Vermietung und Verpachtung > Abschreibungsbetrag --> Wie ermittle ich den Betrag?

  • Hallo liebe Community,


    habe eine Frage zu Vermietung und Verpachtung / Ermittlung des Abschreibungsbetrages / Immobilie


    Folgende Ausgangslage. 2017 wird ein Haus von Eltern auf Tochter überschrieben. Das Haus wird dann 2017 -2018 vollständig umgebaut. Ende 2020 wird im Erdgeschoss Wohnraum für Mietwohnung geschaffen bzw. zunächst erst renoviert. Ab Mitte 2021 soll die Wohnung im EG vermietet werden. Im 1. OG und im DG wohnt die Tochter mit Familie.


    Nun ist die Frage, da bislang V&V in der Steuererklärung nicht angegeben war, dass nun die Fragen nach linearer Abschreibung auftaucht. Konkret dann hier die Frage nach dem Abschreibungsbetrag. Soll hier eine Aufstellung fürs Finanzamt aller weitreichenden Umbaumaßnahmen aus dem Jahr 2017 und 2018 aufgeführt werden? Weil dann kommt ja ein ordentlicher Betrag (rund 300000) zusammen, der sich ja dann positiv auf die Abschreibung auswirken würde. Oder kann in der Steuererklärung 2020 dann auch nur ein Wert für Renovierungskosten aus dem Jahr 2020 genommen werden? Hätten ja für alle Rechnungen aus 2017 und 2018 Belege, sind allerdings bestimmt um die 400-500 Einzelbuchungen. Und bevor ich das alles zusammenschreibe fürs FA und die wollen das dann so nicht oder erkennen die Kosten aus den Jahren 2017 und 2018 nicht an... ??!??


    Um nochmal anders zu fragen: Sind die hohen Ausgaben für Hausumbau aus 2017 und 2018 jetzt schon verwirkt, da bislang noch nicht irgendwie geltend gemacht oder irgendwo berücksichtigt?

    Soll ich dann nun als Abschreibungsbetrag einen fiktiven Wohnungswert für die Erdgeschosswohnung angeben?


    Bräuchte da mal ein paar eurer geschätzten Meinungen.


    VIELEN DANK EUCH :-)

  • Ich hatte das Thema vor knapp 30 Jahren ähnlich:

    Basis Anschaffungskosten

    Umbaukosten für drei Jahre dazu addiert

    Dies als Basis für die Abschreibung genommen.


    Rechtsquelle der Abs. 1 Satz 1a http://www.gesetze-im-internet.de/estg/__6.html


    Für die Anschaffungskosten gibt es sicher einen Betrag aus dem Notarvertrag / der Schenkungssteuererklärung.

    Daran denken, dass nur der anteilig für die vermietete Fläche und nur der Gebäudewert ohne Grundstück angesetzt wird.


    Die Kosten für das unmittelbare Herrichten der EG-Wohnung würde ich versuchen direkt abzusetzen.

  • Kater.Ka soweit ich weiß gilt eine Schenkung nicht als Anschaffung. Somit alles Erhaltungsaufwand, es sei denn es wird neuer Wohnraum geschaffen.

    Eventuell kann man den auf den vermieteten Anteil auf 2-5 Jahre verteilen §82b EStDv. Sollte sich die Einkünfte in den nächsten 5 Jahre signifikant nach unten ändern empfiehlt sich die Verteilung auf 5 Jahre.


    Sollte §6(1) Nr.1a greifen wären alle unüblichen Kosten die nicht jährlich anfallen darunter zu erfassen. Siehe Satz 2.

    Jede Steuer hat etwas erstaunlich ungemütliches für denjenigen, der sie zahlen oder auch nur auslegen soll.


    Otto von Bismarck


    -Schlauer wird es nicht-

  • OK, meine Auskunft war leider falsch.


    Ich habe was gefunden, dass die historischen Kosten abgeschrieben werden können. Da stehen noch weitere Optionen drin https://www.haufe.de/finance/h…sk_PI20354_HI2345609.html


    Suuuuuus

    Was heißt das jetzt: die Aufwendungen 2017/2018 sind verloren, hätten anteilig geltend gemacht werden können bei damals schon bestehender Vermietungsabsicht? Die aktuellen Aufwendungen zur Erzielung der Vermietbarkeit wären anwendbar?


    Zu den Umbauten habe ich noch was gefunden,dass eine Erweiterung nach $255 Abs 2 HGB Herstellungskosten seien. https://www.gesetze-im-internet.de/hgb/__255.html

    https://www.haufe.de/finance/h…idesk_PI20354_HI5369.html

    Zu den mindestens drei von vier Gewerken s. Rz 12 von https://www.haufe.de/finance/h…sk_PI20354_HI2308975.html

  • Genau es gelten die historischen Anschaffungskosten sowie der historische Anschaffungs-/Herstellungszeitpunkt. Durch die Schenkung greift die Fußstapfentheorie.


