1. Ich würde Dir auf jedem Fall empfehlen, einen Makler einzuschalten. Klar, kostet Geld, aber hilft viel zum Thema "Stressfreiheit", gerade wenn es etwas komplizierter ist, wie bei Dir. Der Makler kann Dich auch zu den hier gestellten Fragen weiter beraten.
2. Es gibt 2 Arten von Käufern: Anleger und Eigennutzer. Eine DHH lohnt sich selten zum Vermieten. Gehe mal davon aus, dass Dein Käufer Eigennutzer sein wird.
3. Wer von stark fallenden Preisen ausgeht, kauft jetzt nicht. Dein potentieller Käufer will heute kaufen, weil er eher von zukünftig schlechteren Konditionen (steigende Preise und/oder steigende Zinsen) ausgeht.
4. Wer im Rhein-Main-Gebiet ein Haus sucht, der sucht schon länger. Das Angebot ist gering bis verrückt. Wenn Deine DHH passt, werden mE hier viele den 2-Jahres-Haken schlucken. Er hat ja idR eine (zu kleine) Wohnung. Vielleicht freut er sich sogar, dass er in Ruhe den Verkauf seiner ETW organisieren kann und auch bei der Planung von Renovierung und Umzug weniger Stress hat.
5. Ich würde als Käufer keinen Mietvertrag akzeptieren, da dann leicht mietrechtliche Probleme auftauchen. Am saubersten ist Nutzen-/Lastenübergabe in 2 Jahren. Dann ist aber üblicherweise auch Kaufpreiszahlung erst in 2 Jahren. In Deinem Fall würde ich eine deutliche Anzahlung nach Eintragung der Vormerkung vereinbaren, Rest in 2 Jahren. Vermutlich zahlt der Käufer die Anzahlung aus EK und kann heute ein Standard-Forward-Darlehen aufnehmen.
Für Deine Investitionen sollten Anzahlung + Förderdarlehen reichen.