Ok, ich hake hier noch mal nach.
Wir haben jetzt einen konkreten Fall und ein konkretes Konzept und ich hätte gerne ein Meinung zu der Finanzierung:
Finanzierungssumme sind 305.000€.
Die finanzierte Immobilie kostet 245.000.
Die Finanzierung besteht aus 3 Blöcken:
Block1: 130.000€ Darlehen ohne Tilgung, Zinsbindung/Laufzeit 15 Jahre, 5% Sondertilgung - Parallel dazu Bausparer mit Garantiezins in Spar- und Darlehensphase (Spezielles Programm der Bank mit Sonderkonditionen - leider in der Höhe limitiert). Nach 15 Jahren Anschlussfinanzierung per Bauspardarlehen.
Block 2: 115.000€ Annuitätendarlehen, Zinsbindung 15 Jahre, 5% Sondertilgung, tilungungsfrei das erste Jahr (zum Abfangen von Doppelbelastung Grundabgaben und Elternzeit). Parallel ebenfalls Bausparer mit Garantiezins in Spar- und Darlehensphase. Nach 15 Jahren ebenfalls Anschlussfinanzierung per Bauspardarlehen.
Block 3: 60.000€ "Überbrückungskredit" mit der Möglichkeit jederzeit voll zu tilgen. Laufzeit/Zinsbindung 3 Jahre. Hier kalkuliert mit kompletter Tilgung nach 3 Jahren. Dieser soll aus dem Verkauf der Bestandsimmobilie getilgt werden. Alternative wäre, die Bestandsimmobilie zu vermieten und daraus einen Anschlusskredit zu tilgen.
Der Überbrückungskredit deckt alle entstehenden Kosten und auch das KFZ wird daraus abgelöst. Die Auszahlung des bestehenden Mini-Bausparers und Barvermögen stehen für Renovierungen zur Verfügung.
Insgesamt besteht damit Zinssicherheit für die gesamte Laufzeit. Nach 15 Jahren laufen dann nur noch die 2 Bausparer in der Darlehensphase und es wäre auch eine vollständige Tilgung jederzeit möglich. Man könnte also dann auch nochmal "umschulden" wenn es Sinn macht und man am Markt günstiger weiter finanzieren kann.
Die verschiedenen effektiven Zinssätze habe ich leider nicht parat. Insgesamt, den "Worst-Case" kalkuliert (ohne Sondertilung o.ä.), kostet das Konstrukt am Ende ca. 58.000€ (Differenz aller Raten zum Auszahlungsbetrag).
Die Rate schwankt um die 1060€. Das können wir aus nur einem Einkommen aufbringen. Ein zweites Einkommen ist aber Vorhanden und quasi "Bonus" und auch Sicherheit, falls mit dem Überbrückungskredit/Vermietung was schief läuft. Es ist aber auch so noch etwas Luft. Die Bestandsimmobilie ist laut Schätzung auch mehr wert. Da ist auch ein gehöriger Puffer kalkuliert. Zum Renteneintritt nach aktuellem Stand ist auch etwas Puffer.
Alternativen waren klassisches Annuitätendarlehen ohne Zinssicherheit nach 15 Jahren. Das war etwa 2000€ teuerer, wenn man mit dem Zins der ersten 15 Jahre weiter kalkuliert.
Auch das Rauslassen von Block 1 und entsprechendes Aufstocken von Block 2, also das weglassen des "Sonderprogramms", ist erheblich teurer.
Weitere Angebote waren nie erheblich günstiger bei annähernd ähnlicher Zins-Sicherheit, was uns wichtig ist. Deutlich günstiger ging nur mit max 10 Jahren Zinsbindung und das ist uns zu kurz.
Dass ich ein Problem mit dem Übergang Darlehen->Bausparer bekommen kann, ist mir bewusst. Da wir einen Garantiezins in der Sparphase haben, mit dem gerechnet wurde, aber soweit möglich minimiert. Aber Fakt ist, diese Raten müssen konstant fließen. Man könnte aber etwas mehr einzahlen und sich ein gewisses Polster aufbauen für die Zuteilungsfähigkeit und dann ruhen lassen, wenn früher zuteilungsfähig.
Auch die Darlehen müssen entsprechend bedient werden, damit die Bauspardarlehen zur Anschlussfinanzierung ausreichen.
Geht hier was schief, ist die Zinssicherheit natürlich futsch und man muss zu den dann aktuellen Konditionen neu aushandeln, wie es weiter geht. Steigt das Zinsniveau erheblich an bis dahin, unser Einkommen aber nicht entsprechend, könnte es dann in einem ganz krassen Fall dazu kommen, dass wir die neue Rate nicht stemmen könnten. Dieses Risiko hätten wir aber auch ohne das Bausparkonstrukt.
Die Fragen:
Hab ich ein Risiko übersehen oder Fallstricke zu beachten, die ich noch nicht genannt habe?
Andere Einwände?