    Kater.Ka

    Genau. Eventuell könnte man sich die Bescheide fuer 2017/2018 angucken. Wenn diese nach §164 AO offen sind, könnte man diese noch ändern lassen. Heißt man könnte die Kosten nachträglich geltend machen. Da es hier aber wahrscheinlich um eine Arbeitnehmer Erklärung handelt gehe ich nicht von einer Offenhaltungen des Bescheids 2017 und 2018 aus. Egbert09 bitte prüft das Mal.


    Klar, in 2020 oder für 2020 können die Aufwendungen für das V+v Objekt geltend gemacht werden. Beachtet hier bitte die Fumelei. Schornsteinfegerkosten anteilig als Aufwand V+V und der Rest als haushaltsnahe Handwerkerleistung etc.

    Ebenfalls müsste uns Egbert09 noch genau erläutern was mit dem Erdgeschoss gemacht wurde!


    VG

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    Otto von Bismarck


    -Schlauer wird es nicht-

  • Wenn es sich um Aufwendungen handelt, die auf mehrere Jahre verteilt werden können, dann ist meine ich nur der Teil verloren, der auf die bereits erklärten Jahre entfällt, in denen die Aufwendungen nicht abgezogen worden sind. Dabei unterstelle ich, dass die Bescheide für diese Jahre schon bestandskräftig sind.


    Sprich: Ich meine, man kann die Aufteilung auf mehrere Jahre für die Folgejahre noch nachholen. Wenn man z.B. in 2018 entstandene, aufteilbare Aufwendungen nicht abgezogen hat, dann kann man sie ab 2019 noch ansetzen, sie z.B. auf 5 Jahre aufteilen und sie die verbleibenden 4 Jahre lang noch abziehen. Verloren ist dann also nur der Teil, der auf die alten Jahre entfällt, die bereits bestandskräftig sind. In meinem Beispiel wäre also 1/5 der Aufwendungen steuerlich verloren - der Rest aber nicht.

  • Egbert09

    Generell würde ich für das Jahr 2020 einen Steuerberater anheuern. Wenn dann alle Umbauarbeiten oder wie auch immer abgeschlossen sind, könnt Ihr das folgende Jahr wieder selbst machen, da AfA linear. Ergo Ihr könnt jedes Jahr den gleichen AfA Betrag ansetzen.

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    Otto von Bismarck


    -Schlauer wird es nicht-

  • Wenn es sich um Aufwendungen handelt, die auf mehrere Jahre verteilt werden können, dann ist meine ich nur der Teil verloren, der auf die bereits erklärten Jahre entfällt, in denen die Aufwendungen nicht abgezogen worden sind. Dabei unterstelle ich, dass die Bescheide für diese Jahre schon bestandskräftig sind.


    Sprich: Ich meine, man kann die Aufteilung auf mehrere Jahre für die Folgejahre noch nachholen. Wenn man z.B. in 2018 entstandene, aufteilbare Aufwendungen nicht abgezogen hat, dann kann man sie ab 2019 noch ansetzen, sie z.B. auf 5 Jahre aufteilen und sie die verbleibenden 4 Jahre lang noch abziehen. Verloren ist dann also nur der Teil, der auf die alten Jahre entfällt, die bereits bestandskräftig sind. In meinem Beispiel wäre also 1/5 der Aufwendungen steuerlich verloren - der Rest aber nicht.

    BIn ich mir nicht sicher, da 82b EStDv ein Wahlrecht darstellt und dann könnte man immer im Nachgang 4 Jahre später Aufwendungen geltend machen? Hatte ich bisher noch nicht.

    Ich denke man muss das Wahlrecht im Jahr der Entstehung ausüben, sonst sind es normale Erhaltungsaufwendungen, die nicht geltend gemacht worden sind.

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    Otto von Bismarck


    -Schlauer wird es nicht-

  • Es ist jedenfalls so, dass ein einmal getroffenes Wahlrecht nachträglich nicht mehr geändert werden kann. Nachdem also angefangen wurde z.B. über 5 Jahre aufzuteilen, kann später nicht der noch offene Rest auf einmal in abweichender Höhe abgezogen werden, weil das gerade gewünscht ist.


    Ob ein vergessener Ansatz in Jahr 1 den Ansatz für Folgejahre verbietet, müsste ich nachschlagen.

  • Wow. Vielen Dank für die vielen Beiträge.


    Kater.Ka

    Genau. Eventuell könnte man sich die Bescheide fuer 2017/2018 angucken. Wenn diese nach §164 AO offen sind, könnte man diese noch ändern lassen. Heißt man könnte die Kosten nachträglich geltend machen. Da es hier aber wahrscheinlich um eine Arbeitnehmer Erklärung handelt gehe ich nicht von einer Offenhaltungen des Bescheids 2017 und 2018 aus. Egbert09 bitte prüft das Mal.

