Erbbaupachtvertrag verschenken oder symbolisch verkaufen?

    Sehr geehrte Forenmitglieder,


    ich hoffe, ihr könnt mir in folgender Angelegenheit helfen: Wir möchten bauen und haben in unserer Gemeinde ein unbebautes Erbbaugrundstück der Kirche gefunden. Es ist seit 23 Jahren verpachtet, der jetzige Pächter hat es aber nie bebaut und möchte es nun abgeben, da ihm die Kosten zu hoch werden.

    Er möchte den Vertrag auf uns übertragen und verlangt dafür auch kein Geld; er ist froh, dass er das Grundstück abgeben kann.


    Stellt diese Übertragung von Erbbaurechten steuerlich dennoch eine Schenkung dar? Das Grundstück hat einen Bodenrichtwert von 45000€ . Da wir mit dem bisherigen Pächter nicht verwandt sind, würde nach Abzug von 20000€ Freibetrag eine stattliche Steuerlast übrigbleiben.


    Deshalb war meine Überlegung, das Erbbaurecht für einen symbolischen Betrag abzukaufen, um die hohen Steuern zu vermeiden. Ist diese Überlegung richtig und sinnvoll?


    Die Grunderwerbssteuer würde in jedem Falle anfallen, richtig?


    Vielen Dank für eure Hilfe!

    Hallo,


    ich würde Ihnen empfehlen, Sie lesen sich etwas zum Erbaurecht ein. Grundlage wäre das Erbbaurechtsgesetz – ErbbauRG https://www.gesetze-im-interne…rbbauv/BJNR000720919.html.


    Dann werden Sie sehr schnell erkennen, dass Sie von ein paar falschen Voraussetzungen ausgehen. Ohne den Grundstückseigentümer (Kirche) läuft gar nichts. Wenn der Ihrem Plan zustimmt und das Erbaurecht auf Sie überträgt, ist es nach Ihrer Darstellung kostenlos, da kein Gebäude auf dem Grundstück aufsteht. Sie müssten die nicht ganz unerheblichen Grundbuch- und Notarkosten tragen. Und bitte nicht wundern, der Grundstückseigentümer kann von Ihnen einen höheren Erbbauzins verlangen, als der bisherige Erbbauberechtigte zahlt.


    Gruß Pumphut

    Vielen Dank für die schnelle Antwort.

    Ja, das ist uns bekannt und wir haben die mündliche Zusage der Kirche auch schon eingeholt.

    Also ist die reine Übertragung der Erbbaurechte wertlos und der Wert des Grundstücks wird steuerlich nicht berücksichtigt? Können Sie mir bitte mitteilen, wo ich diese Regelung finde?


    Viele Grüße.

    Im Urteil des Finanzgerichts Münster habe ich dazu noch etwas gefunden: Urteil vom 21.06.2018 – 3 K 621/16 Erb


    "Der Schenkungsteuer unterliegt gemäß § 7 Abs. 1 Nr. 1 Erbschaftsteuergesetz (ErbStG) jede freigebige Zuwendung unter Lebenden, soweit der Bedachte durch sie auf Kosten des Zuwendenden bereichert wird. Gegenstand der Zuwendung kann dabei auch – wie vorliegend – ein Erbbaurecht i. S. d. § 1 Erbbaurechtsgesetz sein. Der Inhaber eines Erbbaurechts ist danach gegenüber dem Eigentümer eines Grundstücks berechtigt, auf oder unter der Oberfläche des Grundstücks ein Bauwerk zu haben. Das Recht ist veräußerbar und vererblich."


    Demnach würde also Schenkungssteuer anfallen.

    Weil es hier gerade um die Nutzung von Grundstücken der Kirche geht, habe ich eine aktuelle Information. Die Information hat jedoch nur sekundär mit dem Thema zu tun.

    Ich habe ein Stück Ackerland von der Kirche gepachtet. Die Kirche wollte nun im vergangenen Jahr den Vertrag neu fassen. Dabei sollte der bisherige Pachtzins auf das 5 fache erhöht werden. Das habe ich als Wucher gesehen, und abgelehnt. Die Kirche drohte mir mit Kündigung.

    Gruß


    Altsachse

    Zitat von Altsachse

    Weil es hier gerade um die Nutzung von Grundstücken der Kirche geht, habe ich eine aktuelle Information. Die Information hat jedoch nur sekundär mit dem Thema zu tun.

    Ich habe ein Stück Ackerland von der Kirche gepachtet. Die Kirche wollte nun im vergangenen Jahr den Vertrag neu fassen. Dabei sollte der bisherige Pachtzins auf das 5 fache erhöht werden. Das habe ich als Wucher gesehen, und abgelehnt. Die Kirche drohte mir mit Kündigung.

    Gruß


    Altsachse

    Kirche und Land ist ein Thema für sich.


