Ich beschäftige mich ja privat selbst sehr intensiv mit der Frage, ob ich demnächst weiterhin zur Miete (andere Wohnung) oder eine Wohnung / Haus kaufen soll. Ich habe selbst das erwähnte Buch noch nicht gelesen, habe dies aber noch vor.
Ich habe mich zur Standortbestimmung mehrere Abende hingesetzt und mit Excel Tabellen aufgestellt und verschiedene Szenarien mal simuliert. Ich bin selbst Ende 20 und möchte mit meiner Freundin zusammenziehen.
Ich habe also, ähnlich wie @muc dies auch überschlagen hat, überlegt, was ich im Monat derzeit bei Seite packen kann, was ich bereit bin, für eine Mietwohnung (kalt, netto kalt, warm) zu bezahlen und wie groß mein Wunschobjekt denn wäre. Dann habe ich das alles zusammengetragen und bei einem Eigentum (egal ob Wohnung oder Haus) überlegt, welche Instandhaltungsmaßnahmen passieren werden (Erneuerung Dach, neue Küche, neue Bodenbeläge, etc.)
Bevor ich die Instandhaltungsgelder berücksichtigt habe, wäre kaufen attraktiver gewesen und mit etwas Eigenkapital auch in 15-20 Jahren getilgt. Nachdem ich aber die Instandhaltungsgelder (etwa eine halbe fiktive Kaltmiete pro Monat) mit eingeplant habe, rechnet sich das alles schon ganz anders...
Es gibt eben folgende Unwägsamkeiten:
- Keiner weiß, wie lange der Zinssatz so niedrig bleibt. Welchen Zinssatz wir in 5J bezahlen müssen, weiß keiner (ich habe vor 5J einen Bausparvertrag abgeschlossen, da alle Welt gedacht hatte (2011), nun ginge es wieder bergauf... Dann kam Zypern und Griechenland). Daraus folgt, dass Sie nicht wissen, wie ihre Anschlussfinanzierung aussieht.
- Keiner weiß, wie sich die Immobilienpreise entwickeln. Wir könnten in einer Blase sein, keiner weiß dann, wann sie platzt und wo die Bodenbildung ist. Sprich: Falls etwas schief läuft oder das Objekt verkauft werden muss / soll, dann wissen Sie nicht, wie viel die Bude wert ist.
Durch das Mieten einer Wohnung verlagern Sie oben genannte Risiken (Wert / Zinsen / Objektzustand) auf den Vermieter. Es gibt dann natürlich auch wiederum die Vermieter, die ihre Wohnungen vernachlässigen, aber mir ist aus meinem Freundeskreis nur einer bekannt. Ändern sich die Lebensumstände, so können Sie mit Frist ausziehen. Eine Immobilie ist das, was der Name sagt: Nicht mobil, Sie können sie nicht mitnehmen und ein Verkauf dauert auch seine Zeit, in der Sie Geld benötigen und es dann nicht haben.
Ich bin momentan selbst häufiger bei Banken im Gespräch, um für mich selbst auch eine Strategie zu finden. Aktuell hört sich das für mich bei jedem Berater so an, dass etwas verkauft werden soll und die Bank daran verdient. Mein Wohl ist denen nicht am wichtigsten: das ist deren eigenes Geschäft. Die Bank ist nicht Ihr Freund.
Wenn Sie sich fiktiv auf die Seite des Vermieters stellen und annehmen, dass Sie Geld über hätten und dies nun in eine Immobilie stecken wollen, die vermietet werden soll. Dann wollen Sie auch eine gewisse Rendite vor Steuern erzielen. Bei einem Verhältnis von Jahreskaltmieten zu Investment von 4%-5% geht es da eigentlich erst los, sonst ist das uninteressant, da die Risiken und die Instandhaltungsrücklagen zu groß sind (und natürlich noch Steuern gezahlt werden müssen).
Beispiel:
Investment: 200.000 Euro (Also 180.000 Euro für das Objekt und gut 10% Nebenkosten)
Jahreskaltmiete: 80qm*7 Euro/qm*12=6720 Euro.
6720 / 200.000 = 3,36%
Das wäre also schon etwas knapp.
(Die Zahlen habe ich aus einem Maklergespräch, der mir weiß machen wollte, wie "gut situirte Personen" Ge rechnen würden.)