Grundstück von Eltern überschreiben

    Hallo zusammen,


    ich habe folgende Situation: Zusammen mit meiner Freundin (wir sind nicht verheiratet) möchte ich nächstes Jahr gemeinsam mit dem Hausbau starten.

    Das Grundstück befindet sich aktuell im Besitz meiner Eltern.

    Wir beide wohnen im Moment glücklich zusammen, haben gleiche Vorstellungen vom Haus, sind zufrieden mit der Lage des Grundstücks und zusammen auch genug Eigenkapital. Diese Voraussetzungen passen also.


    Nun zu meiner Frage:

    Wie ist rechtlich und finanziell nun die empfehlenswerte Vorgehensweise?


    Ich sehe folgende zwei Möglichkeiten:


    1. Meine Eltern überschreiben nur mir das Grundstück (Grundstückswert liegt im Freibetrag weit unter 400.000 €) und damit gehört auch das darauf gebaute Haus erstmal nur mir. Dann schließe ich mit meiner Freundin eine Darlehensvereinbarung für den Hauskredit.

    2. Bei der Grundstücksübertragung werden sowohl ich als auch meine Freundin im Grundbuch eingetragen. Dann gehört uns das darauf gebaute Haus gemeinsam.


    Was sind die Vor- und Nachteile der beiden Varianten?

    Und wie spielt das Thema Heirat eine Rolle? Die Möglichkeit, vor dem Hausbau noch zu heiraten, um rechtliche Fallstricke zu vermeiden, ist mir natürlich auch schon in den Sinn gekommen.


    Danke und Grüße

    Hugo

    Hallo.


    Wieso mit der Hochzeit warten? Gemeinsam bauen ist doch auch sehr verbindlich, dann kann man es doch auch legalisieren.


    Wieso gehört das Haus automatisch nur einer Person, wenn das Grundstück nur an eine Person geht?


    Ein Haus mit zu finanzieren, von dem mir später keine ideelle Hälfte gehört, fände ich recht befremdlich.



    Das sind die Gedanken eines Außenstehenden, es kann sein, dass ich Euer Vorhaben komplett falsch verstanden habe. (Also nix böse gemeint.)

    Da von beiden Partnern EK in den Hausbau eingebracht wird, wäre die Bank mehr als schlecht beraten und Deine Freundin gut beraten, einen Teufel zu tun, mit Dir allein ein Darlehen abzuschliessen. So blöd ist eigentlich keine modernde Frau mehr - eine zukünftige Ehefrau erst recht nicht.


    Allein aber die Bank sieht zwei Verdiener und zwei Schuldner und wird in jedem Fall ein Interesse daran haben, das Haus mit beiden Partnern zu besichern. Du allein kannst ja das Grundstück übereignet bekommen, das Haus selbst wird aber Euch beiden gehören. Wie diese Vorgehen nun im Detail aussieht, kann vll gerne jdm. anderes hier besser beschreiben. Gerade bei der Grundstücksübereignung an eine Nicht-Blutsverwandte könnte es steuerliche Themen geben (Schenkungssteuer!).


    Ein Darlehensverhältnis innerhalb der Beziehung / Ehe, für ein Haus, dass man mit eigenem EK anschubfinanziert hat, ist ein Auslaufmodell hinterlistiger Männer od. wahlweise verantwortungsloser naiver Frauen od. wahlweise ein Mischmodell von beidem, bei dem es im Verlauf der Partnerschaft und vor allem zu derem Ende hin, zu allen Seiten hin eigentlich nur Verlierer geben kann.

    Bei Immobilien stehen meistens hohe Beträge im Raum, da sollte man an einer rechtlichen Beratung nicht sparen. Vor allem sollte man für den Fall der Trennung sorgen, solange sich beide gut verstehen. Das macht es leichter für den "Fall des Falles". Und man spricht mal darüber, wie die Mittel für den Hauskauf insgesamt aufgeteilt werden, wem hinterher was gehört usw., das Ergebnis ist sehr stark von Euren Wünschen und Vorstellungen abhängig.


