27 Jahre nach Fertigstellung einer Immobilie noch Spekulationssteuer

  • Hallo zusammen,


    meine Mutter hat mir letztes Jahr eine vermietete Immobilie übertragen. Aus persönlichen Gründen möchte ich die Immobilie nun verkaufen. Der Makler meint, ich müsste Spekulationssteuer zahlen, wenn der Kaufpreis der Immobilie höher wäre als der im Übergabevertrag angegebene Verkehrswert.


    Das fällt mir irgendwie schwer zu glauben. Die Immobilie wurde 1994 fertiggestellt und in jenem Jahr auch von meiner Mutter erworben. Seitdem war die Immobilie immer vermietet. Fällt nun, nach knapp 27 Jahren, Spekulationssteuer an, nur weil die Immobilie vor einem Jahr auf mich übertragen wurde?

  • Pablo: Dein Statement ist ja keine Antwort auf die Frage und Makler-Bashing ist irgendwie uncool, denn die Feststellung des Maklers ist wohl richtig. Das Zauberwort verbirgt sich hier:

    Zitat

    eine vermietete Immobilie übertragen

    Es wird also Spekulationssteuer anfallen, denn es fand nie eine Eigennutzung statt. So what?


    Zitat

    Aus persönlichen Gründen möchte ich die Immobilie nun verkaufen.

    .... das könnte man ja alternativ so verstehen: "muss ich die Immobilie nun verkaufen" .... In dem Fall führt wohl kein Weg an der Steuer vorbei.

  • Vielen Dank, dass Ihr Euch die Mühe gemacht habt, auf meine Frage zu antworten.


    Vino Verdes Antwort klingt plausibel, der von Pablo angegebene Link bringt ziemlich sichere Gewißheit:

    Zitat

    […] Möchten Sie ein im Wege einer Schenkung erworbenes Haus nach der Schenkung verkaufen, spielt das Erbrecht keine Rolle. Sie sollten sich lediglich sicher sein, dass der Erwerb der Immobilie durch den Schenker mindestens zehn Jahre zurückliegt. Ist dies nicht der Fall müssen Sie auf den Gewinn Spekulationssteuer zahlen. […]

  • Ne ne ne ... Guck mal Urseli - Die geschenkte Immo ist vermietet. Du willst vor Ablauf der 10 Jahre veräussern. Der Makler hat recht, es wird definitiv wegen der Nicht-Eigennutzung Spekulationssteuer anfallen! Der Fall wird in dem Immobilienscout-Link gar nicht abgehandelt, aber hier zb: https://rp-online.de/leben/bau…30785#spekulationssteuer6


    Es werden bei der RP noch gute Tipps gegeben, wie Du clever und legal den Gewinn aus der Veräusserung schmälern kannst und dadurch weniger S-Steuer zahlen musst. :-)


    Zitat RP


    Bei der Schenkung muss zunächst die Absicht bestehen, die Immobilie nicht für Gewinnzwecke sofort zu verkaufen.


    Verkaufen Sie die Immobilie vor Ablauf der Spekulationsfrist, gilt nur der Gewinn aus dem Verkauf als zu versteuerndes Einkommen, nicht der gesamte Wert des Hauses.

    Dieser Gewinn wird durch Maklerkosten, Notarkosten, die Grunderwerbssteuer und weitere Kosten in Zusammenhang mit dem Immobilienverkauf geschmälert. Sie können beispielsweise auch Kosten für ein Inserat auf einer Immobilienplattform, Fahrtkosten zu Besichtigungsterminen und das häusliche Arbeitszimmer von der Steuer absetzen.


    Wärst Du in die geschenkte Immo noch selbst eingezogen, wäre nach wenigen Jahren (unter 10) keine S-Steuer angefallen, so aber wird sie leider fällig werden (klare Gewinnerzielungsabsicht!).


    Viel Erfolg für den Verkauf! :-)

  • komisch hier steht unter https://www.buhl.de/steuernspa…/#Erben_Schenken_was_gilt


    "Grundsätzlich wird aus steuerlicher Sicht kein Unterschied gemacht, ob es sich um eine Schenkung oder ein Erbe handelt. In beiden Fällen gilt: Die Spekulationsfrist wird sozusagen mit geschenkt bzw. vererbt" und

    "Ist die Spekulationsfrist bereits vor der Schenkung bzw. dem Erbe abgelaufen? Dann können Sie aufatmen: denn die Frist beginnt nicht erneut zu laufen."


    In dem dort angegebenen Beispiel handelt es sich auch um eine vermietete Immobilie.


