Hallo Hornie ,
danke für deinen langen Beitrag.
Genau wie du es schreibst, habe ich es auch aufgefasst (bis auf die Sache mit den Zinserträgen, siehe unten)
Die Nebenkosten habe ich in meiner anfänglichen Berechnung bereits rausgenommen. Die 65.000 € Mieteinnahmen sind also die Kaltmieten. Die Warmmiete liegt irgendwo 20k höher - also bei circa 85.000 €.
Deine Eltern müssen die Zinseinnahmen versteuern und zwar zum persönlichen Steuersatz, nicht 25% Abschlagssteuer.
Ich hatte mich soweit vorgearbeitet, dass die Zinsen der Kapitalerstragsteuer unterliegen (+ Soli + Kirche). Da meine Eltern als Rentner und Pensionäre einen niedrigeren Steuersatz haben, wäre mein Weg die Beantragung einer Günstigerprüfung gewesen. Aber das wird mir sicherlich der Fachmann genauer erklären.
Steuerlich natürlich ein kompliziertes Konstrukt, bei dem die Steuersätze aller Beteiligten eine Rolle spielen - der unserer Eltern, meiner Geschwister (+ Partner bei gemeinsamer veraanlagung) und meine Ehefrau und ich.
Das würde im Konstrukt einer vv GmbH natürlich auch wieder etwas "übersichtlicher".
Die unter #5 angesprochenen Güter im Betriebsvermögen sind nicht vorhanden (keine Hebebühne, Rolltreppe, Kraftwerk im Keller, PV aufm Dach, Aufzug). Es ist ein einfaches 60 Jahre altes Mehrfamilienhaus, allerdings mit Ladenlokalen unten im Haus (Umsatzsteuer wird (bisher) nicht optiert).
Der Aufbau von Rücklagen ist nicht steuerwirksam. Erst die konkrete Ausgabe für eine Renovierung/Modernisierung etc. ist steuerwirksam.
Genau. Aber da wir einen Teil der Einnahmen zur Rücklagenbildung nutzen sollten, können diese Beträge nicht zur Tilgung genutzt werde. Das hatte ich ja bei #1 Punkt 3 angeführt. In dieser Rechnung bliebe uns ja weniger übrig, als wir verbindlich tilgen müssten -- hieße wir müssen drauf zahlen. Wobei die Rücklagenbildung bei obigem Beispiel mit fast der Hälfte Kaltmieteneinnahmen eh etwas hoch angesetzt ist.
Bedenke aber, dass die Immobilie eben der Gesellschaft gehört, nicht Dir. Jede Ausschüttung an Dich ist letztlich doch wieder voll zu versteuern.
Ja. Daher auch mein Gedankenspiel: Wenn, sagen wir, durch Schenkungen und Tilgungen das Darlehen zum Zeitpunkt des Ablebens meiner Eltern von 1,5Mio auf 900k geschrumpft ist, würden wir Geschwister ja dieses Darlehen erben und die vv GmBh würde uns noch 900k schulden. Dann müsste doch 900k noch steuerlich vergünstigt aus der GmbH herausgeholt werden können - steuerfrei der Tilgungsanteil und mit Kapitalsteueranteil die Verzinsung (wobei du ja oben schriebst, dass hier nicht die KapSt. gilt).
Oder habe ich da einen Gedankenfehler? oder lese ich hierdrin eine Bestätigung:
Zinsen der Gesellschaft sind m.E. Zinsen und keine Ausschüttungen (wenn der Marktvergleich passt). Hier würde ich kein Problem erwarten. Sollte der Fachmann noch bestätigen.
?
ist vielleicht die Steuerfreiheit nach 10 Jahren im Privatbestand wieder attraktiver
Ja, das sollte auf jedenfall bedacht werden. Wobei die Option die komplette Gmbh zu veräußern ja auch machbar wäre.
Aber im Moment ist ein Weiterverkauf in zehn Jahren eigentlich gar keine Option. (Eventuell aber, das Haus sofort zu veräußern)
. Steuerlich machst Du also Verlust, was bei einer Immobilie am Anfang der Normalfall ist. In seltenen Fällen will das Finanzamt eine Langfristprognose über 30 Jahre sehen.
Ab wann könnte denn das FA wegen Liebhaberei anklopfen? Es kann ja durchaus sein, dass man zunächst Jahrzehnte tilgt, ohne Gewinne. Fragen die erst nach 30 Jahren nach?
Hat jemand noch einen Tip, wie wir am sinnvollsten an einen Marktvergleich komme?
Wenn ich bei meiner Bank anrufe und sage, ich will 1,5 Mio, dann wird das Gespräch vermutlich relativ kurz (mit meiner derzeitigen Bonität würde mir das vermutlich keine Bank gewähren).
Wenn ich mit der Tür ins Haus falle und sage, ich will das Angebot nur für einen Drittvergleich, machen die sich doch auch keine Mühen.
Wie geht man da also am besten vor? Hat jemand Erfahrungen damit gemacht oder Tips?
Herzlcihen Dank
Florian