    Wichtig ist auch, dass man ein schriftliches Verhandlungsergebnis mit der zuständigen Stelle innerhalb der Kirche hat.

    Hallo MWPN,


    Danke für den Link, den ich erst jetzt lesen konnte. Ich zitiere einmal daraus:


    „Dazu sieht § 193 Abs. 3 BewG vor, dass der Bodenwert des Erbbaurechts nach dem kapitalisierten Unterschiedsbetrag zwischen dem angemessenen Verzinsungsbetrag des Bodenwertes und dem vertraglich vereinbarten jährlichen Erbbauzins bemessen wird. Ein Bodenwertanteil ergibt sich danach dann, wenn der tatsächliche Erbbauzins unter der angemessenen Bodenwertverzinsung liegt. (Hervorhebung von mir.) Insoweit wird durch den Bodenwertanteil eine Bereicherung wertmäßig erfasst. Anhand der Bewertung wird im vorliegenden Fall deutlich, dass die Kläger ein Erbbaurecht erworben haben, für das sie an die Grundstückseigentümerinnen ein unterhalb der üblichen Bodenwertverzinsung liegendes Entgelt zu entrichten haben. Da es sich um ein - zum Stichtag noch - unbebautes Erbbaurecht handelt, liegt genau darin die Bereicherung und umgekehrt auch die Entreicherung der Übertragenden.“


    Das ist genau der Punkt, der Sie auch betreffen wird, falls Sie die Schenkung oder symbolischen Kauf vom Vorbesitzer erreichen können. Sie müssten nicht den Bodenrichtwert an sich versteuern, sondern den kapitalisierten Unterschiedsbetrag zwischen vereinbartem Erbbauzins und der „angemessenen Bodenwertverzinsung“.


    Und noch einmal, auf mündliche Zusagen würde ich mich nicht verlassen. Gerade die Kirchen sind sehr hinter dem Geld hinterher.


    Gruß Pumphut

    Vielen Dank für die hilfreichen Antworten.

    Das Abschließen eines Neuvertrags möchten wir vermeiden, da Neuverträge aus den Erfahrungen der Nachbarn ca. doppelt so teuer werden.

    Also scheint mir der Abschluss eines Kaufvertrages zu einem mehr oder wenigen symbolischen Preis der "Königsweg" zu sein?

    Hallo,


    da der Eigentümer nach wie vor die Kirche ist, verstehe ich nicht was das bringen soll. Der jetzige Pächter besitzt kein Land sondern nur das Recht es eine gewisse Zeit zu nutzen. Also kann er Ihnen auch nichts verkaufen. Und der Pachtvertrag ist zwischen dem Eigentümer und dem Pächter geschlossen worden, weshalb der Pächter nicht einfach einseitig seinen Anteil am Vertrag veräußern kann. Sollte er dieses Recht haben, muss das meiner Meinung nach zwingender Bestandteil des aktuellen Pachtvertrags sein. Und selbst wenn dem so ist, macht die Kirche die Preise und nicht der jetzige Pächter.

    Sparen wollen ist ja gut und schön, aber zu glauben man könnte das unter sich, ohne den Eigentümer regeln, ist doch ein wenig naiv in meinen Augen.


    Gruß TradeAttack

    In der Regel dürfen Erbbaupachtverträge (oder zumindest der hier Besprochene) vom Pächter genutzt, verkauft, verschenkt oder was auch immer werden. Die Kirche muss einem Verkauf / einer Schenkung natürlich zustimmen, das Einverständnis haben wir uns aber wie gesagt schon eingeholt (zugegeben bisher nur mündlich).

    Parallel habe ich nun bei zwei Steuerberatern mit Veröffentlichungen zum Thema Erbbaurecht angefragt, aber selbst die tun sich recht schwer mit der Frage.

    Verstehe ich das jetzt richtig?


    Wenn die Kirche den Plan so durchwinkt, dann ändert sich für die Kirche nichts. Wenn es zu einem neuen Erbpachtvertrag kommt, wird sie mehr Geld verlangen (können).


    Wieso sollte die entsprechende Stelle der Kirche (nicht die Pfarrei vor Ort) dem Vorhaben zustimmen?

    Der entsprechende Passus lautet:

    "Der Eigentümer kann jedoch seine Zustimmung zu Verfügungen über das Erbbaurecht nur verweigern, wenn er dafür einen hinreichenden Grund benennen kann."

    Die Kirche möchte zudem, dass das Grundstück bebaut wird.

    Ich gönne ja allen Beteiligten eine vernünftige Einigung und würde mich für alle freuen, wenn es so käme, allerdings ist es so, dass sobald es um Land geht, meiner Erfahrung nach und dem, was mir so zugetragen wird, zufolge, die Kirche die 10 Gebote gegen die Erwerbsregeln der Ferengi (Star Trek) tauscht.


    Wenn es bei euch vor Ort anders funktioniert, dann ist das erfreulich und ihr solltet zupacken, solange es geht.