Hallo zusammen,
seit einiger Zeit beschäftigt mich die Frage, was wirft nach einer gewissen Laufzeit am Ende mehr Rendite ab.
- Eine Immobilie, bei der ich nach 30 Jahren durch Mieterträge/ Mieteinsparungen Geld erwirtschafte oder
- Ein ETF in das gleiche Verhältnis der Laufzeit gesetzt wie die Immobilie mit einer durchschnittlichen Rendite von sagen wir 6%.
Vorwort
Ich beabsichtige hier lediglich mal unterschiedliche Meinungen einzuholen, um am Ende eventuell auf ein, auf realen Werten basierendes Ergebnis, zu kommen. Hier geht es in erster Linie NICHT um die Meinung, welches von beiden besser wäre sondern betrachten die Situation vollkommen neutral. Wir gehen auch weiter davon aus, dass wir den "persönlichen" Wert der Immobilie (Ich hab es geschafft ein Haus zu bauen/ besitzen, konnte Sicherheiten für meine Kinder aufbauen, etc.) ebenfalls unberücksichtigt lassen.
Nun zum Kreativen - Szenario 1:
Setzen wir mal folgende Basiswerte um evtl. erste grobe Kalkulationen vornehmen zu können
Wir haben die Wahl zwischen einem thesaurierenden ETF mit durchschnittlich 6 % (Schwankungen, etc. erstmal unberücksichtigt) und einer Immobilie sagen wir mal im Schnitt 600 TEUR.
Ausgangslage an Eigenkapital haben wir 60 TEUR (+Puffer) und gute Bonität.
Sagen wir also wir holen uns einen Kredit für die Immobilie bei der Bank und können die Nebenkosten von 10% mit unserem Eigenkapital abdecken und haben somit einen Finanzierungsbedarf von 600 TEUR.
Die Bank stellt uns unter Abtretung einer Grundschuld ein Tilgungsdarlehen (einfacher zu rechnen) mit einer Laufzeit von 30 Jahren, 5 TEUR Sondertilgung p.a., Zinsfestschreibung von 10 Jahren, den Kredit von 600 TEUR mit einem Zins von 1 % p.a. (100% Finanzierung). - Macht eine monatliche Tilgung von 1667,00 EUR (Mietaufwand/ bzw. Mietertrag nach vollständiger Tilgung)
Zählt man alle Zinskosten über die gesamte Laufzeit zusammen kommt man auf ungefähr 93 TEUR ( bei jährliche Tilgung).
Des weiteren legen wir zur Werterhaltung des Objekts 3 TEUR p.a. auf die Seite für Sanierung, etc., entspricht auf 30 Jahren 90 TEUR.
Um also zu behaupten, mir gehört in 30 Jahren das Objekt schuldenfrei und ohne (durch Werterhaltung aufrecht gehalten) Mängel muss ich somit 60+93+90 (243) TEUR investieren um im Anschluss einen reinen Gewinn an Mietertrag/Mietersparnis zu generieren.
Diese Kosten von 243 TEUR belaufen sich auf 30 Jahre, sind 675,00 pro Monat.
Lege ich diese 675,00 nun anstatt in die Immobilie in den o.g. ETF, erwirtschafte ich nach 30 Jahren einen reinen Sparbeitrag von 243 TEUR, einen Gewinn von 421 TEUR also insgesamt ca. 664 TEUR (ohne Berücksichtigung von Steuern).
Wir würden also somit hochgerechnet PRO MONAT eine Rendite von 3.100 EUR (Aufsteigend durch Zinseszinseffekt) erwirtschaften.
1. Fazit: Ob ich jetzt zur Miete wohne oder meinen Mietaufwand im Darlehen tilge, kommt nach 30 Jahren erstmal auf das gleiche raus. Nach 30 Jahren würde ich mir also 1667 EUR an Miete sparen bzw. Mieterträge generieren. (Hört sich ja erstmal gut an). Wenn ich jetzt aber die entstandenen Kosten in Betracht ziehe und Sage ich musste insgesamt 243 TEUR investieren um nach 30 Jahren 1667,- EUR/mtl zu erwirtschaften (ohne Berücksichtigung weiterer anfallenden Kosten), komme ich bei einem ETF mit durchschnittlichen Rendite mit 6% auf 3100,- EUR/mtl STEIGEND...
Weitere Szenarien folgen, ich bin auf eure Meinungen gespannt
Liebe Grüße
John