosten und haben nun die Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2019 erhalten. Für die 4 Monate sollen wir ca. 1300€ nachzahlen. Die Abrechnung liefert keine Belege, sondern listet nur vage Punkte wie "Heizung" auf.


    Wir würden gerne professionelle Hilfe in Anspruch nehmen. Finanztip listet als Möglichkeiten

    a) den lokalen Mieterverein

    b) den Rechtsdienstleister mineko

    c) das Anwaltsvermittlungsportal yourxpert

    auf.


    Jetzt kommt ihr ins Spiel. Hat jemand bereits Erfahrungen mit einer der genannten Stellen gemacht und kann positive oder negative Erfahrungen teilen? Danke für euren Input!


    Edit: Eine Rechtsschutzversicherung mit Mietrecht ist vorhanden. Wäre damit als Variante d) der direkte Gang zum Rechtsanwalt auch eine Möglichkeit?

    Ich kenne mich mit diesen Themen nicht aus. Aber was sind denn eure Werte?

    Wir zahlen für 225qm ca. 2100 Euro Gasrechnung... --> knapp 10 Euro pro Quadratmeter und Jahr finde ich ok.

    Wir verbrauchen mit 2 Erwachsenen und 2 Kindern (in 2019) 140 Kubikmeter Wasser.

    Stromverbrauch 3200kwh


    Natürlich gibt es bei euch noch andere Posten auf der Nebenkostenabrechnung, aber zunächst mal sollte man plausibilisieren, ob die Höhe der Kosten ok ist.

    Hallo mocky, das ist starker Tobak. Entweder ihr seid die echten Katastrophenmieter mit Dauer-Kipplüftung bei 26° Raumtemperatur oder da läuft auf Seiten des Vermieters richtig was schief.


    Ich bin großer Freund der Mietervereine bzw. des Mieterbunds, aber tendiere hier - ehrlich gesagt eher vom Bauchgefühl - zum Rechtsschutz. Da ist eigentlich immer eine Hotline, bei der Du ohne den Versicherungsfall auszulösen, das Thema mit einem Rechtsvertrauten besprechen kannst. Die Portale brauchst Du aus meiner Sicht nicht.


    Viel Erfolg! Guido

    Danke schonmal für eure Antworten.


    Vielleicht zur Erläuterung: Der größte Posten ist "Heizung" mit ca. 1500€. Dazu muss man wissen, dass wir mit Pellets heizen und im fraglichen Zeitraum eine Pelletlieferung erhalten haben. Daher ist es schon erklärbar, dass ein großer Batzen auf einmal kommt und dann eben nur auf 4 Monate umgelegt wird. Für die gelieferten 3,5T sind 1500€ aber trotzdem viel zu hoch. Dazu kommt u.a. "Wartung PV-Anlage". Es ist auch eine PV-Anlage auf dem Dach, die aber nicht Teil der Mietsache ist. Usw.


    Danke für deine Einschätzung Pantoffelheld . Dann werde ich mal in den Unterlagen der Versicherung schauen, ob ich etwas finde und parallel die Modalitäten des Mietervereins recherchieren.


    Habe natürlich auch eine sachliche Mail an den Eigentümer geschickt, mit der Bitte um Erläuterung der einzelnen Punkte. Vielleicht klärt sich die ganze Sache ja auch auf, aber große Hoffnung habe ich eigentlich nicht.

    Bin selbst Vermieter eines Hauses und sehe die Nebenkosten für 4 Monate als zu hoch an. Frage ist allerdings, was alles zu den Nebenkosten gerechnet wird. Wenn die Heizung mit drin ist, kann das in den Wintermonaten die Kosten treiben.

    Der Vermieter muss die Nebenkosten detailiert auflisten und begründen. Zudem sind die Nachweise über die Kosten (Rechnungen, Abrehnungen) vom Vermieter dem Mieter auf Verlangen vorzulegen.

    Ich würde der Nebenkostenabrechnung widersprechen, mir die Kostennachweise zeigen lassen und mich an den Mieterbund wenden, auch wenn das einen kleinen Mietgliedsbeitrag kostet.

    kurzes Update:

    Zitat von Pantoffelheld

    Ich bin großer Freund der Mietervereine bzw. des Mieterbunds, aber tendiere hier - ehrlich gesagt eher vom Bauchgefühl - zum Rechtsschutz. Da ist eigentlich immer eine Hotline, bei der Du ohne den Versicherungsfall auszulösen, das Thema mit einem Rechtsvertrauten besprechen kannst.

