Hallo Dangertom, das muss nicht so sein. Werden beide Grundschulden gleichzeitig beantragt (also wirklich gemeinsam in einem Antrag, der gleiche Tag reicht nicht!), gelten sie als gleichrangig. https://dejure.org/gesetze/GBO/45.html
Danke das war mir noch gar nicht bewusst. Die Bank hatte uns darauf auch gar nicht hingewiesen. Allerdings bezweifle ich, das wir die Darlehensverträge zeitlich synchron planen können 
Vielen Dank, ja das ist uns bewußt, das Schenkungen innerhalb von 10 Jahren die Freibeträge überschreiten können. In Betracht auf die gesamte potentielle Erbsumme im Erbfall (ohne Wertsteigerungen) würde keine Schenkungssteuer fällig werden. Bei der Umwandlung in Eigentumswohnungen müsste die Bewertung natürlich auch nochmal neu gemacht werden.
Danke für die Hinweise!
Schenkungssteuer würde nach aktueller Bewertung nicht anfallen.
Mit der Erbengemeinschaft meinte ich die vorweggenommene Erbfolge. Damit würden wir notariell bereits zu Lebzeiten meiner Mutter erben.
Das Thema GbR, GmbH und Stiftung ist für uns keine Option aus zum Teil deiner genannten Gründe.
Steuerlich ist Kauf deutlich interessanter, als Schenkung.
Angenommen, das Grundstück ist 150k wert, dann ist das Gebäude 450k wert. Die AfA beträgt 2%=9k p.a., also bei einem Steuersatz von 33% sparst Du 3k Steuern p.a.
Falls Deine Mutter aber 6 Wohnungen statt 1 Haus verkauft, verletzt sie die Objektgrenze! Das solltet ihr unbedingt mit einem Steuerberater checken, sonst wird's teuer.
Danke dir für deine Einschätzung insbesondere der Beispielrechnung!
So wie ich das verstanden habe, gilt die Objektgrenze nur für Objekte, die innerhalb von 5 Jahren gekauft/weiterverkauft wurde. Das Haus ist bereits im Besitz von meiner Mutter seit über 20 Jahren. Werde ich aber mal mitnehmen zum Steuerberater.
Hallo Forum,
zwecks Möglichkeit der Beleihung eines Mietshauses für anstehende Kredite von meiner Schwester und mir, würde unsere Mutter das Mietshaus uns als vorgezogenes Erbe bereits überschreiben.
Aufgrund der Reihenfolge der Grundschulden im Grundbuch und der daraus entstehenden Risiken (Zinsaufschlag oder sogar Kreditablehnung) für den zweiten Gläubiger, hätte entweder ich oder meine Schwester einen Nachteil.
Um das zu verhindern, steht aktuell die Umwandlung der Wohnungen des Mietshauses in Eigentumswohnungen im Raum. 6 / 2 = 3 Wohnungen / Person.
Desweiteren steht zur Debatte, das Mietshaus meiner Mutter abzukaufen, um eine hohe AfA Abschreibung steuerlich zu nutzen. Aktuell geht die restliche AfA gegen Null. Der Kauf würde durch ein Verkäuferdarlehen mit marktüblichem Zins abgewickelt werden. Die Höhe der Tilgungsrate ist noch nicht bestimmt worden.
1. Inwiefern, oder ab, wann lohnt sich der Vorteil aus der höheren AfA, wenn man die Kosten der notariellen Umwandlung gegen hält? Ist das überhaupt relevant?
2. Gibt es überhaupt einen Vorteil, das Mietshaus als Erbengemeinschaft zu führen?
3. DANKE 
Verkehrswert des Mietshauses ca 600.000 €
Summe Kaltmieten/Monat 2500 €
Viele Grüsse,
Thomas