    Entschuldigung. Bin ein Laie was Einkommensteuer betrifft. Habe Bescheide für 2017, 2018, 2019. Wo sollte das denn stehen mit "nach 164AO offen" ???


    Vielleicht noch ein Nachsatz.

    Das Haus wurde von Vater auf Tochter überschrieben.

    Im Haus selbst wohnte noch die Oma im Erdgeschoss. Sie hatte ein Wohnrecht auf Lebzeiten im besagten Erdgeschoss eingetragen. Nachdem diese 01/2020 verstorben ist, kam nun die Überlegung die Wohnung zu vermieten, da ein Leerstand auch nicht gut für Leitungen etc sind und natürlich ein paar € erwirtschaftet werden könnten...


    Also sprich: Bei der Übergabe 2017 war noch nicht in erster Absicht, die Wohnung im EG zu vermieten, da noch an viele gesunde Jahre der Oma gedacht wurde.


    Wie würdet ihr nun alle verfahren? Das ganze mit einem Steuerberater machen lassen oder im Steuerprogramm selbst mal versuchen und Hauswerte selbst berechnen? Ist halt dann immer noch für mich die Frage: Was gebe ich als Werte da ein? Als Anlage habe ich euch mal den Screenshot vom Programm beigefügt....


    Und: Es wurde ja auch nie Miete von Oma verlangt. Seit 01/2020 steht Wohnung leer und auch da keine Mieteinnahmen, sodass ich eine Mietwohnung ohne Mieter und ohne Miete habe. Akzeptiert sowas das Finanzamt?



    Besten Dank für eure Feedbacks

  • Ich habe mich ja heute schon mal blamiert, ich versuche es aber trotzdem.


    Was wohl geht nach den obigen Ausführungen ist die AfA aus dem ursprünglichen Anschaffungswert. Je nach Alter des Hauses wird das nicht viel sein. Wann hattet Ihr das Haus ursprünglich erworben?


    Bei der Bewertung, in wie weit der Umbau eine Erweiterung war und deshalb abgeschrieben werden kann würde ich mir professionelle Hilfe holen.


    Ob man gegen das Wohnrecht Aufwendungen ansetzen kann weiß hier sicher jemand. Bei üblicher unentgeltlicher Überlassung können keine Aufwendungen angesetzt werden.


    Wenn die Wohnung leer stand und eine ernsthafte Vermietungsabsicht bestand kann man Leerstand ansetzen. Generell würde ich da nicht lügen und das nur tun ab dem Zeitpunkt, als der Entschluss zu vermieten greifbar wurde. Wenn es da schon Belege für Renovierung etc. aus 2020 gibt könnte man das auch selbst versuchen. Ich habe 6 Monate Leerstand gehabt durch größere Renovierung und Mietersuche. Das wurde durch das FA hinterfragt und nach einem erläuternden Satz bei mir akzeptiert.

    "Die ... wurden im Jahr 2019 renoviert und sind ab ...für eine Kaltmiete von ... vermietet. Dieser Sachverhalt wird erst in der kommenden Steuererklärung sichtbar."

  • Kater.Ka

    Genau. Eventuell könnte man sich die Bescheide fuer 2017/2018 angucken. Wenn diese nach §164 AO offen sind, könnte man diese noch ändern lassen. Heißt man könnte die Kosten nachträglich geltend machen. Da es hier aber wahrscheinlich um eine Arbeitnehmer Erklärung handelt gehe ich nicht von einer Offenhaltungen des Bescheids 2017 und 2018 aus. Egbert09 bitte prüft das Mal.

    Hab den Steuerbescheid 2019 vor mir.

    Festsetzung

    Art der Steuerfestsetzung

    Der Bescheid ist nach §165 Abs. 1 Satz 2 AO teilweise vorläufig.


    Ist das nun für den obigen Sachverhalt dienlich?

  • Egbert09

    So halb, du musst jetzt auf die Bescheide für 2017/2018 gucken, ob da etwas von 164 steht. §165 AO beinhaltet nur stichpunktartige Sachverhalte die auch in der Erläuterung (meistens S. 2/3) dargestellt werden.

    Nur noch diese Punkte sind nicht rechtskräftig. 164 AO beinhaltet den ganzen Bescheid, sodass da noch alles nach 164 änderbar wäre.

    Jede Steuer hat etwas erstaunlich ungemütliches für denjenigen, der sie zahlen oder auch nur auslegen soll.


    Otto von Bismarck


    -Schlauer wird es nicht-

  • Lena Fischer

    Hat den Titel des Themas von „Vermietung und Verpachtung > Abschreibungsbetrag --> Wie ermittle ich den Betrag“ zu „Vermietung und Verpachtung > Abschreibungsbetrag --> Wie ermittle ich den Betrag?“ geändert.