    Trotzdem ein paar Punkte zum Nachdenken, die mir spontan einfallen, aber ohne Gewähr und Vollständigkeit:

    • Bei der Schenkung der Eltern an die Freundin würde dieser Teil der Schenkung vermutlich in einer ungünstigen Steuerklasse liegen, mit geringem Freibetrag. Am Freibetrag ändert eine Heirat meines Wissens nur wenig, nur der Steuersatz wird etwas günstiger.
    • Die Darlehensvereinbarung bei Möglichkeit 1 - wer gewährt wem ein Darlehen? Gegen welche Sicherheit? Welche Sicherheiten verbleiben dann für einen Bankkredit?
    • Mir hat sich die gleiche Frage gestellt wie Referat Janders, warum sollte die Freundin das Haus mitfinanzieren wenn ihr im Trennungsfall kein Anteil verbleibt? Und sie mangels Mietvertrag im Zweifel sofort ausziehen muss?
    • Für einen Zugewinnausgleich wäre meines Wissens der Zeitpunkt der Heirat ausschlaggebend, Schenkungen und Erbschaften bleiben beim Ausgleich außen vor - Abweichungen davon könnten glaube ich aber ehevertraglich festgelegt werden.

    Wie vorher geschrieben - ohne jede Gewähr und mit der Idee, bei einem so großen und teueren Projekt möglichst nicht an der vorherigen Beratung zu sparen.

    Zitat von erdnuss
    • Für einen Zugewinnausgleich wäre meines Wissens der Zeitpunkt der Heirat ausschlaggebend,

    Das ist korrekt. Daher würde sie ohne vorherige Eheschliessung ebenfalls dumm da stehen.

    Bin jetzt kein Notar oder Rechtsanwalt und kann nur meine persönliche Meinung mitteilen.


    Denke es wird auf folgende Lösung hinauslaufen:


    Ihr steht beide im Grundbuch und du erhältst nach MEA z.B. 2/3 und deine Frau 1/3 (je nach Wert des Grundstücks)


    Würde als Tipp einfach Mal bei einem Notar nach Lösungen nachfragen. Vermutungen helfen dir am Ende nicht weiter.

    Bin gespannt auf deine Antwort

    Zitat von erdnuss
    • Die Darlehensvereinbarung bei Möglichkeit 1 - wer gewährt wem ein Darlehen? Gegen welche Sicherheit? Welche Sicherheiten verbleiben dann für einen Bankkredit?

    Er träumt davon, sie mit einem Privatdarlehen abzuspeisen. Für einen Bankbaukredit hätte sie dann keine Kapazitäten mehr übrig. Die Idee ist eh murks - die Bank wird da nicht mitspielen.

    Zitat von MichaG

    Würde als Tipp einfach Mal bei einem Notar nach Lösungen nachfragen.

    Ja, das war auch mein erster Gedanke. Der Notar bietet aber keine Finanzierungs- und erst recht keine Steuerberatung an. D. h. der Notar alleine wird als Beratungsexpertise nicht ausreichen. Vor allem bei der Frau wäre Beratung geboten. Sie sollte aktiv werden und nicht einfach alles so auf sich zukommen lassen.

    Zitat von Vino Verde

    Ja, das war auch mein erster Gedanke. Der Notar bietet aber keine Finanzierungs- und erst recht keine Steuerberatung an. D. h. der Notar alleine wird als Beratungsexpertise nicht ausreichen. Vor allem bei der Frau wäre Beratung geboten. Sie sollte aktiv werden und nicht einfach alles so auf sich zukommen lassen.

    Einen Steuerberater mit ins Boot zu holen, ist sicherlich auch sinnvoll.