    Der Service-Mitarbeiter konnte mir am Telefon auch nur sagen, dass das nicht rechtens ist.


    Habe jetzt nach drei Tagen Wartezeit eine Antwort vom Vermieter erhalten, dass wir in den nächsten Tagen die Belege erhalten... Werde also jetzt darauf warten und dann wieder mit der Rechtsschutz Kontakt aufnehmen.

    Hallo Mocky,


    es ist nicht unüblich, das bei Einzug kurz vor der Heizperiode extreme Nachzahlungen entstehen. 80% der Heizkosten entstehen in nur 4 Monaten des Jahres. Die Kosten für Warmwasser sind eher zu vernachlässigen. Im Schnitt sind das nicht mehr als 10% der Gesamtrechnung.

    Hast du, wie in deinem Fall, keine Sommermonate mit Abschlägen im Abrechnungszeitraum ist es logisch, das die Vorauszahlung nicht ausreicht. Die Höhe der Nachzahlung lässt sich aus der Ferne allerdings nicht bewerten.


    Gruß TradeAttack

    Seit der Antwort, dass wir die Nachweise "in wenigen Tagen" erhalten sollen, ist nun auch wieder fast eine Woche vergangen. Eigentlich wollte ich mit dem Einlegen eines Widerspruchs bzw. der erneuten Kontaktaufnahme mit Mieterbund oder Rechtsschutz warten, bis wir die Nachweise haben, damit überhaupt klar ist, was geprüft werden soll.


    Jetzt stehe ich aber noch vor dem Problem, dass der Vermieter auch die Nebenkostenvorauszahlung ab Januar 2021 erhöht hat. (Von 220 auf 320€)


    Scheinbar muss als Voraussetzung für eine Erhöhung der Nebenkostenvorauszahlung eine inhaltlich korrekte Nebenkostenabrechnung vorliegen. (https://www.mietrecht.org/nebe…envorauszahlung-erhoehen/) Die inhaltliche Korrektheit kann aber ohne Nachweise natürlich nicht geprüft werden. Und bis zur fälligen Zahlung der Januar-Miete ist ja nur noch eine Woche Zeit.


    Jetzt könnte ich erstmal "prophylaktisch" Widerspruch einlegen (auch gegen die Erhöhung), um die Vorauszahlung eben nicht unnötig erhöhen zu lassen. Oder die Erhöhung hinnehmen, da es ja spätestens mit der Abrechnung für 2021 dann korrigiert werden wird. Was denkt ihr? Hatte jemand schonmal den Fall, dass er auch gegen die Erhöhung der Nebenkostenvorauszahlung Widerspruch eingelegt hat?

    Hallo Mocky,


    zufälligerweise habe ich gerade im Freundeskreis ein ähnliches Problem. Handelt es sich bei deinem Vermieter um eine natürliche Person mit der man reden kann? Dann würde ich unter Vorbehalt und als Zeichen meines Guten Willens, die Hälfte der Forderung begleichen und dann das Gespräch suchen und verhandeln.

    Bei allen anderen „Vermietern“ würde ich den Mieterverein oder einen Anwalt mit der Prüfung der Abrechnung beauftragen.


    Gruß TradeAttack

    Leider nein. Vermieter haben wir noch nie gesehen. Lief bisher immer alles über den Makler/Hausverwalter. Nur die Abrechnung soll direkt über den Vermieter laufen. Und der Makler gibt auch keine auch keine Telefonnummer des Vermieters raus. Nur eine E-Mail-Adresse über die die Kommunikation eher schleppend verläuft...


    Und Prüfung der Abrechnung beauftragen ist ohne Nachweise halt auch schwierig. Die Rechtsschutz hat am Telefon nur mitgeteilt, dass eine Abrechnung so nicht rechtens ist. Wir wollten natürlich nur als letzten Schritt einen Anwalt einschalten, aber zumindest bis zur Zahlung der nächsten Vorauszahlung drängt jetzt halt die Zeit.

    Nichts zahlen. Solange die Nebenkosten nicht begründet und keine Abrechnungen vorgelegt sind, muss nicht gezahlt werden. Auch die Nebenkostenanhebung muss mit höheren Nebenkosten begründet und belegt sein.

