Offene Immobilienfonds, wie berechnet sich der Wert?

  • Hi, ich frage mich gerade wie bei einem offenen Immobilienfonds der Wert (Rücknahmewert, Verkaufswert) berechnet wird? Das ist doch eigentlich gar nicht seriös möglich, solange die Immobilien nicht real verkauft werden? Wenn ich das richtig verstehe ergibt sich der Rücknahmewert für Anteile nicht über Angebot und Nachfrage sondern wird von der Fondsgesellschaft festgelegt?


    Konkret hab ich mir mal für den UniImmoWohnen ZBI angeschaut da mich die schlechte Wertentwicklung verwundert. Seit der Auflegung mitte 2017 sollns ingesamt 7,5% sein, bei laufenden Kosten von akzeptablen 1,13% (angeblich). Ich weis nicht ob 5% Ausgabeaufschlag berücksichtigt wurden aber trotzdem ist das doch ziemlich schlecht, schließlich sind die Immobilienpreise die letzten Jahre doch Deutschlandweit (nicht nur in Metropolen) deutlich gestiegen und Mieteinnahmen sollte es ja irgendwo auch noch geben.

    Ja der Fond hatn sonderbar hohen Anteil an Mietwohnungen in strukturschwachen Gebieten (viel Ruhrgebiet) aber ich glaube selbst da wird es teurer. Warum man sicherheitessuchenden defensiven Anlegern ausgerechnet Immofonds mit riskanten Wetten auf strukturschwache Gebiete verkauft weis ich nicht, aber gut, es sind auch normale Städte dabei.

  • Hi, ich frage mich gerade wie bei einem offenen Immobilienfonds der Wert (Rücknahmewert, Verkaufswert) berechnet wird? Das ist doch eigentlich gar nicht seriös möglich, solange die Immobilien nicht real verkauft werden? Wenn ich das richtig verstehe ergibt sich der Rücknahmewert für Anteile nicht über Angebot und Nachfrage sondern wird von der Fondsgesellschaft festgelegt?


    Konkret hab ich mir mal für den UniImmoWohnen ZBI angeschaut da mich die schlechte Wertentwicklung verwundert. Seit der Auflegung mitte 2017 sollns ingesamt 7,5% sein, bei laufenden Kosten von akzeptablen 1,13% (angeblich). Ich weis nicht ob 5% Ausgabeaufschlag berücksichtigt wurden aber trotzdem ist das doch ziemlich schlecht, schließlich sind die Immobilienpreise die letzten Jahre doch Deutschlandweit (nicht nur in Metropolen) deutlich gestiegen und Mieteinnahmen sollte es ja irgendwo auch noch geben.

    Ja der Fond hatn sonderbar hohen Anteil an Mietwohnungen in strukturschwachen Gebieten (viel Ruhrgebiet) aber ich glaube selbst da wird es teurer. Warum man sicherheitessuchenden defensiven Anlegern ausgerechnet Immofonds mit riskanten Wetten auf strukturschwache Gebiete verkauft weis ich nicht, aber gut, es sind auch normale Städte dabei.

    Die Immobilien werden in regelmäßigen Abständen von Sachverständigen bewertet.


    Der Fonds investiert deshalb überwiegend in B-Lagen, da in A Lagen die Preise davon gelaufen sind und der Einstieg vermutlich zu teuer wäre.

    Die anderen 3 offenen Immobilienfonds investieren im gewerblichen Bereich.

    Denke hier sind Wohnimmos aktuell nicht unbedingt die schlechteste Wahl.

    Anders als bei REITS ist man hier tatsächlich in Immobilien investierst.

    Als Beimischung aus meiner Sicht keine schlechte Wahl.

  • Der Leerstand liegt bei knapp 10 Prozent.

    Lt. meinem Kenntnisstand liegt es daran, dass im Portfolio regelmäßig auch Renovierungen anstehen bzgl. besserer Vermietbarkeit. Ich finde jetzt 10 Prozent nicht "überraschend" viel, bin aber jetzt auch kein Immo-Experte

  • Klasse vielen Dank schonmal für die Rückmeldung, hatte schonmal etwas quergelesen war aber von den vielen Zahlen erschlagen. Werde mal demnächst weiterlesen, wer wählt diese Sachverständigen aus, wie unabhängig sind die etc... vieles was ich in der Liste an Immobilienorten gesehn habe würde ich (als absoluter Laie) ehr als D Lage in Deutschland einstufen xD

  • Klasse vielen Dank schonmal für die Rückmeldung, hatte schonmal etwas quergelesen war aber von den vielen Zahlen erschlagen. Werde mal demnächst weiterlesen, wer wählt diese Sachverständigen aus, wie unabhängig sind die etc... vieles was ich in der Liste an Immobilienorten gesehn habe würde ich (als absoluter Laie) ehr als D Lage in Deutschland einstufen xD

    Dann würde ich tatsächlich über einen Verkauf nachdenken, wenn er dich nicht überzeugt.

  • vieles was ich in der Liste an Immobilienorten gesehn habe würde ich (als absoluter Laie) ehr als D Lage in Deutschland einstufen xD

    Das macht ja nichts. Die Frage ist ja das Verhältnis Miete zu Wert.


    Wenn man sich den Jahresbericht 2019 anschaut (s.139 ff) sind rund 2,5 Mrd € Immobilien vorhanden. Daraus kommen knapp 77 Mio. Einnahmen entsprechend 3%. Das erscheint mir sehr niedrig. Im Bericht wird von 5% gesprochen, das deutet darauf hin, dass nur die direkt gehaltenen Immobilien und nicht die Immobiliengesellschaften im Wert von rund 900 Mio. €- Von denen sehe ich 8 Mio Zinsen (< 1%), aber keine weiteren Erträge.


    Dann hat er rund 519 Mio. in einem Immospezialfonds, aus dem nur 2,2 Mio Ertrag kommen (0,4%). Das scheint die Liquiditätsreserve zu sein.


    Der Fonds erhält für die Verwaltung (TER lässt grüßen) fast 25 Mio. €. Wenn ich das mit den niedrigen Einnahmen vergleiche kann nicht so richtig viel beim Anleger ankommen ...

  • Verkauf nachdenken,

    Geht leider nicht, ist nicht meiner. "ich frage für einen Freund" aka Verwandte. Finds furchtbar unübersichtlich, nen Fond im Fond find ich immer quatsch. Wozu werden die denn bezahlt, wenn das Geld einfach an den nächsten Fond weitergereicht wird... Ne kleine Summe in nem ETF mit kurzlaufenden Staatsanleihen zum Zwischenparken fänd ich ok aber 500 Mio, ich guck mir den Subfond mal an

    Edit: der Subfond heisst Wertpapierspezialfonds UIN-Fonds Nr. 577, da enden meine googleskills, was ist das dubioses :D

  • Geht leider nicht, ist nicht meiner. "ich frage für einen Freund" aka Verwandte. Finds furchtbar unübersichtlich, nen Fond im Fond find ich immer quatsch. Wozu werden die denn bezahlt, wenn das Geld einfach an den nächsten Fond weitergereicht wird... Ne kleine Summe in nem ETF mit kurzlaufenden Staatsanleihen zum Zwischenparken fänd ich ok aber 500 Mio, ich guck mir den Subfond mal an

    Edit: der Subfond heisst Wertpapierspezialfonds UIN-Fonds Nr. 577, da enden meine googleskills, was ist das dubioses :D

    Ruf doch einfach Mal bei Union Investment an und lass es dir erklären.

    Die sind hilfsbereit und eventuell bist du danach schlauer.