Immobilie als Geldanlage

  • kurz zu meiner persönlichen Situation.

    Ich bin 37 und werde voraussichtlich in 2-3 Jahren mein Eigenheim komplett abgezahlt haben.

    Bin verheiratet und habe zwei kleine Kinder.

    Als Altersvorsorge habe ich bereits verschiedene Sachen am Laufen: Aktien ETF Sparplan mit monatlicher Einzahlung, betr. Altersvorsorge, Aktien ETF Sparpläne für die Kinder

    und bin auch sonst mit allen nötigen Versicherungen z.B. BU und Risiko-Leben ausgestattet.


    In meinem Wohnort werden aktuell gerade neue Wohnungen gebaut, welche ich aufgrund eines persönlichen Kontakts vorzugsweise kaufen könnte. 75m2 für 200000€

    In dem neuen Wohnblock wird es eine Hausverwaltung geben, so dass ich mich um die Wohnung nicht groß kümmern müsste.


    Sollte ich dieses Angebot in Erwägung ziehen oder doch lieber noch mehr in ETFs, z.B. Immobilien ETF?

    Es gibt ja ein Finanztip Video zu diesem Thema, welches sich aber auf eine 20 Jahre alte Wohnung bezieht, bei einem Neubau sieht es doch sicher wieder anders aus.

    Welche Kennzahlen sind hier besonders wichtig?


    Hört sich vielleicht blöd an, aber wenn das Haus in absehbarer Zeit komplett abbezahlt ist, habe ich monatlich mindestens 1000 € zur Verfügung, mit denen ich nicht weiß, wie ich sie am besten anlege.


    Gruß

    Volker

  • Hallo Milchreis , willkommen im Finanztip-Forum.


    Das Angebot hört sich im Grundsatz nicht schlecht an. Preis pro qm sind dann rund 2.700 €. Von einer guten Rendite spricht man bei einer Kaltmiete von rund 4-5%, das wären 106-135 € p.a., 8,90-11,25 € p.m. und Quadratmeter. Das wäre im ersten Schritt mal zu klären. Bei uns liegen die Preise höher, die Miete z.T. geringer.


    Bei der Rendite musst Du die nicht umlagefähigen Kosten und die Zinsen sowie die Instandhaltung abziehen.

    Zinsen habe ich gerade mal nachgeschaut (160 T€ Darlehen, 51 T€ EK, 20 Jahre) werden rund 1,1% / 150 € p.m. angezeigt. Das wären rund 2€ pro qm. https://hypotheken.fmh.de/rechner/fmh2/default.aspx

    Für die Steuer gehen von der Mieteinnahme die Zinsen und die Abschreibung auf das Gebäude (ohne Grundstück) ab. Wenn man da von 2.000 € / qm ausgeht wäre das pro qm rund 40€.

    Die Jahresrendite ohne weite Kosten wären dann 106 € -24 € Zins = 82€/qm,, zu versteuern wären nach Abschreibung dann 42€/qm. Bezogen auf die 51 T€ EK / 680 €/qm läge die Rendite vor Kosten bei 12%, von denen rund 6% mit dem persönlichen Steuersatz zu versteuern wären. Zu beachten ist, dass keine Tilgung berechnet wurde.

    Das gute Ergebnis kommt durch den Hebeleffekt der Hypothek zustande. Das kippt sehr schnell, wenn die Miete nicht erreichbar ist, die Wohnung leer steht oder die Miete nicht zahlen sowie wenn signifikante Kosten für Verwaltung und Instandhaltung dazu kommen. Das solltest Du recherchieren.


    Mit der Hypothek klingt das ganz attraktiv i.S.v. höherer Rendite als eine ETF-Anlage. Ohne Finanzierung ist es mMn nicht attraktiv, da dann eine deutliche Miet- und Wertsteigerung kommen muss damit sich die Investition lohnt.


    Mit der Wohnung gehst Du viele Risiken ein. Daneben musst selbst Rücklagen für Schäden etc. bilden. Je nach Finanzierung besteht ein Zinsänderungsrisiko.

  • der genaue Preis ist 238 T€ für 71,7 Quadratmeter.

    Ein KfW Darlehen über 120 T€ würde wegen KfW-Effizienz 55 vom Staat mit 18 T€ bezuschusst werden.


    Irgendwie schreckt mich die Summe ein bisschen ab, jetzt wo ich das Eigenheim fast abbezahlt habe, will ich eigentlich nicht wieder eine so große Summe aufnehmen.

    Eigenkapital habe ich aktuell so gut wie keins und ich müsste komplett finanzieren.


    Kater.Ka

    Was meinst du dazu?

  • Irgendwie schreckt mich die Summe ein bisschen ab, jetzt wo ich das Eigenheim fast abbezahlt habe, will ich eigentlich nicht wieder eine so große Summe aufnehmen.

    Kurze Antwort: Hör auf Deinen Bauch.


    Lange Antwort:

    Es besteht durchaus die Möglichkeit, dass Du ein gutes Angebot sausen lässt. Dazu fehlt allerdings die Angabe wie sonst die Preise sind und welche Miete erzielbar ist. Gegenüber meiner Daumenkalkulation oben sind die Kosten um rund 10% gestiegen selbst wenn man den KfW-Zuschuss einbezieht. Entsprechend müsste eine höhere Miete erzielt werden. Aufgrund des noch recht zivilen Kaufpreises würde ich das Mietniveau als nicht so hoch einschätzen. Ferner haben wir in der Kalkulation weder die Instandhaltung noch nicht umlagefähige Kosten berücksichtigt. In Summe würde dann trotz der Hebelwirkung der Finanzierung die Rendite geringer. Die beschriebenen RIsiken mal ganz außen vor.


    Wenn Du sagst, dass Du aktuell kaum Eigenkapital hast finde ich eine weitere Immobilie auch von der Vermögensstruktur her nicht ratsam, da dann die Immobilen ein noch höheres Klumpenrisiko darstellen.


    Unterm Strich vermute ich aufgrund der Angaben bzw. meinen Annahmen, dass Du bei weiterer Anlage Deines Überschusses nach Abzahlung Deines Eigenheims zumindest in den nächsten Jahren mindestens genauso gut dastehst wie mit dem Mietobjekt. Für die Immobile würde die potenzielle Wertsteigerung sprechen, an der nimmst Du über das Eigenheim auch schon teil.


    Wenn es dennoch lockt kannst Du ja am Thema bleiben und schauen, wie sich das Thema Vermieten bei Dir am Ort weiter entwickelt. Chancen kommen immer wieder.