    Ich würde Widerspruch per Brief als Mailanhang für beide Fälle einlagen. Brief und Anschreiben-Mail sollten ausgedruckt werden. Im Brief den Hinweis vermerken, dass leider keine Briefadresse zu erhalten war und nur eine Mailadresse vorlag. Damit müsste alles rechtssicher sein. Dann zum Mieterverein, der ist billiger als ein Anwalt.

    Will der Vermieter sein Geld haben, muss er klagen. Ruhe bewahren und abwarten.

    Zitat von mocky

    Vermieter haben wir noch nie gesehen. Lief bisher immer alles über den Makler/Hausverwalter. Nur die Abrechnung soll direkt über den Vermieter laufen. Und der Makler gibt auch keine auch keine Telefonnummer des Vermieters raus. Nur eine E-Mail-Adresse über die die Kommunikation eher schleppend verläuft...

    Was steht denn in Eurem Mietvertrag? Da sollte der Name des Vermieters schon genannt sein. Und die Anschrift ist zumindest sehr üblich. Oder nur die Hausverwaltung?


    Die Vermieter sind allerdings manchmal kreativ, um sich unliebsame Besuche oder Schreiben vom Hals zu halten. Einmal hatte ich nur eine Postfachadresse im Vertrag. Ein Hausverwalter hatte seinen Briefkasten im Innenhof, der nur zu Bürozeiten geöffnet war - ungünstig für Fristsachen.

    Ich habe nun die "Nachweise" erhalten.


    Bei der Heizung will er uns eine Pelletlieferung von 1 Jahr vor unserem Einzug unterjubeln (Der Pellettank war leer, als wir eingezogen sind).


    Ist natürlich klar, dass wir das nicht zahlen. Die Frage ist aber: Ist es zulässig, die tatsächlich gelieferten Pellets nach unserem Einzug auf die nur 4 Monate im Jahr 2019 umzulegen oder muss er irgendwie den Verbrauch nachweisen?


    Viele Posten, wie z.B. diverse Wartungsverträge fehlen auch komplett. Mein Vorgehen wäre nun, den Vermieter aufzufordern, eine neue Abrechnung mit nur den nachgewiesenen Kosten zu erstellen und bis dahin nichts zu zahlen. Wäre das korrekt oder wie würdet ihr vorgehen? Trotzdem erstmal zum Mieterbund?

    Zitat von mocky

    Eine Rechtsschutzversicherung mit Mietrecht ist vorhanden. Wäre damit als Variante d) der direkte Gang zum Rechtsanwalt auch eine Möglichkeit?

    Die meisten RSV haben mittlerweile eine telefonische Holine - dort kannst du dich beraten lassen und es gilt in der Regel

    - solltest du einen Selbstbehalt vereinbart haben, greift der hier nicht

    - du kriegst auch telefonische Beratung, wenn der Sachverhalt an sich nicht durch die RSV abgedeckt ist, weil du zB das Thema "Miete" nicht versichert hast

    - im Idealfall gibt es eine Onlineberatung, die ist nach meiner (überschaubaren) Erfahrung fundierter als die telefonische Auskunft. Am Telefon sind die Anwälte (bei mir) oft kurz angebunden gewesen, meine bisher einzige Online-Anfrage wurde mit einer 1,5 seitigen Abhandlung fundiert beantwortet.

    1. Der Vermieter sollte eine detailierte Auflistung der einzelnen Nebenkosten vorlegen, die verständlich und nachvollziehbar ist. Ich mache es so.

    2. Ich vermute, dass der Vermieter die Lieferkosten der Pellets komplett auf die vier Monate umlegt. Dies führt sicherlich zu der hohen Nachzahlung. Dies ist machbar, da ihr ja mit leerem Tank eingezogen seit. Hingegen fallen in den Folgemonaten hierfür dann aber auch keine Kosten mehr an, bis dann wieder neu getankt wird. Ich als Vermieter hätte die Kosten auf die Monate zwischen den Betankungen geteilt.

    3. Zu diesem Thema und den noch fehlenden Unterlagen würde ich den Mieterverein kontaktieren. Sollte dann immer noch eine Klage (was ich nicht glaube) nötig sein, greift die Rechtschutzversicherung.