    Würde am Ende für "Beratung" Geld investieren um eine saubere Lösung zu erzielen. Verträge sind dafür da, sich zu vertragen (Satz stammt nicht von mir, fand ihn aber gut und richtig)

    Nun, für mich ist die Info ja schon einmal hilfreich, dass der Grundstücksbesitzer nicht auch zwangsläufig der Besitzer dessen ist, was auf dem Grundstück steht.


    Natürlich ist es dann sinnvoller, dass nicht nur ich alleine den Hauskredit abbezahle (wie oben genannt würde das die Bank wohl auch nicht akzeptieren), sondern meine Freundin und ich gemeinsam.


    Nun aber zu den Hintergrund-Überlegungen. Natürlich reden auch meine Eltern beim Thema mit. Ihr Gedankengang ist folgender:

    Im Falle einer Trennung während des Hausbaus würden sie das Auszahlen meiner Freundin (im Falle, das ich das alleine nicht leisten kann) dem Streiten bzgl. des Grundstücks vorziehen. Dazu muss man wissen, dass meine Eltern schon viel Zeit in den Bau einer hochwertigen Garage auf das Grundstück investiert haben und aktuell dort landwirtschaftliche Fahrzeuge und Werkzeug lagern. Außerdem hat das Grundstück einen emotionalen Wert, weil es am Dorfrand im Heimatort meines Vaters liegt.


    Meinen Vorschlag 1. würde ich dann folgendermaßen anpassen:

    1. Meine Eltern überschreiben nur mir das Grundstück (Grundstückswert liegt im Freibetrag weit unter 400.000 €). Das Haus, das ich gemeinsam mit meiner Freundin bauen möchte, gehört uns dann gemeinsam. Damit sie rechtlich abgesichert ist, schließe ich mit ihr eine Vereinbarung für eine mögliche Trennung in den nächsten Jahren: Das Geld, das sie in das Abbezahlen des Hauskredits investiert hat, bekommt sie dann zurück. Nach einer vorher definierten Zeit (nach der Hochzeit) schenke ich meiner Frau das Grundstück.


    Was meint ihr?

    Zitat von hugo2w

    Das Haus, das ich gemeinsam mit meiner Freundin bauen möchte, gehört uns dann gemeinsam

    Das geht leider so nicht, weil das Gebäude ein wesentlicher Bestandteil des Grundstücks sind:

    https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__94.html

    D.h. das Gebäude gehört im Regelfall dem Grundstückseigentümer.

    Zitat von hugo2w

    Was meint ihr?

    Unverändert: Bei den Summen sollte eine individuelle Beratung erfolgen. Im Forum lässt sich das Problem nicht lösen.

    Entgegen der Meinung von "erdnuss" kannst du deine Freundin mittels einer Vereinbarung voll absichern! Und es sollte fairerweise auch ein Ausgleich für den Wertzuwachs des Hauses mit vereinbart werden für den Fall der Trennung. Ob du ihr später eine Grundstückshälfte schenken solltest -wo es doch dein persönliches vorgezogenes Erbe ist- sollte separat von dir nochmals überdacht werden; denn leider halten viele Ehen nicht dauerhaft und dann geht deine Freundin mit deinem Erbe davon, was ich als ungerecht empfinde.

    Ich bin kein Notar aber ich würde dir dazu raten, dir selbst das Grundstück für euer Haus schenken zu lassen. Danach solltest du entweder mit deiner Freundin gemeinsam das Darlehen aufnehmen (2 Schuldner) und gemeinsam bauen, beide stehen im Grundbuch oder eben wie du gesagt hast, gleich heiraten. Im Endeffekt macht es, meines Wissen nach, keinen Unterschied, ob er ihr erst heiratet und dann das Haus in eure Ehe einbringt oder erst gemeinsam (!) das Haus baut und die Schulden dafür aufnehmt und dann in die Ehe geht. Dennoch, kläre das auf jeden Fall mit einem Notar ab!