    Ich finds nur interessant da es mich eines fernen Tages auch mal betreffen wird. Kenne mich Abseits von Google nicht wirklich aus. Da dein Makler und Vino Verde anderer Meinung sind musst du dich vllt nochmal anderweitig absichern. Scheint wohl doch nicht so eine einfache Frage zu sein :D

  • Ich mache mal einen auf Amateurrechtsmensch und versuche es direkt im Gesetz zu entschlüsseln. Ich bewege mich dabei aber zugegebenermaßen auf sehr dünnem Eis mangels Erfahrung.

    https://www.gesetze-im-internet.de/estg/__23.html

    Dort steht mittig ( :D):


    "Bei unentgeltlichem Erwerb ist dem Einzelrechtsnachfolger für Zwecke dieser Vorschrift die Anschaffung oder die Überführung des Wirtschaftsguts in das Privatvermögen durch den Rechtsvorgänger zuzurechnen."


    Das könnte vllt. der entscheidende Satz sein ^^

  • Im Gesetzestext wird nicht zwischen vermietet oder selbstgenutzt unterschieden: "Private Veräußerungsgeschäfte (§ 22 Nummer 2) sind

    1. Veräußerungsgeschäfte bei Grundstücken und Rechten, die den Vorschriften des bürgerlichen Rechts über Grundstücke unterliegen (z. B. Erbbaurecht, Mineralgewinnungsrecht), bei denen der Zeitraum zwischen Anschaffung und Veräußerung nicht mehr als zehn Jahre beträgt."

    Ohne steuerberatend Auskunft geben zu dürfen, würde ich den Text so interpretieren, dass es dem Gesetzgeber nach 10 Jahren schnuppe ist. Noch etwas vorsichtiger möchte ich die Vermutung äußern, dass es im weiteren auch um die Definition der Umstände geht, nach denen ein Hausverkauf auch vor Ablauf der 10 Jahre kein privates Veräußerungsgeschäft ist.

  • Hallo zusammen,


    vielen Dank für all Eure Antworten. Ich fürchte, ich komme nicht drumherum, einem Steuerberater die Frage vorzulegen. Heute fragte ich bei dem Notar nach, der letztes Jahr den Übergabevertrag gestaltet hat. Dieser meinte, es fiele keine Spekulationssteuer an, sprach aber von irgendeiner anderen Steuer, die möglicherweise anfallen könnte und meinte schließlich, sein Wissen als Notar reichte nicht aus, ich sollte mich an einen Steuerberater wenden.


    Ich finde es furchtbar, dass unser Steuerrecht so kompliziert und mehrdeutig ist.

  • Grunderwerbsteuer vielleicht? Eigentlich nicht.


    Aber in solchen Fällen ist es immer gut, eine schriftliche Antwort von jemand zu haben, der diese geben darf und falls er doch schief liegt eine ausreichende Haftpflichtversicherung haben muss.

  • Grunderwerbsteuer wird vermutlich schon anfallen. Bei den üblichen Vertragsgestaltungen soll der Käufer aber die Steuer bezahlen.


    Ein kurzer Besuch beim Steuerberater kann Klarheit schaffen, ob noch andere Steuern anfallen. Da gibt es auch eine belastbare Antwort darauf, ob die Spekulationsfrist noch läuft, z.B. kann das sein wenn die Immobilie zeitweise im Betriebsvermögen war oder ähnliche Ausnahmen - siehe den bereits Pablo und Pantoffelheld verlinkten Gesetzestext.

  • §23 Abs. 1 S.3 EStG regelt dass bei einer Schenkung (Einzelrechtsnachfolger) das ursprüngliche Anschaffungsdatum dir zuzurechnen ist. So wie Pablo richtig erwähnt hat.


    @Vino Verde gibt gerne negative Empfehlungen ohne sich wirklich auszukennen. Daher sind mit Vorsicht seine Antworten zu genießen.


    VG

    Jede Steuer hat etwas erstaunlich ungemütliches für denjenigen, der sie zahlen oder auch nur auslegen soll.


    Otto von Bismarck


    -Schlauer wird es nicht-

  • Grunderwerbsteuer wird vermutlich schon anfallen.

    Da hast Du natürlich recht. Wenn Urseli einem Dritten verkauft, wird Grunderwerbssteuer fällig, die in aller Regel der Käufer zahlt.


    Ich hatte die ganze Zeit im Kopf, dass es um die ursprüngliche Schenkung von der Mutter ging und da wäre es nicht der Fall gewesen wg. "in gerader Linie". https://www.haufe.de/finance/h…sk_PI20354_HI2678086.html


    Hier bei einem Weiterverkauf einer kürzlich geschenkt bekommenen Immobilie ist es aber komplizierter. Die erste Frage wäre, ob der Beschenkte einer Frist beim Weiterverkauf unterliegt, in der die steuerfreie Schenkung doch noch steuerpflichtig wird (sehe ich nicht). Die zweite Frage ist, ob die Differenz zwischen dem Wert der Immobilie bei der Schenkung und dem Wert beim Weiterverkauf als Einkommen zu werten ist (innerhalb von 10 Jahren wahrscheinlich schon). In dem Fall könnte es unangenehme Folgen haben, wenn bei der Schenkung ein zu niedriger Wert in den Vertrag aufgenommen wurde.

  • In dem Fall könnte es unangenehme Folgen haben, wenn bei der Schenkung ein zu niedriger Wert in den Vertrag aufgenommen wurde.

    ...oder der Wert der Immobilie in der Zeit stark gestiegen ist. Dann hätte man aber immer noch den Trost, dass man Steuern zahlen muss auf einen Gewinn, den man erzielt hat, ohne so ganz viel dafür getan haben zu müssen.


    Auch wenn ich es nur ungern zugebe: Es könnte dabei herauskommen, dass ein Makler Recht hatte. 8o

  • es um die ursprüngliche Schenkung von der Mutter ging und da wäre es nicht der Fall gewesen wg. "in gerader Linie"

    Achso. :) Da hast Du natürlich recht, die Schenkung dürfte keine Grunderwerbsteuer ausgelöst haben.

    Die erste Frage wäre, ob der Beschenkte einer Frist beim Weiterverkauf unterliegt, in der die steuerfreie Schenkung doch noch steuerpflichtig wird (sehe ich nicht).

    Sehe ich persönlich auch nicht direkt.

    Die zweite Frage ist, ob die Differenz zwischen dem Wert der Immobilie bei der Schenkung und dem Wert beim Weiterverkauf als Einkommen zu werten ist

    Aus dem zitierten §23 kann ich persönlich das nicht herauslesen, wie Pablo schrieb:

    "Bei unentgeltlichem Erwerb ist dem Einzelrechtsnachfolger für Zwecke dieser Vorschrift die Anschaffung oder die Überführung des Wirtschaftsguts in das Privatvermögen durch den Rechtsvorgänger zuzurechnen."

    Ob die Immobilie mal Betriebsvermögen war oder nicht, das müsste ggf. noch geprüft werden. Dann würde die Frist ja neu beginnen.


    Es könnte allerdings z.B. Rückfragen (Ergänzung: vom Finanzamt) zur vorherigen Schenkung geben, wenn der Verkaufpreis wesentlich von dem Wert abweicht, der bei der Schenkung vor einem Jahr noch unterstellt wurde.

  • Ergänzung: Deshalb finde ich eine Klärung bei einem Steuerberater schon sinnvoll, hatte ich ja schon mal angedeutet. Der Steuerberater kann konkrete Auskünfte erteilen. Bei den für Immobilien üblichen Beträgen lohnt sich ein Berater aus meiner Sicht auch.

  • §23 Abs. 1 S.3 EStG regelt dass bei einer Schenkung (Einzelrechtsnachfolger) das ursprüngliche Anschaffungsdatum dir zuzurechnen ist. So wie Pablo richtig erwähnt hat.


    @Vino Verde gibt gerne negative Empfehlungen ohne sich wirklich auszukennen. Daher sind mit Vorsicht seine Antworten zu genießen.


    VG

    Vielen Dank für die erhellenden, freundlichen, ja, um nicht zu sagen - wegweisenden - Blumen, für die ja selbst der seit 123 Jahren tote Otto von Bismarck irgendwie bei der Stange gehalten wird .... ;-)


    Ahnt eigentlich jdm. von Euch, dass der Begriff Spekulationssteuer reichlich überholt ist?

    Trivial Pursuit: Wie lautet der korrekte Name dieser Steuer?


    Und bitte: nicht wieder den ehrenwerten v. Bismarck dabei ausgraben: No Zombies, please. ;-)

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    Aus dem zitierten §23 kann ich persönlich das nicht herauslesen, wie Pablo schrieb:



    Zitat von Pablo

    "Bei unentgeltlichem Erwerb ist dem Einzelrechtsnachfolger für Zwecke dieser Vorschrift die Anschaffung oder die Überführung des Wirtschaftsguts in das Privatvermögen durch den Rechtsvorgänger zuzurechnen.


    Dem ist meines Kenntnisstandes aber so.

    Jede Steuer hat etwas erstaunlich ungemütliches für denjenigen, der sie zahlen oder auch nur auslegen soll.


    Otto von Bismarck


    -Schlauer wird es nicht-

  • Ich neige zwar zu Pablo s Deutung, vor allem weil ich dem Makler dann doch nicht Recht geben müsste, aber Steuerfragen werden nicht durch Abstimmung im Finanztip-Forum entschieden. Noch nicht.


    Mich würde ja brennend die Antwort des Steuerberaters interessieren, aber ob sich Urseli hier nochmal in Haifischb... Forum traut, um die zu erzählen?

  • Hallo zusammen,


    es lag weniger am „Trauen“, denn am die Information von einem Steuerberate auch bekommen. Diese liegt nun (endlich) vor:


    Spekulationssteuer fiele grundsätzlich nicht an, weil die 10-Jahres-Frist deutlich überschritten ist. Und: Solange der Kaufpreis der Immobilie nicht höher läge als der Schenkungs-/Erbschaftssteuer-Freibetrag von 400.000 EUR, fiele auch keine andere Steuer an. Alles über 400.000 EUR würde aber versteuert werden.


    Liebe Grüße

    Urseli